Exemplu de factura de inchiriere. Metode fără numerar de primire a chiriei, documente. Contabilitatea chiriei

Și prelungirea proprietarilor existenți, de regulă, își oferă textele șablon. Acestea conțin adesea capcane care privează apoi chiriașul de dreptul de a deduce TVA și de a anula cheltuielile. Prin urmare, chiar și în stadiul negocierilor, merită să evaluăm termenii propuși ai tranzacției din punct de vedere al riscului fiscal.

Unii dintre termenii contractului de închiriere trebuie să fie obligatorii în contract, în caz contrar acesta va fi considerat neîncheiat. Alte condiții pot fi prescrise în același mod ca și compania dumneavoastră. Contractul de închiriere pentru spații este prezentat mai jos, acesta este un exemplu. Acele poziții ale contractului care pot fi enunțate diferit sunt indicate în eșantion prin cifre. Alternative formularea acestor prevederi este plasată în tabel (a se vedea mai târziu în articol).

Opțiuni de redactare pentru un contract de închiriere de birouri

Proprietate închiriată

În primul rând, verificați dacă proprietatea pe care compania dumneavoastră o închiriază este descrisă în detaliu în contract (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse). Adică este indicat tipul acestuia (cladire, cameră), numărul (sau condiționat), adresa, numărul de etaje, suprafața. Dacă compania dumneavoastră închiriază o cameră separată, un plan al locației acesteia pe podea este de obicei atașat contractului.

Aceleași date trebuie să fie în actul care oficializează transferul obiectului închiriat (clauza 1, articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse). Mai mult, la închirierea unui imobil, acest document este necesar. În caz contrar, organele fiscale pot retrage costurile de închiriere nesuportate prin documente (scrisoarea din 13 octombrie 2011 nr. 03-03-06 / 4/118).

Chirie

Suma chiriei este o altă condiție obligatorie a tranzacției (clauza 1, articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse). Este contrapartea pregătită să ofere beneficii și să nu solicite plata pentru nicio perioadă, de exemplu, pentru primele luni de chirie? Cu toate acestea, vă sfătuim să evitați formularea din contract conform căreia chiriașul folosește proprietatea în mod gratuit. În caz contrar, inspectorii pot acumula venituri suplimentare sub formă de beneficii economice din utilizarea gratuită (clauza 8, articolul 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Prin urmare, este mai bine să recalculăm chiria astfel încât cuantumul acesteia să țină cont de beneficiul oferit de contraparte. De exemplu, tariful de închiriere este de 390 de ruble. pe mp m pe lună. Termenul de închiriere este de un an. În primele două luni, compania folosește proprietatea gratuit. Apoi, suma totală a chiriei va fi de 3900 de ruble. (390 ruble x 10 luni). Deci, în contract puteți specifica rata de 325 de ruble. pe mp m (3900 ruble: 12 luni).

Utilitati publice

Contractele cu organizațiile de furnizare a energiei, de regulă, sunt încheiate de locatori. Prin urmare, la adresa lor se emit facturile pentru un apartament comunal. Și chiriașii compensează apoi aceste costuri. Există mai multe opțiuni pentru o astfel de compensare.

Includeți costul serviciilor în chirie. Această condiție este cea mai benefică pentru calcularea impozitelor. Într-adevăr, în acest caz, compania dumneavoastră va putea pretinde o deducere de TVA din suma integrală a chiriei fără dificultăți.

Cu aceasta, puteți avea o rată fixă ​​de închiriere. Sau prescrieți ca chiria să fie formată din două părți: fixă ​​și variabilă, care depinde de serviciile consumate de chiriaș. Dar pentru a deduce TVA și a contabiliza cheltuieli, este necesară o sursă primară, care să confirme calculul părții variabile a chiriei. Acesta poate fi un act sau un calcul de referință cu copii ale facturilor de utilități atașate. Prin urmare, în contract, se stabilește obligația contrapărții de a furniza un astfel de document.

Listați facturile la utilități separat de chirie. În acest caz, deducerea din facturile de utilități nu va funcționa. Până la urmă, autoritățile fiscale consideră că proprietarul nu ar trebui să reemite facturi pentru utilități. Mai mult, oficialii nu permit nici includerea acestei sume de TVA în cheltuieli (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 14 mai 2008 nr. 03-03-06 / 2/51).

Deși judecătorii consideră că societatea poate accepta TVA deductibilă pe factura locatorului (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2009 Nr. 12664/08). Dar, pentru a nu vă certa cu autoritățile fiscale, este mai bine să includeți un apartament comun în chirie.

Adăugăm că încă se poate încheia un contract de agenție, conform căruia proprietarul achiziționează utilități pentru companie. Sau includeți o astfel de condiție în contractul de închiriere. Dar în acest caz, sunt posibile și cererile fiscale.

Cert este că agentul trebuie să încheie tranzacții exclusiv în interesul principalului (scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 21 ianuarie 2013 nr. 03-11-06 / 2/07). Și în această situație, reiese că a încheiat contracte cu furnizorii de utilități chiar înainte ca firma dumneavoastră să-i dea o astfel de instrucțiune. Prin urmare, este posibil ca organele fiscale să considere schema intermediară fictivă și să declare că proprietarul a reemis în mod ilegal facturi către dvs.

Perioada de inchiriere

Este mai convenabil dacă termenul de închiriere este mai mic de un an. Atunci contractul nu trebuie să fie înregistrat la Rosreestr (clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse). Sau nu puteți specifica deloc termenul de închiriere în contract. De asemenea, o astfel de tranzacție nu trebuie să fie înregistrată (clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59). Dar există un dezavantaj semnificativ. Proprietarul se poate retrage în orice moment din contract prin notificarea companiei cu trei luni înainte. Deși, dacă contrapartea este de acord, perioada unei astfel de notificări poate fi prelungită, de exemplu, până la șase luni (clauza 2, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă, totuși, un termen de închiriere este stabilit egal cu un an sau mai mult, va fi necesar să se înregistreze nu numai contractul, ci și orice acorduri suplimentare la acesta (clauza 2, articolul 164 din Codul civil al Federației Ruse). Această regulă este în vigoare de la 1 septembrie 2013.

Dacă doriți să evitați înregistrarea de stat, atunci perioada de închiriere ar trebui să fie de maximum 364 de zile (365 de zile într-un an bisect). De exemplu, de la 1 ianuarie până la 30 decembrie 2015 inclusiv (nu 31 decembrie). În caz contrar, se va considera că contractul este încheiat pentru exact un an și trebuie înregistrat (clauza 2, articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Costuri de reparație

De regula generala chiriașul este obligat să efectueze reparații curente, iar locatorul - capital. Dar alte reguli pot fi stabilite în contract (articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse). De exemplu, dacă compania intenționează să plătească ea însăși costul reparațiilor majore, acesta ar trebui inclus în contract. În caz contrar, autoritățile fiscale vor elimina costurile.

Responsabilitatea părților

Amenzile sau penalitățile pot fi solicitate de la contraparte numai dacă sunt prevăzute în mod expres în contract (articolul 330 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă scrieți expresia șablon comună „părțile suportă în conformitate cu legislația Federației Ruse”, atunci, conform legii, va fi posibilă colectarea doar a dobânzii pentru utilizarea străinilor la rata de refinanțare (Articolul 395 din Codul civil). Codul Federației Ruse). Adică, de exemplu, de la chiriaș pentru întârzierea chiriei.

Prin urmare, la capitolul răspundere este mai avantajos să se stabilească o anumită sumă astfel încât să fie mai mică decât dobânda calculată la articolul 395. Cod Civil RF.

Valabilitatea contractului

Adesea, societatea începe să folosească proprietatea chiar înaintea părților, astfel încât autoritățile fiscale să nu găsească vina cu privire la costurile de închiriere pentru perioada în care contractul nu a fost încheiat, notează în el următoarea condiție: contractul se aplică relațiilor. a părților care au apărut înainte de încheierea acesteia (clauza 2 articolul 425 din Codul civil al Federației Ruse).

Apropo, o astfel de condiție nu va afecta înregistrarea de stat a tranzacției. De exemplu, compania dumneavoastră pentru o perioadă de 10 luni. Dar chiar și înainte de asta, compania a folosit efectiv proprietatea contrapărții timp de cinci luni. Cu toate acestea, în sensul înregistrării de stat, perioada de închiriere este de 10 luni, nu de 15.

Adăugăm că, pentru a contabiliza cheltuielile, veți avea nevoie și de un act care să confirme că compania dvs. a primit proprietatea pentru utilizare înainte de a încheia un acord.

Nu este neobișnuit ca o organizație să închirieze birouri și spații industriale pentru amplasarea acesteia. Aceste costuri pot fi incluse în cheltuielile companiei.

Contabilitatea generală a costurilor de închiriere

Închirierea spațiilor poate include un preț permanent (preț fix per metru patrat) și partea variabilă (plăți de utilități, energie electrică). În cazul în care în termenii contractului există o chirie variabilă, proprietarul localului plătește în mod independent suma acestor obligații către societățile de administrare, iar apoi emite o factură către chiriaș proporțional cu serviciile consumate de acesta.

În ultima zi a lunii, organizația include costul închirierii spațiilor în cheltuieli. Alegerea contului pentru reflectarea calculului chiriei depinde de scopul zonei (depozit, birou, atelier de producție etc.):

• Pentru debit: 20, 44, pentru credit -.

• Debit 60 Credit .

Locatorul, care este plătitor de TVA, emite facturi:

• Debit 19 Credit 60 - TVA aferentă;
• Debit 68 Credit TVA 19 - TVA deductibil.

Dar acest lucru este posibil dacă spațiile sunt utilizate pentru nevoile supuse acestei taxe.

Organizația a închiriat un spațiu de birouri de 30 m 2 . Costul este de 1200 de ruble / m pe lună (TVA 183 de ruble).

Cablaj:

Contabilizarea îmbunătățirilor

Chiriașul poate îmbunătăți proprietatea: face reparații, instalează un sistem de alarmă, schimbă ferestre, uși etc. Ele sunt împărțite în:

• Separabile - cele care pot fi demontate fără a deteriora sediul proprietarului (de exemplu, aer condiționat).
• Inseparabile - îmbunătățiri care nu pot fi mutate, luate fără deteriorare a sediului după încheierea perioadei de închiriere (de exemplu, reparații cosmetice).

Îmbunătățirile inseparabile trebuie efectuate după acordul cu proprietarul, în caz contrar acesta are dreptul să nu ramburseze costul acestora. O excepție este revizia, care crește valoarea inițială a proprietății.

Costurile pentru îmbunătățirile inseparabile sunt luate în considerare:

• pe debitul contului 08 și pe creditul conturilor, datorită cărora x au fost produse 10, 20 etc.

Însuși faptul unei îmbunătățiri inseparabile, sau mai degrabă acceptarea ei pentru contabilitate, se reflectă în intrarea:

• Debit 08 Credit 01 (pentru investiții de capital).

Pentru îmbunătățiri în acest caz, TVA-ul este deductibil. Atunci când îmbunătățirea este legată de menținerea în stare de funcționare a spațiilor, costurile sunt anulate o dată prin postare:

• Debit 08 Credit 91.2.

În cazul în care lucrările nu au fost convenite cu proprietarul și acesta refuză rambursarea costurilor, valoarea reziduală (după amortizarea pe perioada închirierii spațiului) a îmbunătățirilor este anulată ca transfer gratuit (Debit 91.2 Credit 01) , care este supus TVA (debit 91,2 Credit 68 TVA).

În cazul în care proprietarul rambursează chiriașului pentru îmbunătățiri inseparabile, faceți înscrierea:

• Debit 60 Credit 08.

Organizația a reparat spațiile închiriate cu acordul proprietarului, care ulterior a refuzat să ramburseze costurile. Valoarea costurilor a fost: materiale 273.525 ruble. (TVA 41.724 ruble), serviciile unei organizații care efectuează reparații - 120.000 de ruble. (TVA 18.305 ruble). Chiria conform contractului este de 65.000 de ruble. pe lună (TVA 9915 ruble). Perioada de utilizare a spațiilor după reparație este de 18 luni. Amortizarea este de 5280 de ruble. pe luna.

Cablaj:

Nu multe companii dețin imobiliare, mai des - afacerile închiriază birouri, depozite și unități de producție. Cum să contabilizezi astfel de costuri? Răspunsul la întrebare este cunoscut de Tengiz Bursulaia, auditorul principal al CJSC AKF MIAN.

Costurile de închiriere a spațiilor includ costurile de: chirie; utilități (dacă costul energiei electrice, căldurii, apei etc. consumate de chiriaș este rambursat în plus față de chirie); renovare zona inchiriata. Luați în considerare exemplele de contabilitate și contabilitate fiscală pentru aceste costuri.

Chirie

În primul rând, să vorbim despre contabilizarea costurilor de închiriere. Costul unui imobil nerezidențial închiriat în evidența contabilă a chiriașului se reflectă în contul extrabilanțiar 001 „Active fixe închiriate” în evaluarea stabilită prin contract, de la data primirii efective a imobilului ( Instrucțiuni de aplicare a Planului de conturi pentru contabilitatea activităților financiare și economice ale organizațiilor, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor din 31 octombrie 2000 orașul nr. 94n).

Costurile închirierii spațiilor nerezidențiale, care sunt utilizate în activitatea principală a companiei, sunt recunoscute drept cheltuieli pentru activități obișnuite (clauzele 5 și clauza 7 din Regulamentul contabil „Cheltuielile organizației” PBU 10/99, aprobat prin Ordinul Ministerul Finanţelor din 6 mai 1999 Nr. 33n). Acumularea chiriei se reflectă lunar în debitul contului 20 „Producție principală” și creditul contului 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori”. La transferul sumei, trebuie să faceți o înregistrare pe debitul contului 76 și creditul contului 51 „Conturi de decontare”.

Acum să vorbim despre taxe. Transferul proprietății pentru închiriere este recunoscut ca un serviciu (clauza 5, articolul 38 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Ca regulă generală, TVA-ul prezentat unei organizații poate fi deductibil la data acceptării serviciilor în contabilitate pe baza unei facturi corect executate și în prezența documentelor primare relevante (clauza 1 clauza 2 articolul 171, clauza 1 articolul 172). Codul Fiscal al Federației Ruse).

Notă

Cheltuielile chiriașului pentru plata costului utilităților (inclusiv TVA) sunt contabilizate drept cheltuieli pentru activități obișnuite. Aceste cheltuieli sunt recunoscute în acest caz la data primirii documentelor de decontare de la locator.

Cât despre impozitul pe venit. Plățile de leasing se referă la alte cheltuieli legate de producție și vânzare. Acest lucru este menționat în paragraful 10 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse. Permiteți-mi să vă reamintesc că cheltuielile rezonabile și documentate sunt recunoscute drept cheltuieli (clauza 1, articolul 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Codul Fiscal nu stabilește o listă de documente care să confirme costul închirierii unei camere. Conform poziție oficială(Scrisori ale Ministerului Finanțelor din 26 august 2014 Nr. 03-07-09/42594, din 24 martie 2014 Nr. 03-03-06/1/12764, din 13 decembrie 2012 Nr. 03-11- 06/2/ 145, din 13 octombrie 2011 Nr. 03-03-06 / 4/118, din 9 noiembrie 2006 Nr. 03-03-04 / 1/742, Serviciul Federal de Impozite pentru Moscova din 17 octombrie 2011 nr. 16- 15/ [email protected]), pentru a confirma astfel de costuri este suficient să aibă: un acord întocmit în conformitate cu legea civilă; act de acceptare și transfer de proprietate; un act lunar de acceptare a serviciilor prestate (daca obligatia de emitere este prevazuta de contract); documente de plată care confirmă plata chiriei.

În februarie 2016, organizația a primit spații nerezidențiale pentru utilizare în conformitate cu certificatul de acceptare. Costul său este determinat în contract - 2.500.000 de ruble. Spațiile sunt folosite pentru producție.

Chiria lunară este de 35.400 de ruble (inclusiv TVA 5.400 de ruble) și este plătită de organizație în ultima zi a lunii curente, începând cu luna în care contoarele au fost transferate chiriașului. Organizația folosește metoda de angajamente în contabilitatea fiscală, apoi înregistrările contabile vor arăta astfel:

În februarie 2016:

DEBIT 001
- 2.500.000 de ruble - reflectă costul spațiilor nerezidențiale primite în baza contractului de închiriere. Documentul principal este actul de acceptare și transfer al proprietății.

Lunar pe durata contractului de închiriere, începând cu luna februarie 2016, trebuie să efectuați următoarele înregistrări:

DEBIT 20   CREDIT 76
- 30.000 de ruble - a fost acumulată chiria (35.400 - 5400). Documente primare: contract de închiriere, factura proprietarului;

DEBIT 19   CREDIT 76
- 5400 de ruble - se reflectă TVA-ul prezentat. Document primar - factura;

DEBIT 68   CREDIT 19
- 5400 de ruble - TVA-ul prezentat este acceptat pentru deducere. Document primar - factura;

DEBIT 76   CREDIT 51
- 35.400 de ruble - chiria este transferată proprietarului. Documentul principal este un extras de cont bancar pe un cont curent.

Utilitati publice

Costul utilităților consumate de companie poate fi rambursat proprietarului spațiului în plus față de chirie, pe baza unui acord sau contract separat, care prevede că chiriașul rambursează proprietarului contoarelor costurile pentru plata acestor costuri. Servicii.

Cheltuielile chiriașului pentru plata costului utilităților (inclusiv TVA) se contabilizează ca cheltuieli pentru activități obișnuite (clauzele 5 și clauza 7 din PBU „Cheltuieli de organizare” PBU 10/99, aprobată prin Ordinul Ministerului Finanțelor din 6 mai, 1999 Nr. 33n, paragraful 2 al articolului 346.11, paragraful 3 al paragrafului 2 al articolului 170 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Cheltuielile indicate sunt recunoscute in acest caz la data primirii documentelor de decontare de la locator (clauza 16 PBU 10/99).

În contabilitate, aceste costuri pentru plata utilităților către locator sunt reflectate în debitul conturilor de contabilitate a costurilor în corespondență cu creditul contului pentru contabilizarea decontărilor cu locatorul - de exemplu, contul 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori” . La transferarea unei astfel de taxe către proprietarul localului, se face o înregistrare pe debitul contului 76 și creditul contului 51 „Conturi de decontare” (Instrucțiuni de aplicare a Planului de Conturi de Contabilitate a Activităților Financiare și Economice). al Organizațiilor, aprobată prin Ordinul Ministerului Finanțelor din 31 octombrie 2000 Nr. 94n).

În contabilitate în ultima zi a fiecărei luni de chirie, chiriașul trebuie să facă următoarea înregistrare:

DEBIT 20 (26, 44)   CREDIT 76
- reflectat costul utilităţilor consumate, rambursate locatorului.

Acum să vorbim despre contabilitatea fiscală. În ceea ce privește TVA: taxa prezentată de furnizorii de bunuri (lucrări, servicii) achiziționate pentru realizarea operațiunilor recunoscute ca obiect de impozitare prin această taxă este supusă deducerii (clauza 2 din articolul 171 din Codul fiscal al Federației Ruse) . Deducerile specificate se fac pe baza facturilor furnizorilor (clauza 1 a articolului 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Cât despre impozitul pe venit. În scopul calculării acestuia, cheltuielile chiriașului pentru rambursarea costului utilităților consumate sunt luate în considerare ca parte a cheltuielilor materiale (clauza 1, clauza 2, articolul 253 și clauza 5, clauza 1, articolul 254 din Codul fiscal al Federația Rusă).

Conform explicațiilor fiscale (a se vedea scrisorile Serviciului Federal de Taxe pentru Moscova din 8 iunie 2009 nr. 16-15 / [email protected], din 30 iunie 2008 Nr. 20-12 / 061162), costurile achitării facturilor de utilități către locator trebuie documentate prin acte cu calcule de facturi de utilități și servicii de comunicații întocmite de locator pe baza conturilor întreprinderilor care furnizat serviciile. Cu metoda de acumulare, costul utilităților consumate este luat în considerare în cheltuieli de la data primirii facturilor și a actelor de la locator (clauza 2, articolul 272, clauza 1, articolul 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse) .

Conform termenilor acordului, proprietarul plătește 11.800 de ruble (inclusiv TVA-ul 1.800 de ruble) pe lună și compensează costul utilităților consumate de el.

Valoarea compensației este determinată prin calcul pe baza citirilor dispozitivelor de contorizare privind consumul de energie electrică și apă pentru perioada respectivă. Calculul costului serviciilor de alimentare cu energie termică se bazează pe raportul dintre suprafața închiriată și suprafata totala sediul chiriașului.

Pentru luna de raportare, costul serviciilor s-a ridicat la 2950 de ruble (inclusiv TVA 450 de ruble).

În contabilitatea organizației chiriașilor, calculele pentru chirie și compensarea costului utilităților ar trebui să se reflecte în următoarele intrări:

DEBIT 44   CREDIT 76
- 10.000 de ruble - reflectă chiria pentru luna de raportare (11.800 - 1800). Documente primare: contract de închiriere, act de recepție și transfer de spații;

DEBIT 19   CREDIT 76
- 10.000 de ruble - TVA-ul se reflectă asupra sumei chiriei. Document primar: factura;

DEBIT 44   CREDIT 76
- 2500 de ruble - reflectă costul utilităților care urmează să fie rambursate proprietarului. Documente primare: contract de închiriere, factura locatorului pentru facturile de utilități, copiile facturilor de utilități;

DEBIT 19   CREDIT 76
- 450 de ruble - TVA-ul se reflectă asupra sumei plății pentru utilități. Document primar: factura;

DEBIT 68/TVA   CREDIT 19
- 2250 ruble - TVA deductibil la chirie și utilități (1800 + 450). Document primar: factura;

DEBIT 76   CREDIT 51
- 14.750 de ruble - chiria a fost plătită și costul utilităților a fost rambursat (11.800 + 2950). Document primar: extras de cont bancar de pe contul curent.

Costuri de reparație

În conformitate cu paragraful 2 al articolului 616 din Codul civil, chiriașul este obligat să mențină bunul în stare bună, să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte costurile de întreținere a proprietății, dacă legea sau contractul nu prevede altfel.

Costurile menținerii în bune condiții a mijloacelor fixe, inclusiv a mijloacelor fixe închiriate, sunt cheltuieli pentru activități obișnuite și sunt incluse în costul bunurilor vândute (clauzele 5, 7, 9 din Regulamentul contabil „Cheltuielile organizației” PBU 10/99). , aprobat prin Ordinul Ministerului Finanţelor din 6 mai 1999 nr. 33n).

In baza paragrafelor 16, 18 din PBU 10/99, cheltuielile pentru reparatia curenta a spatiului sunt recunoscute in evidenta contabila de la data semnarii actului de receptie si livrare a lucrarilor efectuate. Astfel de costuri sunt acceptate în cuantumul determinat pe baza prețului și condițiilor stabilite prin contractul dintre organizație și furnizorul de bunuri (lucrări, servicii) (clauza 6 PBU 10/99).

Cheltuielile pentru repararea contoarelor închiriate se reflectă în contabilitatea organizației comerciale pe debitul contului 44 „Cheltuieli de vânzare” în corespondență cu creditul contului 60 „Decontări cu furnizorii și antreprenorii” (Planul de Conturi pentru Contabilitatea Financiară). şi Activităţi Economice ale Organizaţiilor şi Instrucţiuni de aplicare a acesteia, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanţelor din 31 octombrie 2000 Nr. 94n).

Notă

Costurile de întreținere a imobilizărilor corporale, inclusiv a activelor fixe închiriate, sunt cheltuieli pentru activități obișnuite și sunt incluse în costul bunurilor vândute.

Suma TVA prezentată de furnizorul de bunuri (lucrări, servicii) se reflectă în debitul contului 19 „Taxa pe valoarea adăugată a valorilor dobândite” în corespondență cu creditul contului 60. Organizația are dreptul de a deduce suma de impozitul plătit dacă există o factură și documente, care confirmă plata pentru muncă (clauza 1 clauza 2 articolul 171, clauza 1 articolul 172 din Codul fiscal al Federației Ruse).

TVA se reflecta in contabilitate pe debitul contului 68 "Calculele impozitelor si taxelor" in corespondenta cu creditul contului 19.

În scopul impozitării profiturilor, cheltuielile pentru repararea spațiilor închiriate sunt legate de alte cheltuieli asociate cu producția și vânzarea (clauza 2, clauza 1, articolul 253, articolul 260 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Atunci când cheltuielile sunt recunoscute pe bază de angajamente, astfel de cheltuieli sunt recunoscute ca o cheltuială în perioada de raportare în care au fost suportate, indiferent de plata lor (clauza 5, articolul 272 din Codul fiscal al Federației Ruse). Acestea sunt indirecte (articolul 320 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Organizația Comerțului inchiriaza spatiu de depozitare. Conform termenilor contractului incheiat, societatea este obligata, daca este cazul, in timp util si cu acordul locatarului, pe cheltuiala proprie, sa efectueze reparatii curente ale zonei ocupate.

În luna de raportare, compania a reparat acoperișul depozitului.

Pentru realizarea lucrării, organizația a apelat la serviciile unei firme de reparații și construcții. Costul contractual al reparației a fost de 59.000 de ruble (inclusiv TVA de 9.000 de ruble). În aceeași lună a fost semnat un act de recepție și predare a lucrării efectuate. Organizația determină veniturile și cheltuielile în scopul impozitului pe profit pe bază de angajamente.

DEBIT 44   CREDIT 60
- 50.000 de ruble - reflectă costul reparațiilor curente (59.000 - 9.000). Document primar: act de recepție și predare a lucrării efectuate;

DEBIT 19   CREDIT 60
- reflecta suma TVA prezentata de firma de reparatii si constructii. Document primar: factura;

DEBIT 60   CREDIT 51
- 59.000 de ruble - plătite unei companii de reparații și construcții pentru lucrare. Document primar: extras de cont bancar de pe contul curent;

DEBIT 68/TVA   CREDIT 19
- 9000 de ruble - valoarea TVA-ului pentru lucrările de reparații este acceptată pentru deducere. Documente primare: extras de cont curent, factura.

Ajută-ți afacerea să crească

Experiență neprețuită în soluții sarcini reale, răspunsuri la întrebări dificile, informații proaspete special selectate în presă pentru contabili și manageri.

Pentru implementarea activităților antreprenoriale ale companiei necesită sediu. Poate fi deținut sau închiriat. A doua opțiune este cea mai comună, deoarece nu toți antreprenorii își permit să achiziționeze spații. Închirierea presupune apariția unor cheltuieli fixe. Ele trebuie luate în considerare în mod corespunzător.

Contabilitatea chiriei

Pentru a stabili costul închirierii spațiilor nerezidențiale, se folosește un cont în afara bilanțului 001 „Mije fixe închiriate”. Costul locuinței, prevăzut în contract, este luat în considerare. Costurile sunt recunoscute atunci când sediul este efectiv primit. Aceste reguli sunt stabilite prin Instrucțiunea de utilizare a Planului de Conturi, stabilită prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 94n din 31.10.2000.

Cheltuielile cu închirierea, în conformitate cu clauzele 5 și 7 din Reglementările contabile stabilite prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 33n din 6 mai 1999, sunt considerate cheltuieli pentru principalele domenii de activitate. Acumulările lunare de leasing sunt reflectate în contul DT 20 „Producție principală” și în contul CT „Decontări cu creditorii. Când plata este transferată proprietarului, trebuie să faceți o înregistrare în contul 76 DT și contul 51 CT.

Ca parte din contabilitate fiscală transferul de bunuri imobiliare pentru închiriere este considerat un serviciu în baza paragrafului 5 al articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse. , prezentat societății, este acceptat spre deducere la momentul acceptării serviciului de închiriere pentru contabilitate. Deducerea se efectuează pe baza documentației primare, în baza paragrafului 2 al articolului 171, alineatul 1 al articolului 172 din Codul fiscal al Federației Ruse.

ATENŢIE! Cheltuielile pentru facturile de utilități (inclusiv TVA) vor fi incluse în structura cheltuielilor în principalele domenii de activitate ale companiei. Acestea sunt recunoscute la momentul primirii chitantelor de la persoana care presteaza serviciul de inchiriere.

contabilitate fiscală

Plățile de leasing sunt considerate alte costuri pentru producție și distribuție. Indicația corespunzătoare este dată în paragraful 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse. Antreprenorul trebuie să rețină că cheltuielile care corespund acestor caracteristici pot fi recunoscute drept costuri:

• Fezabilitatea financiară a plăților.
• Disponibilitatea documentelor justificative.

Codul Fiscal nu conține o listă de valori mobiliare care să confirme faptul închirierii. in orice caz informatie necesara se afla in scrisorile Ministerului Finantelor Nr.03-07-09 / 42594 din 26.08.2014 si Nr.03-03-06 / 1/12764 din 24.03.2014. Pentru a confirma închirierea sediului, sunt necesare următoarele documente:

• Contract de închiriere încheiat în condițiile legii.
• Actul de acceptare și transfer al localului.
• Actele de plată pe care chiriașul le primește la plata serviciilor.
• Certificat de acceptare a serviciilor, întocmit lunar.

Ultimul document este necesar doar dacă necesitatea unui certificat lunar de acceptare a serviciului este stipulată în contractul principal.

Exemplu

În martie 2017, compania a închiriat spații nerezidențiale pe baza unui certificat de acceptare. Este necesar pentru nevoile de producție. Compania plătește chiria la ultima dată a lunii. Cablajul în acest caz va fi după cum urmează:

• DT001. Costul inchirierii spatiului este fix. Această postare este programată în martie 2017. Suma se reflectă pe baza actului de acceptare și transfer.
• DT20 KT76. Calculul chiriei lunare. Produs pe baza unui contract de închiriere.
• DT19 KT76. TVA solicitat. Reflectat pe baza facturii.
• DT68 KT19. Acceptarea TVA pentru deducere pe bază de factură.
• DT76 KT51. Transferul plății către proprietar. Se efectuează pe baza unui extras dintr-un cont curent de la o instituție bancară.

Toate postările de mai sus, cu excepția primei, sunt efectuate lunar.

Utilitati publice

Utilitățile pot fi plătite căi diferite. Plățile pot fi efectuate de către locator. În acest caz, chiriașul trebuie să ramburseze costurile proprietarului imobilului. Cheltuielile pentru facturile de utilități, inclusiv TVA, sunt incluse în structura de cheltuieli pentru principalele domenii de activitate, care este prevăzută la alin. 5 și 7 din Regulile de contabilitate aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 33 din 05/06/ 1999. Aceste cheltuieli sunt recunoscute numai dacă societatea a primit documente de decontare (baza este paragraful 16 din PBU 10/99).

În contabilitate, costurile cu utilitățile se înregistrează conform DT-ului contului de contabilitate cost. Contul de compensare este creditul contului 76. La transferul de bani către chiriaș, se utilizează această înregistrare: DT76 KT51. Indicația corespunzătoare este dată în Instrucțiunile de utilizare a Planului de Conturi, stabilite prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 94n din 31.10.2000.

Postări folosite

Atunci când se contabilizează facturile de utilități, aceste postări sunt relevante:

• DT44 KT76. Fixarea costului utilităților. Se presupune că proprietarul va plăti taxa, iar chiriașul va rambursa toate cheltuielile. Acestea din urmă se reflectă pe baza contractului de închiriere, a facturii emise de proprietar, a facturii de utilități.
• DT19 KT76. Fixarea TVA la facturile de utilități. Înregistrarea se face pe bază de factură.
• DT68 KT19. Acceptarea pentru deducerea TVA la utilitati.
• DT76 KT51. Rambursarea facturilor de utilități ale proprietarului. Înregistrarea se face pe baza extrasului de cont curent.

Suma pentru fiecare postare trebuie confirmată prin documente primare.

contabilitate fiscală

Deducerea se face cu privire la impozitul prezentat de proprietar. Se presupune că închirierea spațiilor și cheltuielile aferente sunt un obiect impozabil în baza paragrafului 2 al articolului 171 din Codul fiscal al Federației Ruse. Deducerile se fac pe baza facturilor (teza este paragraful 1 al articolului 172 din Codul fiscal al Federației Ruse). Pentru a calcula impozitul pe venit, trebuie să țineți cont de costul utilităților în structura costurilor materiale. O indicație în acest sens este dată în paragraful 2 al articolului 253 și paragraful 1 al articolului 254 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Există, de asemenea, scrisori de la Serviciul Fiscal Federal Nr. 16-15 / 058069 din 30.06.2008.

Potrivit acestora, cheltuielile cu facturile de utilități trebuie confirmate prin acte de calcul al plăților formate de proprietar.

Aveți nevoie de el în scopuri fiscale. Costul resurselor utilizate este luat în considerare în momentul în care firma primește facturi și acționează. Baza pentru aceasta este paragraful 2 al articolului 272 din Codul fiscal al Federației Ruse, paragraful 1 al articolului 252 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Costuri de reparație

Alineatul 2 al articolului 616 din Codul civil al Federației Ruse prevede că chiriașul trebuie să monitorizeze starea bună a proprietății închiriate. Reparațiile sunt efectuate de chiriaș pe cheltuiala sa, dacă nu se prevede altfel în contractul dintre părți. Cheltuielile asociate sunt recunoscute drept cheltuieli în principalele domenii de activitate. Acestea sunt incluse în costul mărfurilor vândute în baza alin. 5, 7, 9 din Regulamentul contabil PBU 10/99, instituit prin Ordinul Ministerului Finanțelor nr. 33n din 05/06/1999.

Paragrafele 16 și 18 din PBU 10/99 indică faptul că costurile reparațiilor curente sunt reflectate în contabilitate la momentul semnării actului de recepție și livrare a lucrărilor efectuate. Valoarea cheltuielilor este determinată pe baza informațiilor specificate în contract. Cheltuielile pentru lucrari de reparatii sunt reflectate in contul 44 DT.Contul corespunzator este contul 60 CT.

Postări folosite

Atunci când se reflectă costul reparațiilor, aceste tranzacții sunt utilizate:

• DT44 KT60. Fixarea costului reparațiilor. Inscrierea se face pe baza actului de acceptare si predare a lucrarii efectuate.
• DT19 KT60. Valoarea TVA perceputa de firma de reparatii. Afisarea se face pe baza de factura.
• DT60 KT51. Transferul plății către firma de reparații.
• DT68 KT19. Acceptarea pentru deducerea sumei TVA.

Este necesar să se încheie un acord cu firma care efectuează reparația. În caz contrar, contabilitatea va fi ilegală, deoarece nu este documentată.

„Buletinul contabil”, N 2, 2005

În ciuda faptului că există suficiente explicații, publicații și alte informații legate de închiriere în publicații, sisteme de referință, numărul de întrebări pe această temă primite de editorii revistei noastre sugerează că subiectul este relevant și necesită analize și explicații suplimentare.

În cadrul articolului, vom lua în considerare problemele de contabilitate și impozitare a decontărilor chiriașului și proprietarului pentru facturile de utilități, precum și procedura de procesare a documentelor primare, facturilor.

Reglementarea legală a contractelor de închiriere

În articolul 606 din Codul civil Federația Rusă(în continuare - Codul civil al Federației Ruse) se stabilește că, în temeiul unui contract de închiriere, locatorul (proprietarul) se obligă să ofere chiriașului (chiriașului) proprietatea contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară.

Conform articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pe o perioadă mai mare de un an și dacă cel puțin una dintre părțile la acord este entitate, - indiferent de termen trebuie încheiat în scris. În același timp, un contract de închiriere imobiliară, care include, în special, clădiri (articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse), este supus înregistrării de stat.

Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului acesteia. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea. Acest lucru este scris în articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse.

În ceea ce privește transferul de proprietate (articolul 611 din Codul civil al Federației Ruse)

Locatorul este obligat să pună la dispoziție chiriașului imobilul într-o stare care să respecte termenii contractului de închiriere și scopul imobilului, în timp ce imobilul este închiriat împreună cu toate accesoriile și documentele aferente acesteia (pașaport tehnic, certificat de calitate etc. .).

În ceea ce privește stabilirea și plata plăților de închiriere (articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse)

Chiriașul este obligat să plătească la timp pentru utilizarea proprietății (chirie). Procedura, conditiile si termenele de plata a chiriei sunt determinate de contractul de inchiriere.

Chiria se stabilește pentru toate proprietățile închiriate în întregime sau separat pentru fiecare dintre acestea părțile constitutive la fel de:

1. definite într-o sumă fixă ​​de plăți efectuate periodic sau la un moment dat;
2. cota stabilită a produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării bunului închiriat;
3. prestarea anumitor servicii de către chiriaș;
4. transferul de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contract de proprietate sau de închiriere;
5. impunerea locatarului a costurilor prevazute prin contract pentru imbunatatirea imobilului inchiriat.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a acestor forme de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

Adăugăm că chiria poate fi calculată în cel puțin două moduri:

• luând în considerare costurile cu utilitățile, adică atunci când chiria acoperă toate cheltuielile proprietarului, inclusiv cele „comunale”;
• excluzând costul utilităților, adică chiria acoperă amortizarea, impozitul pe proprietate, plățile de teren și alte cheltuieli pe care locatorul, în calitate de proprietar, le suportă pentru proprietatea închiriată.

Vom discuta aceste metode în detaliu mai jos.

Dacă contractul nu prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an. Legea poate prevedea și alte termene minime pentru revizuirea sumei chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.

De asemenea, este oportun să rețineți că în paragraful 11 ​​din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, se indică faptul că numai condiția contractului ar trebui să rămână neschimbată în timpul pe an, cu toate acestea, poate prevedea atât o sumă fixă ​​de chirie, cât și o procedură (mecanism) calculelor ei. Prin urmare, dacă chiria include costul utilităților calculat lunar, fie la consumul de către chiriaș, fie într-un alt mod justificat, modificarea sumei chiriei nu va contrazice Codul civil al Federației Ruse.

În ceea ce privește întreținerea proprietății închiriate (articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse)

Chiriașul este obligat să mențină bunul în stare bună, să facă reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte costurile de întreținere a proprietății, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel. Astfel, chiriașul (chiriașul) este obligat să plătească pentru utilități, desigur, dacă nu este prevăzută o altă procedură prin contract sau prin lege.

Cu alte cuvinte, costurile (cheltuielile) pentru plata facturilor de utilități, inclusiv costurile de funcționare tehnică a rețelelor de inginerie ale clădirii, costurile cu energie electrică, căldură, alimentare cu apă, canalizare și întreținere a spațiilor auxiliare, costurile clădirii. asigurarea și alte costuri, vor fi suportate în conformitate cu termenii contractului de închiriere, proprietarul sau chiriașul.

Ce poate fi legat de utilități

Cheltuielile cu utilitățile includ cheltuielile pentru plata unor organizații terțe (sau a celor produse pe cont propriu) pentru serviciile necesare pentru a asigura funcționarea normală a clădirilor, structurilor și spațiilor individuale.

Principalele servicii includ:

• alimentare electrică;
• furnizarea de energie termică (pentru încălzire și apă caldă);
• alimentare cu apă și canalizare;
• alimentare cu gaz.

O listă detaliată a serviciilor de utilități publice ca tip de activitate este prezentată în Clasificator integral rusesc servicii pentru populație OK 002-93 (OKUN), aprobat prin Decretul Standardului de Stat al Rusiei din 28.06.1993 N 163.

Apropo de alte servicii, care pot fi atribuite și utilităților, trebuie subliniate următoarele:

• curățarea și îndepărtarea zăpezii, a gunoiului și a altor ape uzate;
• dezinfecția și deratizarea, exterminarea rozătoarelor, diferitelor insecte, precum și aerisirea depozitelor;
• măsuri de stingere a incendiilor;
• curățarea și amenajarea teritoriilor și străzilor adiacente instituției;
• spălat haine, covoare, perdele, fețe de masă, șervețele, prosoape, alte articole inventar moale, precum și mobilierul tapițat;
• curățarea coșurilor de fum; frecarea podelelor, lipirea și spălarea geamurilor;
• intretinerea si repararea echipamentelor de lift, aparate de aer conditionat, iluminat electric, incalzire, instalatii sanitare, sisteme de canalizare instalate in cladiri si spatii;
• întreținerea canalelor de scurgere;
• efectuarea de inspecții și certificări energetice, verificări metrologice ale utilităților publice.

Acestea nu fac parte din categoria serviciilor publice, dar se iau în considerare în aceeași ordine serviciile de telefonie, serviciile de pompieri și pază pentru clădiri, structuri și spații, precum și serviciile de televiziune și radio.

Relația dintre chiriaș și proprietar la plata facturilor de utilități

Luați în considerare totul opțiuni posibile relația părților în contractul de închiriere pentru plata utilităților.

Deci, utilitățile și serviciile de comunicații în baza contractelor de închiriere pentru spații (cladiri, structuri) pot fi plătite în următoarele moduri.

Varianta 1. Costurile pentru utilitati aferente intretinerii spatiului inchiriat sunt suportate de chirias, in timp ce acesta incheie el insusi contracte separate cu furnizorii de utilitati.

Varianta 2. Cheltuielile cu utilitatile aferente intretinerii spatiului inchiriat, conform contractului de inchiriere, sunt suportate de locator, iar cuantumul acestora se ia efectiv in calcul la stabilirea chiriei.

Varianta 3. Costurile pentru utilitati aferente intretinerii spatiului inchiriat sunt suportate de chirias, in timp ce acesta nu incheie contracte cu furnizorii de utilitati, dar despagubeste locatorul pentru costurile achitarii facturilor la utilitati.

Opțiunea 4. Chiriașul acționează ca subabonat pentru anumite tipuri utilitati si efectueaza toate platile prin abonat (proprietar).

Să luăm în considerare fiecare metodă mai detaliat.

Costurile pentru utilități sunt suportate de chiriaș și el însuși încheie contracte separate cu furnizorii de utilități

Chiriașul încheie în mod independent acorduri relevante cu organizațiile care furnizează imobilul închiriat cu energie electrică, apă, căldură, cu un operator de telecomunicații etc. Rețineți că această metodă este rar folosită de părți. Acest lucru se datorează în primul rând dificultăților asociate în mod specific cu reînnoirea contractelor din partea furnizorilor de energie și a altor organizații care furnizează servicii de utilități. Totodata, aceasta metoda poate fi folosita in cazurile in care obiectul contractului de inchiriere este proprietatea statului sau municipala sau contractul este incheiat pe o perioada indelungata.

Procedura de întocmire a contractelor de furnizare de servicii publice este stabilită de Codul civil al Federației Ruse. Ordinea alimentării cu energie electrică este reglementată de §6 al capitolului 30 din Codul civil al Federației Ruse. Un acord de furnizare a energiei este încheiat între o organizație de furnizare a energiei și un abonat (consumator) (articolul 539 din Codul civil al Federației Ruse).

Regulile contractului de furnizare a energiei se aplică și raporturilor legate de furnizarea de energie termică prin rețeaua conectată, precum și de gaze, petrol și produse petroliere, apă etc., dacă legea, alte acte juridice nu prevede altfel sau urmează. din natura obligației (Art. 548 din Codul civil al Federației Ruse).

În acest caz, locatorul nu suportă costurile pentru plata facturilor de utilități pentru spațiile (cladiri) închiriate. Proprietarul primește doar chiria, a cărei sumă o include în venit (paragraful 4 al articolului 250 sau articolul 249 din Codul fiscal al Federației Ruse) și plătește și TVA pe aceasta (articolul 146 din Codul fiscal al Rusiei). Federația), cu condiția, desigur, ca el să fie plătitorul acestor taxe.

Dacă obligația de a plăti pentru serviciile de utilități în temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire (cladire) nerezidențială este atribuită chiriașului, atunci aceste costuri sunt luate în considerare de acesta ca parte a altor cheltuieli asociate cu producția și (sau) vânzarea, pe baza documentelor emise de furnizorii de servicii în conformitate cu clauza 10 clauza 1 din articolul 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, precum și costurile de plată a chiriei.

TVA plătit ca parte a plăților de utilități către furnizorii de servicii, chiriașul acceptă pentru deducere ordine generală, desigur, în condițiile prevăzute de articolele 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (disponibilitatea unei facturi, documente care dovedesc plata etc.).

Costurile cu utilitățile sunt suportate de proprietar, iar cuantumul acestora este luat în considerare la stabilirea chiriei

Folosind această opțiune, atât chiriașul, cât și proprietarul trebuie să ia în considerare următoarele puncte.

În textul contractului de închiriere, părțile trebuie să indice că costurile de întreținere a imobilului închiriat (cladire) sunt suportate de locator. În acest caz, proprietarul va fi obligat pe cheltuiala proprie să plătească utilitățile conform facturilor emise de către furnizorii acestor servicii, care vor fi acoperite de chiriaș în cadrul plăților chiriei.

Cuantumul plăților de leasing poate fi determinat prin contract, atât sub forma unei plăți lunare fixe, cât și prin calcul, inclusiv chiria, ca atare, și costul real al utilităților pentru o anumită perioadă.

Evident, în primul caz, proprietarul trebuie să facă calcule preliminare ale costului mediu lunar al facturilor de utilități, prin care plățile lunare ale chiriei să fie majorate, ținând cont de fluctuațiile sezoniere. În al doilea caz - pentru a determina procedura (mecanismul) de calcul a facturilor de utilități plătibile de chiriaș.

Calculele pot fi efectuate:

• pe baza citirilor contoarelor instalate separat;
• proporțional cu suprafețele ocupate de chiriaș;
• proporțional cu puterea aparatelor instalate în zonele închiriate;
• într-un mod diferit.

Locatorul are dreptul de a atribui aceste costuri cheltuielilor care reduc baza impozabilă a impozitului pe venit:

• sau pe baza subclauzei 1, clauza 1, articolul 265 din Codul fiscal al Federației Ruse, ca cheltuieli pentru întreținerea proprietății transferate în baza unui contract de închiriere, atunci când aceste cheltuieli nu funcționează pentru organizație;
• sau pe baza paragrafului 49 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, atunci când aceste cheltuieli sunt legate de producție și vânzare (chiria este un tip normal de activitate).

Ca și în prima variantă, proprietarul primește chirie, care va fi venit pentru el.

TVA-ul plătit de proprietar ca parte a facturilor de utilități este solicitat pentru deducere în baza clauzei 1 clauza 2 din articolul 171 din Codul fiscal al Federației Ruse, cu condiția ca chiria să fie supusă TVA-ului.

În ceea ce privește chiriașul, acesta plătește proprietarului doar chiria, a cărei sumă o include ca parte a cheltuielilor sale (clauza 10, clauza 1, articolul 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse) și TVA-ul prezentat de acesta de către proprietarul este deductibil în modul prevăzut de art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Exemplul 1. În februarie 2005, CJSC Victoria a închiriat spații de birouri LLC Kassandra în baza unui contract de închiriere. Contractul prevede că facturile la utilități sunt plătite de locatorul CJSC „Victoria”. Acordul prevede, de asemenea, că plata de leasing este calculată după cum urmează: chiria este însumată, în valoare de 35.400 de ruble. pe lună (inclusiv TVA - 5400 de ruble) și costul utilităților atribuite spațiilor închiriate pe lună. Calculul se face proporțional cu suprafața ocupată de chiriaș, care reprezintă 10% din suprafața totală a imobilului.

Pe baza calculului, costul utilităților care urmează să fie incluse în plata chiriei pentru luna februarie a fost de 11.800 de ruble, inclusiv TVA (118.000 de ruble x 10%). Astfel, CJSC Victoria a emis o factură către chiriaș pentru suma totală de 47.200 de ruble, inclusiv TVA.

Înscrierile vor fi făcute în cărțile locatorului în februarie.

Debit 62, subcont „Tenant Kassandra LLC”, Credit 90-1

• 47.200 RUB - reflectă veniturile din închirierea proprietății;

Debit 90-3 Credit 68 „TVA”

• 7200 rub. - TVA perceput;

Debit 20, subcont „Tenant Kassandra LLC”, Credit 60

• 10 000 de ruble. - se iau în considerare costurile cu utilitățile care urmează să fie incluse în plata chiriei;

Debit 19 Credit 60

• 1800 de ruble. - TVA inclus;

Debit 60 Credit 51

• 11 800 de ruble. - transferați bani către furnizorii de servicii de utilități;

Debit 68 „TVA” Credit 19

• 1800 de ruble. - TVA rambursată la intrare;

Debit 90-2 Credit 20, subcont „Tenant LLC Kassandra”

• 10 000 de ruble. - cheltuielile sunt anulate;

Debit 51 Credit 62

• 47.200 RUB - a primit plata de la chiriaș pentru luna februarie.

Dacă închirierea nu este o activitate obișnuită pentru companie, atunci valoarea chiriei este luată în considerare ca venit din exploatare. În această situație, ar trebui să se reflecte în creditul contului 91, subcontul 1 „Alte venituri”. Cheltuielile pentru plata utilităților ar trebui să fie atribuite cheltuielilor de exploatare (debitul contului 91, subcontul 2 „Alte cheltuieli”).

Următoarele înregistrări vor fi făcute în contabilitatea chiriașului în luna februarie:

Debit 20 Credit 60, subcontul "Locatorul CJSC" Victoria "

• 40 000 de ruble. - reflectat în chiria contabilă;

Debit 19 Credit 60, subcont „Locatorul CJSC Victoria”

• 7200 rub. - pe baza facturii se ia in calcul TVA;

Debit 60, subcont „Locatorul CJSC Victoria”, Credit 51

• 47.200 RUB - a transferat bani proprietarului;

Debit 68 „TVA” Credit 19

• 7200 rub. - TVA de intrare rambursat.

Chiriașul suportă costurile pentru utilități și, în același timp, nu încheie contracte cu furnizorii de utilități, ci despăgubește locatorul pentru costurile achitării facturilor la utilități.

Această opțiune este cea mai comună și probabil cea mai dificilă. Să începem cu faptul că în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj N 66, despre care am menționat-o deja, se indică faptul că încheierea între chiriaș și proprietar a unui acord prin care se stabilește procedura de participare a chiriaș la costurile consumului de energie electrică nu poate fi calificat drept contract de furnizare a energiei. Astfel, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a stabilit cu siguranță că chiriașul nu este subabonat în acest caz, iar proprietarul nu este o organizație de furnizare a energiei. În consecință, încheierea unui astfel de acord nu poate contrazice Codul civil al Federației Ruse.

Cu această opțiune de decontare, părțile prevăd în contractul de închiriere că chiriașul suportă cheltuielile cu utilitățile, dar locatorul face decontări cu furnizorii de utilități, iar chiriașul îi rambursează costul acestor servicii în baza documentului (factura) emis de către locator. Proprietarul efectuează plăți pentru utilități pe baza facturilor emise către acesta de prestatorii de servicii, după care, la rândul său, emite o factură către chiriaș.

Locatorul calculează consumul real de servicii de utilități de către chiriaș într-unul dintre modurile despre care s-a discutat mai devreme.

Proprietarul aflat într-o astfel de relație contractuală cu chiriașul nu va putea lua în considerare costurile achitării utilităților în partea atribuibilă spațiului închiriat în scopul impozitului pe profit, întrucât, conform acordului, acestea sunt cheltuielile chiriașului, și proprietarul nu are nimic de-a face cu activitățile sale de producție. Adică nu pot fi fundamentate și justificate.

În consecință, suma rambursată pentru cheltuielile cu utilitățile primite de locator de la chiriaș nu constituie nici un venit supus includerii în baza impozabilă a impozitului pe venit, întrucât nu implică primirea de beneficii economice de către locator.

Chiriașul, la rândul său, rambursează proprietarului costurile cu utilitățile, are dreptul să ia în considerare cuantumul unei astfel de compensații atunci când impozitează profiturile. Acest lucru este indicat în clauza 8 din Recomandările metodologice pentru aplicarea capitolului 25 „Impozitul pe venitul corporativ” din Codul fiscal al Federației Ruse, precum și în scrisori separate de la autoritățile fiscale, de exemplu, Scrisori ale UMNS pentru Moscova. din 23.08.2002 N 26-12 / 39149, din 22.07 .2003 N 26-12/40946.

Desigur, cheltuielile chiriașului trebuie nu doar justificate și justificate, ci și documentate. Prin urmare, contractul trebuie să prevadă procedura de întocmire și depunere a documentelor de către locator, în baza cărora acestea sunt plătite de chiriaș. Totodată, trebuie avut în vedere faptul că toate astfel de cheltuieli trebuie documentate cu indicarea resurselor consumate, de preferință atât în ​​valoare, cât și în natură.

Documentele care confirmă cheltuielile chiriașului vor fi copii ale facturilor (alte documente primare) ale furnizorilor de utilități, decontări convenite cu proprietarul, facturi emise de proprietar deja în nume propriu, precum și documente ale chiriașului care confirmă plata (ordine de plată, chitanțe). pentru PKO).

O situație similară se dezvoltă și în calculul TVA-ului.

Locatorul, după ce a primit facturi de la furnizorii de servicii de utilități, sub rezerva tuturor celorlalte condiții, poate deduce doar valoarea TVA care va cădea asupra serviciilor consumate direct de locator pentru activități supuse TVA.

Totodată, cuantumul despăgubirii primite de la chiriaș pentru plata utilităților nu va fi supusă TVA-ului, întrucât în ​​acest caz nu există niciun fapt că locatorul a vândut bunuri, lucrări sau servicii.

Prin urmare, în această situație, circulația facturilor ar trebui să fie după cum urmează. Proprietarul primește de la furnizor o factură pe care o înregistrează în carnetul de achiziții în parte din cantitatea de utilități consumate de acesta. Apoi, pentru suma de utilități consumate de chiriaș, proprietarul reemite o factură chiriașului în nume propriu, cu atașarea obligatorie a copiilor de pe facturile furnizorilor. Proprietarul nu înregistrează această factură în cartea sa de vânzări. Cumpărătorul în cartea de cumpărături înregistrează o factură primită de la proprietar. Drept urmare, atât proprietarul, cât și chiriașul deduc TVA la utilitățile consumate de fiecare dintre aceștia.

Exemplul 2. În februarie 2005, CJSC Victoria a închiriat spații de birouri LLC Kassandra în baza unui contract de închiriere. Acordul prevede că facturile la utilități sunt plătite de locatorul CJSC Victoria, chiriașul, la rândul său, rambursează locatorului costul utilităților pentru imobilul închiriat. Costul utilităților se calculează proporțional cu suprafața ocupată de chiriaș, care reprezintă 10% din suprafața totală a clădirii.

Închirierea proprietății este o activitate comună pentru CJSC „Victoria”.

Conform facturilor emise de furnizorii de utilități pentru luna februarie, suma totală plătibilă de către proprietar a fost de 118.000 de ruble, inclusiv TVA - 18.000 de ruble. Facturile furnizorilor au fost plătite integral de CJSC „Victoria” în luna februarie.

Pe baza calculului, costul utilităților plătibile de chiriaș pentru februarie s-a ridicat la 11.800 de ruble, inclusiv TVA.

Inregistrarile se vor face in contabilitatea proprietarului in luna februarie (in ceea ce priveste facturile la utilitati).

Debit 20(26) Credit 60

• 90 000 de ruble. - reflectă costurile utilităților consumate de locator;

Debit 19 Credit 60

• 16 200 de ruble. - TVA reflectat la utilitati;

Debit 76, subcont „Tenant Kassandra LLC”, Credit 60

• 11 800 de ruble. - reflectă datoria chiriașului de a rambursa costul (inclusiv TVA) al utilităților atribuibile imobilului închiriat;

Debit 60 Credit 51

• 118.000 RUB - au fost achitate facturile furnizorilor pentru serviciile de utilitate prestate;

Debit 68 „TVA” Credit 19

• 16 200 de ruble. - TVA la serviciile comunale prezentate spre deducere;

Debit 51 Credit 76, subcontul „Tenant LLC Kassandra”

• 11 800 de ruble. - au fost primite fonduri de la chiriaș pentru rambursarea cheltuielilor proprietarului pentru plata facturilor la utilități.

Inregistrarile se vor face in contabilitatea chiriasului in luna februarie (in ceea ce priveste facturile la utilitati).

Debit 26 Credit 76, subcontul "Locatorul CJSC" Victoria "

• 10 000 de ruble. - datorii acumulate ale chiriașului pentru plata facturilor la utilități;

Debit 19 Credit 76, subcont „Locatorul CJSC Victoria”

• 1800 de ruble. - TVA reflectat la utilitati;

Debit 76, subcont „Locatorul CJSC Victoria” Credit 51

• 11 800 de ruble. - au fost transferate fonduri către proprietar pentru a-i rambursa cheltuielile pentru plata facturilor la utilități;

Debit 68 „TVA” Credit 19

• 1800 de ruble. - TVA la utilitati se prezinta spre deducere pe baza unei facturi primite de la proprietar.

Chiriașul este subabonat pentru anumite tipuri de utilități și efectuează toate plățile prin abonat (proprietar)

Această opțiune este în general similară cu prima, deoarece necesită reglementarea relațiilor nu numai între chiriaș și proprietar, ci și cu organizațiile de furnizare de resurse și energie.

În conformitate cu articolul 539 din Codul civil al Federației Ruse, în temeiul unui acord de furnizare a energiei, organizația furnizoare de energie, în special, se angajează să furnizeze energie abonatului prin rețeaua conectată, iar abonatul se obligă să plătească pentru energia primită. , precum si sa respecte regimul de consum al acestuia prevazut de contract. Totodată, se încheie un contract de furnizare a energiei cu abonatul dacă acesta are o persoană care îndeplinește cele stabilite cerinte tehnice dispozitiv de recepție a energiei conectat la rețelele organizației de alimentare cu energie și alte echipamente necesare, precum și atunci când se contabilizează consumul de energie. Articolul 545 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că un abonat poate transfera energia primită de el de la o organizație de furnizare de energie printr-o rețea atașată unei alte persoane (subabonat) numai cu acordul organizației de furnizare a energiei. Astfel, organizația abonatului vinde efectiv electricitate subabonatului. Aceeași procedură se aplică, așa cum sa menționat deja, contractelor de furnizare de gaze, petrol, apă și alte bunuri similare prin rețeaua conectată - acest lucru este determinat de articolul 548 din Codul civil al Federației Ruse.

Un astfel de consimțământ al organizației furnizoare de energie poate fi exprimat sub orice formă:

• prin eliberarea unilateral de autorizație scrisă de către organizația de furnizare a energiei;
• prin indicarea unei astfel de autorizații într-un acord bilateral între organizația de furnizare a energiei și abonat;
• printr-o înscriere (coordonare) permisivă în contractul dintre abonat și subabonat;
• în caz contrar, confirmând un astfel de consimțământ.

Împreună cu Codul civil al Federației Ruse, problemele furnizării și furnizării de gaze, căldură, apă și canalizare sunt reglementate prin acte departamentale speciale.

Cu toate acestea, în ce condiții este necesară modificarea contractelor și obținerea permisiunii corespunzătoare?

Legislația civilă și alte acte legislative ne permit să tragem următoarele concluzii.

În primul rând, este necesar dacă consumatorul este conectat direct cu abonatul prin linii de transport electric, adică are o rețea atașată.

În al doilea rând, este necesar dacă, de exemplu, clădiri separate, structuri sau un complex de clădiri (structuri) sunt transferate în baza unui contract de închiriere.

În al treilea rând, dacă există condiții tehnice care permit separarea limitelor proprietății bilanțului rețelelor conectate.

În al patrulea rând, dacă este furnizată o contabilitate clară a consumului de energie.

În al cincilea rând, dacă există autorizație de la supravegherea energetică de stat pentru funcționarea rețelelor conectate etc.

Să repetăm ​​încă o dată că un contract de închiriere de spații nu poate și nu va fi considerat un contract de furnizare de energie cu toate consecințele care decurg din aceasta.

În concluzie, să ne oprim pe scurt asupra actelor departamentale individuale ale organizațiilor care furnizează utilități, asigură alimentarea cu energie, care ne permit să întocmim corect contracte și să construim relații cu aceste organizații.

Furnizarea de gaze este o activitate de furnizare a consumatorilor cu gaz. Se stabilește procedura de calcul a facturilor de utilități la gaze lege federala din 31 martie 1999 N 69-FZ „Cu privire la furnizarea de gaze în Federația Rusă”. Acesta prevede că atât abonatul, cât și subabonatul trebuie să achiziționeze gaze numai de la organizația de furnizare a gazului.

Subabonatul trebuie să achiziționeze energie electrică și termică de la abonat în baza unui acord încheiat între aceștia. Această procedură este stabilită prin Ordinul Ministerului Energiei al URSS din 6 decembrie 1981 N 310 „Cu privire la aprobarea regulilor de utilizare a energiei electrice și termice”.

În contractul de furnizare a energiei electrice sau în anexa la contractul dintre abonat și organizația de furnizare a energiei electrice sunt indicate date despre subabonații conectați la rețeaua abonatului (denumire, capacitate, consum de energie electrică, contoare estimate de energie electrică, tarife etc.).

Este interzisă racordarea la rețelele organizației de alimentare cu energie electrică, precum și la rețelele abonatului subabonaților care nu au dispozitive de contabilizare a plăților pentru energie electrică.

Plățile pentru energia electrică furnizată se efectuează conform documentelor de plată emise de organizația de furnizare a energiei pentru abonați. Dacă abonatul are abonați, se eliberează un document de plată pentru toată energia electrică consumată atât de abonat, cât și de subabonații săi.

Contractul de utilizare a energiei termice sau o anexă la contractul dintre abonat și organizația de furnizare a energiei termice indică date despre subabonații conectați la rețeaua termică a abonatului. Acestea includ: numele abonaților, sarcina maximă orară, consumul de căldură, cantitatea de condens returnată (în tone și procente) defalcat pe luni, tarife etc.

Abonatul poate conecta alți subabonați la rețelele sale și poate încheia contracte cu aceștia pentru furnizarea energiei termice numai cu permisiunea organizației de furnizare a căldurii. Este interzisă conectarea la rețelele termice ale unei organizații de furnizare a căldurii, precum și la rețelele abonaților de subabonați care nu au dispozitive de contorizare pentru calcularea energiei termice.

În Scrisoarea Gosstroy al Rusiei din 14.10.1999 N LCH-3555/12 „Cu privire la clarificări privind aplicarea Regulilor pentru utilizarea sistemelor publice de alimentare cu apă și de canalizare în Federația Rusă” se stabilește că obținerea bând apă din rețelele de alimentare cu apă și (sau) deversare Ape uzate la rețelele de canalizare se realizează de către subabonat în baza unui acord cu abonatul.

Abonatul poate transfera (primi) către subabonat (de la subabonat) apa (apa uzată) primită de acesta de la organizația de alimentare cu apă și canalizare prin dispozitivele și structurile de alimentare cu apă și canalizare racordate, numai cu acordul organizarea de alimentare cu apă și canalizare.

Contabilitatea volumelor de apă potabilă utilizate de abonați, precum și a volumelor de apă uzată primite de la aceștia, se realizează de către abonat.

Plățile pentru furnizarea de apă către abonați și primirea apei uzate și a poluanților de la aceștia se efectuează în baza unor acorduri încheiate între subabonați și abonat, cu excepția cazului în care administrațiile locale stabilesc o altă procedură de decontare. Prin acordul abonatului și al subabonatului cu organizația de alimentare cu apă și canalizare, astfel de calcule pot fi făcute de către subabonat direct cu organizația de alimentare cu apă și canalizare.

S.V. Cikov

Adjunct CEO