„Buletinul contabil”, N 2, 2005

În ciuda faptului că există suficiente explicații, publicații și alte informații legate de închiriere în publicații, sisteme de referință, numărul de întrebări pe această temă primite de editorii revistei noastre sugerează că subiectul este relevant și necesită analize și explicații suplimentare.

În cadrul articolului, vom lua în considerare problemele de contabilitate și impozitare a decontărilor chiriașului și proprietarului pentru facturile de utilități, precum și procedura de procesare a documentelor primare, facturilor.

Reglementarea legală a contractelor de închiriere

La articolul 606 Cod Civil Federația Rusă(în continuare - Codul civil al Federației Ruse) se stabilește că, în temeiul unui contract de închiriere, locatorul (proprietarul) se obligă să ofere chiriașului (chiriașului) proprietatea contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară.

Conform articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pe o perioadă mai mare de un an și dacă cel puțin una dintre părțile la acord este entitate, - indiferent de termen trebuie încheiat în scris. În același timp, un contract de închiriere imobiliară, care include, în special, clădiri (articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse), este supus înregistrării de stat.

Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului acesteia. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea. Acest lucru este scris în articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse.

În ceea ce privește transferul de proprietate (articolul 611 din Codul civil al Federației Ruse)

Locatorul este obligat să pună la dispoziție chiriașului imobilul într-o stare care să respecte termenii contractului de închiriere și scopul imobilului, în timp ce imobilul este închiriat împreună cu toate accesoriile și documentele aferente acesteia (pașaport tehnic, certificat de calitate etc. .).

În ceea ce privește stabilirea și plata plăților de închiriere (articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse)

Chiriașul este obligat să plătească chiria pentru utilizarea proprietății în timp util ( chirie). Procedura, conditiile si termenele de plata a chiriei sunt determinate de contractul de inchiriere.

Chiria se stabilește pentru toate proprietățile închiriate în întregime sau separat pentru fiecare dintre acestea părțile constitutive la fel de:

1. definite într-o sumă fixă ​​de plăți efectuate periodic sau la un moment dat;
2. cota stabilită a produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării bunului închiriat;
3. prestarea anumitor servicii de către chiriaș;
4. transferul de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contract de proprietate sau de închiriere;
5. impunerea locatarului a costurilor prevazute prin contract pentru imbunatatirea imobilului inchiriat.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a acestor forme de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

Adăugăm că chiria poate fi calculată în cel puțin două moduri:

• luând în considerare costurile cu utilitățile, adică atunci când chiria acoperă toate cheltuielile proprietarului, inclusiv cele „comunale”;
• excluzând costul utilităților, adică chiria acoperă amortizarea, impozitul pe proprietate, plățile de teren și alte cheltuieli pe care locatorul, în calitate de proprietar, le suportă pentru proprietatea închiriată.

Vom discuta aceste metode în detaliu mai jos.

Dacă contractul nu prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an. Legea poate prevedea și alte termene minime pentru revizuirea sumei chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.

De asemenea, este oportun să rețineți că în paragraful 11 ​​din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, se indică faptul că numai condiția contractului ar trebui să rămână neschimbată în timpul pe an, cu toate acestea, poate prevedea atât o sumă fixă ​​de chirie, cât și o procedură (mecanism) calculelor ei. Prin urmare, dacă chiria include costul utilităților calculat lunar, fie la consumul de către chiriaș, fie într-un alt mod justificat, modificarea sumei chiriei nu va contrazice Codul civil al Federației Ruse.

În ceea ce privește întreținerea proprietății închiriate (articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse)

Chiriașul este obligat să mențină bunul în stare bună, să facă reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte costurile de întreținere a proprietății, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel. Astfel, chiriașul (chiriașul) este obligat să plătească pentru utilități, desigur, dacă nu este prevăzută o altă procedură prin contract sau prin lege.

Cu alte cuvinte, costurile (cheltuielile) pentru plata facturilor de utilități, inclusiv costurile de funcționare tehnică a rețelelor de inginerie ale clădirii, costurile cu energie electrică, căldură, alimentare cu apă, canalizare și întreținere a spațiilor auxiliare, costurile clădirii. asigurarea și alte costuri, vor fi suportate în conformitate cu termenii contractului de închiriere, proprietarul sau chiriașul.

Ce poate fi legat de utilități

Cheltuielile cu utilitățile includ cheltuielile pentru plata unor organizații terțe (sau a celor produse pe cont propriu) pentru serviciile necesare pentru a asigura funcționarea normală a clădirilor, structurilor și spațiilor individuale.

Principalele servicii includ:

• alimentare electrică;
• furnizarea de energie termică (pentru încălzire și apă caldă);
• alimentare cu apă și canalizare;
• alimentare cu gaz.

O listă detaliată a serviciilor de utilități publice ca tip de activitate este prezentată în Clasificator integral rusesc servicii pentru populație OK 002-93 (OKUN), aprobat prin Decretul Standardului de Stat al Rusiei din 28.06.1993 N 163.

Apropo de alte servicii, care pot fi atribuite și utilităților, trebuie subliniate următoarele:

• curățarea și îndepărtarea zăpezii, a gunoiului și a altor ape uzate;
• dezinfecția și deratizarea, exterminarea rozătoarelor, diferitelor insecte, precum și aerisirea depozitelor;
• măsuri de stingere a incendiilor;
• curățarea și amenajarea teritoriilor și străzilor adiacente instituției;
• spălat haine, covoare, perdele, fețe de masă, șervețele, prosoape, alte articole inventar moale, precum și mobilierul tapițat;
• curățarea coșurilor de fum; frecarea podelelor, lipirea și spălarea geamurilor;
• intretinerea si repararea echipamentelor de lift, aparate de aer conditionat, iluminat electric, incalzire, instalatii sanitare, sisteme de canalizare instalate in cladiri si spatii;
• întreținerea canalelor de scurgere;
• efectuarea de inspecții și certificări energetice, verificări metrologice ale utilităților publice.

Acestea nu fac parte din categoria serviciilor publice, dar se iau în considerare în aceeași ordine serviciile de telefonie, serviciile de pompieri și pază pentru clădiri, structuri și spații, precum și serviciile de televiziune și radio.

Relația dintre chiriaș și proprietar la plata facturilor de utilități

Luați în considerare totul opțiuni posibile relația părților în contractul de închiriere pentru plata utilităților.

Deci, utilitățile și serviciile de comunicații în baza contractelor de închiriere pentru spații (cladiri, structuri) pot fi plătite în următoarele moduri.

Varianta 1. Costurile pentru utilitati aferente intretinerii spatiului inchiriat sunt suportate de chirias, in timp ce acesta incheie el insusi contracte separate cu furnizorii de utilitati.

Varianta 2. Cheltuielile cu utilitatile aferente intretinerii spatiului inchiriat, conform contractului de inchiriere, sunt suportate de locator, iar cuantumul acestora se ia efectiv in calcul la stabilirea chiriei.

Varianta 3. Costurile pentru utilitati aferente intretinerii spatiului inchiriat sunt suportate de chirias, in timp ce acesta nu incheie contracte cu furnizorii de utilitati, dar despagubeste locatorul pentru costurile achitarii facturilor la utilitati.

Opțiunea 4. Chiriașul acționează ca subabonat pentru anumite tipuri utilitati si efectueaza toate platile prin abonat (proprietar).

Să luăm în considerare fiecare metodă mai detaliat.

Costurile pentru utilități sunt suportate de chiriaș și el însuși încheie contracte separate cu furnizorii de utilități

Chiriașul încheie în mod independent acorduri relevante cu organizațiile care furnizează imobilul închiriat cu energie electrică, apă, căldură, cu un operator de telecomunicații etc. Rețineți că această metodă este rar folosită de părți. Acest lucru se datorează în primul rând dificultăților asociate în mod specific cu reînnoirea contractelor din partea furnizorilor de energie și a altor organizații care furnizează servicii de utilități. Totodata, aceasta metoda poate fi folosita in cazurile in care obiectul contractului de inchiriere este proprietatea statului sau municipala sau contractul este incheiat pe o perioada indelungata.

Procedura de întocmire a contractelor de furnizare de servicii publice este stabilită de Codul civil al Federației Ruse. Ordinea alimentării cu energie electrică este reglementată de §6 al capitolului 30 din Codul civil al Federației Ruse. Un acord de furnizare a energiei este încheiat între o organizație de furnizare a energiei și un abonat (consumator) (articolul 539 din Codul civil al Federației Ruse).

Regulile contractului de furnizare a energiei se aplică și raporturilor legate de furnizarea de energie termică prin rețeaua conectată, precum și de gaze, petrol și produse petroliere, apă etc., dacă legea, alte acte juridice nu prevede altfel sau urmează. din natura obligației (Art. 548 din Codul civil al Federației Ruse).

În acest caz, locatorul nu suportă costurile pentru plata facturilor de utilități pentru spațiile (cladiri) închiriate. Proprietarul primește doar chiria, a cărei sumă o include în venit (paragraful 4 al articolului 250 sau articolul 249 din Codul fiscal al Federației Ruse) și plătește și TVA pe aceasta (articolul 146 din Codul fiscal al Rusiei). Federația), cu condiția, desigur, ca el să fie plătitorul acestor taxe.

Dacă obligația de a plăti pentru serviciile de utilități în temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire (cladire) nerezidențială este atribuită chiriașului, atunci aceste costuri sunt luate în considerare de acesta ca parte a altor cheltuieli asociate cu producția și (sau) vânzarea, pe baza documentelor emise de furnizorii de servicii în conformitate cu clauza 10 clauza 1 din articolul 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, precum și costurile de plată a chiriei.

TVA plătit ca parte a plăților de utilități către furnizorii de servicii, chiriașul acceptă pentru deducere ordine generală, desigur, în condițiile prevăzute de articolele 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (disponibilitatea unei facturi, documente care dovedesc plata etc.).

Costurile cu utilitățile sunt suportate de proprietar, iar cuantumul acestora este luat în considerare la stabilirea chiriei

Folosind această opțiune, atât chiriașul, cât și proprietarul trebuie să ia în considerare următoarele puncte.

În textul contractului de închiriere, părțile trebuie să indice că costurile de întreținere a imobilului închiriat (cladire) sunt suportate de locator. În acest caz, proprietarul va fi obligat pe cheltuiala proprie să plătească utilitățile conform facturilor emise de către furnizorii acestor servicii, care vor fi acoperite de chiriaș în cadrul plăților chiriei.

Cuantumul plăților de leasing poate fi determinat prin contract, atât sub forma unei plăți lunare fixe, cât și prin calcul, inclusiv chiria, ca atare, și costul real al utilităților pentru o anumită perioadă.

Evident, în primul caz, proprietarul trebuie să facă calcule preliminare ale costului mediu lunar al facturilor de utilități, prin care plățile lunare ale chiriei să fie majorate, ținând cont de fluctuațiile sezoniere. În al doilea caz - pentru a determina procedura (mecanismul) de calcul a facturilor de utilități plătibile de chiriaș.

Calculele pot fi efectuate:

• pe baza citirilor contoarelor instalate separat;
• proporțional cu suprafețele ocupate de chiriaș;
• proporțional cu puterea aparatelor instalate în zonele închiriate;
• într-un mod diferit.

Locatorul are dreptul de a atribui aceste costuri cheltuielilor care reduc baza impozabilă a impozitului pe venit:

• sau pe baza subclauzei 1, clauza 1, articolul 265 din Codul fiscal al Federației Ruse, ca cheltuieli pentru întreținerea proprietății transferate în baza unui contract de închiriere, atunci când aceste cheltuieli nu funcționează pentru organizație;
• sau pe baza paragrafului 49 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse, atunci când aceste cheltuieli sunt legate de producție și vânzare (chiria este un tip normal de activitate).

Ca și în prima variantă, proprietarul primește chirie, care va fi venit pentru el.

TVA-ul plătit de proprietar ca parte a facturilor de utilități este solicitat pentru deducere în baza clauzei 1 clauza 2 din articolul 171 din Codul fiscal al Federației Ruse, cu condiția ca chiria să fie supusă TVA-ului.

În ceea ce privește chiriașul, acesta plătește proprietarului doar chiria, a cărei sumă o include ca parte a cheltuielilor sale (clauza 10, clauza 1, articolul 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse) și TVA-ul prezentat de acesta de către proprietarul este deductibil în modul prevăzut de art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Exemplul 1. În februarie 2005, CJSC Victoria a închiriat spații de birouri LLC Kassandra în baza unui contract de închiriere. Contractul prevede că facturile la utilități sunt plătite de locatorul CJSC „Victoria”. Acordul prevede, de asemenea, că plata de leasing este calculată după cum urmează: chiria este însumată, în valoare de 35.400 de ruble. pe lună (inclusiv TVA - 5400 de ruble) și costul utilităților atribuite spațiilor închiriate pe lună. Calculul se face proportional cu suprafata ocupata de chirias, care este de 10%. suprafata totala clădire.

Pe baza calculului, costul utilităților care urmează să fie incluse în plata chiriei pentru luna februarie a fost de 11.800 de ruble, inclusiv TVA (118.000 de ruble x 10%). Astfel, CJSC Victoria a emis o factură către chiriaș pentru suma totală de 47.200 de ruble, inclusiv TVA.

Înscrierile vor fi făcute în cărțile locatorului în februarie.

Debit 62, subcont „Tenant Kassandra LLC”, Credit 90-1

• 47.200 RUB - reflectă veniturile din închirierea proprietății;

Debit 90-3 Credit 68 „TVA”

• 7200 rub. - TVA perceput;

Debit 20, subcont „Tenant Kassandra LLC”, Credit 60

• 10 000 de ruble. - se iau în considerare costurile cu utilitățile care urmează să fie incluse în plata chiriei;

Debit 19 Credit 60

• 1800 de ruble. - TVA inclus;

Debit 60 Credit 51

• 11 800 de ruble. - transferați bani către furnizorii de servicii de utilități;

Debit 68 „TVA” Credit 19

• 1800 de ruble. - TVA rambursată la intrare;

Debit 90-2 Credit 20, subcont „Tenant LLC Kassandra”

• 10 000 de ruble. - cheltuielile sunt anulate;

Debit 51 Credit 62

• 47.200 RUB - a primit plata de la chiriaș pentru luna februarie.

Dacă închirierea nu este o activitate obișnuită pentru companie, atunci valoarea chiriei este luată în considerare ca venit din exploatare. În această situație, ar trebui să se reflecte în creditul contului 91, subcontul 1 „Alte venituri”. Cheltuielile pentru plata utilităților ar trebui să fie atribuite cheltuielilor de exploatare (debitul contului 91, subcontul 2 „Alte cheltuieli”).

Următoarele înregistrări vor fi făcute în contabilitatea chiriașului în luna februarie:

Debit 20 Credit 60, subcontul "Locatorul CJSC" Victoria "

• 40 000 de ruble. - reflectat în chiria contabilă;

Debit 19 Credit 60, subcont „Locatorul CJSC Victoria”

• 7200 rub. - pe baza facturii se ia in calcul TVA;

Debit 60, subcont „Locatorul CJSC Victoria”, Credit 51

• 47.200 RUB - a transferat bani proprietarului;

Debit 68 „TVA” Credit 19

• 7200 rub. - TVA de intrare rambursat.

Chiriașul suportă costurile pentru utilități și, în același timp, nu încheie contracte cu furnizorii de utilități, ci despăgubește locatorul pentru costurile achitării facturilor la utilități.

Această opțiune este cea mai comună și probabil cea mai dificilă. Să începem cu faptul că în Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj N 66, despre care am menționat-o deja, se indică faptul că încheierea între chiriaș și proprietar a unui acord prin care se stabilește procedura de participare a chiriaș la costurile consumului de energie electrică nu poate fi calificat drept contract de furnizare a energiei. Astfel, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a stabilit cu siguranță că chiriașul nu este subabonat în acest caz, iar proprietarul nu este o organizație de furnizare a energiei. În consecință, încheierea unui astfel de acord nu poate contrazice Codul civil al Federației Ruse.

Cu această opțiune de decontare, părțile prevăd în contractul de închiriere că chiriașul suportă cheltuielile cu utilitățile, dar locatorul face decontări cu furnizorii de utilități, iar chiriașul îi rambursează costul acestor servicii în baza documentului (factura) emis de către locator. Proprietarul efectuează plăți pentru utilități pe baza facturilor emise către acesta de prestatorii de servicii, după care, la rândul său, emite o factură către chiriaș.

Locatorul calculează consumul real de servicii de utilități de către chiriaș într-unul dintre modurile despre care s-a discutat mai devreme.

Proprietarul aflat într-o astfel de relație contractuală cu chiriașul nu va putea lua în considerare costurile achitării utilităților în partea atribuibilă spațiului închiriat în scopul impozitului pe profit, întrucât, conform acordului, acestea sunt cheltuielile chiriașului, și proprietarul nu are nimic de-a face cu activitățile sale de producție. Adică nu pot fi fundamentate și justificate.

În consecință, suma rambursată pentru cheltuielile cu utilitățile primite de locator de la chiriaș nu constituie nici un venit supus includerii în baza impozabilă a impozitului pe venit, întrucât nu implică primirea de beneficii economice de către locator.

Chiriașul, la rândul său, rambursează proprietarului costurile cu utilitățile, are dreptul să ia în considerare cuantumul unei astfel de compensații atunci când impozitează profiturile. Acest lucru este indicat în clauza 8 din Recomandările metodologice pentru aplicarea capitolului 25 „Impozitul pe venitul corporativ” din Codul fiscal al Federației Ruse, precum și în scrisori separate de la autoritățile fiscale, de exemplu, Scrisori ale UMNS pentru Moscova. din 23.08.2002 N 26-12 / 39149, din 22.07 .2003 N 26-12/40946.

Desigur, cheltuielile chiriașului trebuie nu doar justificate și justificate, ci și documentate. Prin urmare, contractul trebuie să prevadă procedura de întocmire și depunere a documentelor de către locator, în baza cărora acestea sunt plătite de chiriaș. Totodată, trebuie avut în vedere faptul că toate astfel de cheltuieli trebuie documentate cu indicarea resurselor consumate, de preferință atât în ​​valoare, cât și în natură.

Documentele care confirmă cheltuielile chiriașului vor fi copii ale facturilor (alte documente primare) ale furnizorilor de utilități, decontări convenite cu proprietarul, facturi emise de proprietar deja în nume propriu, precum și documente ale chiriașului care confirmă plata (ordine de plată, chitanțe). pentru PKO).

O situație similară se dezvoltă și în calculul TVA-ului.

Locatorul, după ce a primit facturi de la furnizorii de servicii de utilități, sub rezerva tuturor celorlalte condiții, poate deduce doar valoarea TVA care va cădea asupra serviciilor consumate direct de locator pentru activități supuse TVA.

Totodată, cuantumul despăgubirii primite de la chiriaș pentru plata utilităților nu va fi supusă TVA-ului, întrucât în ​​acest caz nu există niciun fapt că locatorul a vândut bunuri, lucrări sau servicii.

Prin urmare, în această situație, circulația facturilor ar trebui să fie după cum urmează. Proprietarul primește de la furnizor o factură pe care o înregistrează în carnetul de achiziții în parte din cantitatea de utilități consumate de acesta. Apoi, pentru suma de utilități consumate de chiriaș, proprietarul reemite o factură chiriașului în nume propriu, cu atașarea obligatorie a copiilor de pe facturile furnizorilor. Proprietarul nu înregistrează această factură în cartea sa de vânzări. Cumpărătorul în cartea de cumpărături înregistrează o factură primită de la proprietar. Drept urmare, atât proprietarul, cât și chiriașul deduc TVA la utilitățile consumate de fiecare dintre aceștia.

Exemplul 2. În februarie 2005, CJSC Victoria a închiriat spații de birouri LLC Kassandra în baza unui contract de închiriere. Acordul prevede că facturile la utilități sunt plătite de locatorul CJSC Victoria, chiriașul, la rândul său, rambursează locatorului costul utilităților pentru imobilul închiriat. Costul utilităților se calculează proporțional cu suprafața ocupată de chiriaș, care reprezintă 10% din suprafața totală a clădirii.

Închirierea proprietății este o activitate comună pentru CJSC „Victoria”.

Conform facturilor emise de furnizorii de utilități pentru luna februarie, suma totală plătibilă de către proprietar a fost de 118.000 de ruble, inclusiv TVA - 18.000 de ruble. Facturile furnizorilor au fost plătite integral de CJSC „Victoria” în luna februarie.

Pe baza calculului, costul utilităților plătibile de chiriaș pentru februarie s-a ridicat la 11.800 de ruble, inclusiv TVA.

Inregistrarile se vor face in contabilitatea proprietarului in luna februarie (in ceea ce priveste facturile la utilitati).

Debit 20(26) Credit 60

• 90 000 de ruble. - reflectă costurile de servicii publice consumat de locator;

Debit 19 Credit 60

• 16 200 de ruble. - TVA reflectat la utilitati;

Debit 76, subcont „Tenant Kassandra LLC”, Credit 60

• 11 800 de ruble. - reflectă datoria chiriașului de a rambursa costul (inclusiv TVA) al utilităților atribuibile imobilului închiriat;

Debit 60 Credit 51

• 118.000 RUB - au fost achitate facturile furnizorilor pentru serviciile de utilitate prestate;

Debit 68 „TVA” Credit 19

• 16 200 de ruble. - TVA la serviciile comunale prezentate spre deducere;

Debit 51 Credit 76, subcontul „Tenant LLC Kassandra”

• 11 800 de ruble. - au fost primite fonduri de la chiriaș pentru rambursarea cheltuielilor proprietarului pentru plata facturilor la utilități.

Inregistrarile se vor face in contabilitatea chiriasului in luna februarie (in ceea ce priveste facturile la utilitati).

Debit 26 Credit 76, subcontul "Locatorul CJSC" Victoria "

• 10 000 de ruble. - datorii acumulate ale chiriașului pentru plata facturilor la utilități;

Debit 19 Credit 76, subcont „Locatorul CJSC Victoria”

• 1800 de ruble. - TVA reflectat la utilitati;

Debit 76, subcont „Locatorul CJSC Victoria” Credit 51

• 11 800 de ruble. - au fost transferate fonduri către proprietar pentru a-i rambursa cheltuielile pentru plata facturilor la utilități;

Debit 68 „TVA” Credit 19

• 1800 de ruble. - TVA la utilitati se prezinta spre deducere pe baza unei facturi primite de la proprietar.

Chiriașul este subabonat pentru anumite tipuri de utilități și efectuează toate plățile prin abonat (proprietar)

Această opțiune este în general similară cu prima, deoarece necesită reglementarea relațiilor nu numai între chiriaș și proprietar, ci și cu organizațiile de furnizare de resurse și energie.

În conformitate cu articolul 539 din Codul civil al Federației Ruse, în temeiul unui acord de furnizare a energiei, organizația furnizoare de energie, în special, se angajează să furnizeze energie abonatului prin rețeaua conectată, iar abonatul se obligă să plătească pentru energia primită. , precum si sa respecte regimul de consum al acestuia prevazut de contract. Totodată, se încheie un contract de furnizare a energiei cu abonatul dacă acesta are o persoană care îndeplinește cele stabilite cerinte tehnice dispozitiv de recepție a energiei conectat la rețelele organizației de alimentare cu energie și alte echipamente necesare, precum și atunci când se contabilizează consumul de energie. Articolul 545 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că un abonat poate transfera energia primită de el de la o organizație de furnizare de energie printr-o rețea atașată unei alte persoane (subabonat) numai cu acordul organizației de furnizare a energiei. Astfel, organizația abonatului vinde efectiv electricitate subabonatului. Aceeași procedură se aplică, așa cum sa menționat deja, contractelor de furnizare de gaze, petrol, apă și alte bunuri similare prin rețeaua conectată - acest lucru este determinat de articolul 548 din Codul civil al Federației Ruse.

Un astfel de consimțământ al organizației furnizoare de energie poate fi exprimat sub orice formă:

• prin eliberarea unilateral de autorizație scrisă de către organizația de furnizare a energiei;
• prin indicarea unei astfel de autorizații într-un acord bilateral între organizația de furnizare a energiei și abonat;
• printr-o înscriere (coordonare) permisivă în contractul dintre abonat și subabonat;
• în caz contrar, confirmând un astfel de consimțământ.

Împreună cu Codul civil al Federației Ruse, problemele furnizării și furnizării de gaze, căldură, apă și canalizare sunt reglementate prin acte departamentale speciale.

Cu toate acestea, în ce condiții este necesară modificarea contractelor și obținerea permisiunii corespunzătoare?

Legislația civilă și alte acte legislative ne permit să tragem următoarele concluzii.

În primul rând, este necesar dacă consumatorul este conectat direct cu abonatul prin linii de transport electric, adică are o rețea atașată.

În al doilea rând, este necesar dacă, de exemplu, clădiri separate, structuri sau un complex de clădiri (structuri) sunt transferate în baza unui contract de închiriere.

În al treilea rând, dacă există condiții tehnice care permit separarea limitelor proprietății bilanțului rețelelor conectate.

În al patrulea rând, dacă este furnizată o contabilitate clară a consumului de energie.

În al cincilea rând, dacă există autorizație de la supravegherea energetică de stat pentru funcționarea rețelelor conectate etc.

Să repetăm ​​încă o dată că un contract de închiriere de spații nu poate și nu va fi considerat un contract de furnizare de energie cu toate consecințele care decurg din aceasta.

În concluzie, să ne oprim pe scurt asupra actelor departamentale individuale ale organizațiilor care furnizează utilități, asigură alimentarea cu energie, care ne permit să întocmim corect contracte și să construim relații cu aceste organizații.

Furnizarea de gaze este o activitate de furnizare a consumatorilor cu gaz. Se stabilește procedura de calcul a facturilor de utilități la gaze lege federala din 31 martie 1999 N 69-FZ „Cu privire la furnizarea de gaze în Federația Rusă”. Acesta prevede că atât abonatul, cât și subabonatul trebuie să achiziționeze gaze numai de la organizația de furnizare a gazului.

Subabonatul trebuie să achiziționeze energie electrică și termică de la abonat în baza unui acord încheiat între aceștia. Această procedură este stabilită prin Ordinul Ministerului Energiei al URSS din 6 decembrie 1981 N 310 „Cu privire la aprobarea regulilor de utilizare a energiei electrice și termice”.

În contractul de furnizare a energiei electrice sau în anexa la contractul dintre abonat și organizația de furnizare a energiei electrice sunt indicate date despre subabonații conectați la rețeaua abonatului (denumire, capacitate, consum de energie electrică, contoare estimate de energie electrică, tarife etc.).

Este interzisă racordarea la rețelele organizației de alimentare cu energie electrică, precum și la rețelele abonatului subabonaților care nu au dispozitive de contabilizare a plăților pentru energie electrică.

Plățile pentru energia electrică furnizată se efectuează conform documentelor de plată emise de organizația de furnizare a energiei pentru abonați. Dacă abonatul are abonați, se eliberează un document de plată pentru toată energia electrică consumată atât de abonat, cât și de subabonații săi.

Contractul de utilizare a energiei termice sau o anexă la contractul dintre abonat și organizația de furnizare a energiei termice indică date despre subabonații conectați la rețeaua termică a abonatului. Acestea includ: numele abonaților, sarcina maximă orară, consumul de căldură, cantitatea de condens returnată (în tone și procente) defalcat pe luni, tarife etc.

Abonatul poate conecta alți subabonați la rețelele sale și poate încheia contracte cu aceștia pentru furnizarea energiei termice numai cu permisiunea organizației de furnizare a căldurii. Este interzisă conectarea la rețelele termice ale unei organizații de furnizare a căldurii, precum și la rețelele abonaților de subabonați care nu au dispozitive de contorizare pentru calcularea energiei termice.

În Scrisoarea Gosstroy al Rusiei din 14.10.1999 N LCH-3555/12 „Cu privire la clarificări privind aplicarea Regulilor pentru utilizarea sistemelor publice de alimentare cu apă și de canalizare în Federația Rusă” se stabilește că obținerea bând apă din rețelele de alimentare cu apă și (sau) deversare Ape uzate la rețelele de canalizare se realizează de către subabonat în baza unui acord cu abonatul.

Abonatul poate transfera (primi) către subabonat (de la subabonat) apa (apa uzată) primită de acesta de la organizația de alimentare cu apă și canalizare prin dispozitivele și structurile de alimentare cu apă și canalizare racordate, numai cu acordul organizarea de alimentare cu apă și canalizare.

Contabilitatea volumelor de apă potabilă utilizate de abonați, precum și a volumelor de apă uzată primite de la aceștia, se realizează de către abonat.

Plățile pentru furnizarea de apă către abonați și primirea apei uzate și a poluanților de la aceștia se efectuează în baza unor acorduri încheiate între subabonați și abonat, cu excepția cazului în care administrațiile locale stabilesc o altă procedură de decontare. Prin acordul abonatului și al subabonatului cu organizația de alimentare cu apă și canalizare, astfel de calcule pot fi făcute de către subabonat direct cu organizația de alimentare cu apă și canalizare.

S.V. Cikov

Adjunct CEO

Locatorul a emis facturi către Arsenal pentru ultima zi din: - ianuarie - în valoare de 70.800 de ruble, inclusiv TVA - 10.800 de ruble; - februarie - în valoare de 88.500 de ruble. (70.800 + 17.700), inclusiv TVA - 13.500 ruble; - martie - în valoare de 88.900 de ruble. (70.800 + 18.100), inclusiv TVA - 13.561 ruble. Contabilul lui Arsenal, la calcularea venitului impozabil pentru primul trimestru al anului 2008, a inclus în alte cheltuieli costul spațiilor închiriate și al utilităților în valoare de 210.339 de ruble. ((70 800 - 10 800) + (88 500 - 13 500) + (88 900 - 13 561)). Iar suma declarată pentru deducere în decontul trimestrial de TVA a inclus un impozit în valoare de 37.861 de ruble. (10 800 + 13 500 + 13 561).

Categorii

De aceea, opinia autorității financiare, exprimată în Scrisoare, prezintă un interes considerabil pentru toți contribuabilii, în primul rând, desigur, pentru chiriași. Într-adevăr, pentru locator, emiterea de facturi cu încălcarea termenelor stabilite de lege nu are consecințe fiscale, în timp ce chiriașului, care a acceptat TVA la deducere conform facturii emise „precoce”, i se poate percepe un impozit suplimentar, de asemenea cum s-au acumulat penalități și sancțiuni fiscale corespunzătoare.
Desigur, dacă chiriașul are posibilitatea de a conveni cu proprietarul asupra condițiilor de emitere a facturilor, atunci acești termeni pot fi aliniați cu poziția Ministerului Finanțelor al Federației Ruse.

Facturi de închiriere: Zi decisivă

Descrierea lucrărilor efectuate sau a serviciilor prestate (coloana 1 a facturii) trebuie să permită identificarea acestor lucrări sau servicii. În același timp descriere detaliata nu sunt necesare lucrări sau servicii.

De exemplu, va fi suficientă următoarea formulare: — „servicii de sprijin juridic al unei tranzacții în baza contractului nr. 114 din 21 septembrie 2015”; - "lucrari de reparatii acceptate in baza actului nr.2 din 10.12.2015". Exemplu. Completarea facturii de inchiriere Veter SRL a inchiriat spatii nerezidentiale (depozit) catre Polet SRL pe perioada 01.10.2015 - 31.05.2016.
Chiria lunară fără TVA - 118.000 de ruble, inclusiv TVA - 18.000 de ruble. Chiria pe luna octombrie se vireaza de catre Polet SRL in data de 10.08.2015 prin ordin de plata nr.131.

Trebuie să emit factură atunci când închiriez o cameră?

Chirie: fixă ​​sau variabilă În funcție de termenii contractului, cuantumul remunerației plătite proprietarului poate fi fix sau variabil. Dacă închiriezi o cameră mică (de exemplu, 1 mp.

m. din suprafața totală pentru amplasarea unui bancomat), atunci are sens să se stabilească o sumă fixă ​​de chirie în contract. În acest caz, chiria este considerată constantă. Dacă închiriați un spațiu mare, în timp ce chiriașul îl folosește ca magazin (bancă, reprezentanță etc.), atunci este recomandabil să calculați valoarea închirierii pe baza a 2 indicatori:

• inchiriere directa;
• costul serviciilor de utilități utilizate de chiriaș în perioada de raportare.

Ultimul indicator poate fi fixat în contract la o valoare medie și adăugat la valoarea chiriei.

Program educațional juridic: facturare la închiriere

Atenţie

Întrebări și răspunsuri privind TVA la leasing Întrebare: În septembrie 2016 SA Molot a primit închirierea unui teren deținut de stat. Acordul a fost încheiat între Molot și Comitetul Regional de Administrare a Proprietății.

În noiembrie 2016, Molot a subînchiriat terenul către Serp LLC. Ar trebui Hammer să perceapă TVA? Răspuns: În acest caz, există 2 operațiuni: privind obținerea unui teren spre închiriere, precum și subînchirierea acestuia.

Important

Întrucât închirierea terenului de la stat nu este supusă TVA, Molot nu acționează ca agent fiscal pentru această tranzacție. În ceea ce privește serviciile de subînchiriere, Hammer trebuie să perceapă TVA pe acestea în mod general.

Întrebare: În aprilie 2016, Znamya JSC a închiriat sediul deținut de Vympel LLC. În perioada mai-august 2016, Znamya a făcut investiții de capital în sediu pe cheltuiala proprie, care sunt recunoscute ca îmbunătățiri separabile.

Factură atunci când închiriem o proprietate - continuăm să fim confuzi

Un alt lucru este că proprietarul nu își imaginează întotdeauna clar suma apartamentului comunal pe care și-ar dori să o vadă rambursată. La urma urmei, este imposibil să se determine în avans cantitatea exactă de servicii de care va avea nevoie un chiriaș.

Prin urmare, unii proprietari preferă să facă calcule pe baza consumului real de servicii. Pentru astfel de cazuri, următoarea opțiune de contabilizare a costurilor cu utilitățile ca parte a chiriei este mai potrivită.

… sau variabilă Când se folosește o altă metodă, chiria din contract este stabilită inițial în două părți - de bază și suplimentară. Prima este o valoare constantă, este o taxă lunară directă pentru folosirea localului. Al doilea se schimbă lunar și reflectă costul utilităților efectiv consumate de chiriaș.

Deduceri de TVA pentru utilitati la inchiriere

• factura pentru utilitati consumate de chirias (fara TVA) p. 2 Scrisori ale Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3/; Scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 14 mai 2008 Nr. 03-03-06/2/51; Scrisoarea nr. 16-15/58069 din 8 iunie 2009 din partea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova
• copii ale facturilor de utilități

Locatorul deduce doar TVA-ul aferent utilităților pe care le consumă. 1 st. 172

Codul fiscal al Federației Ruse; Scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 03.03.2006 Nr. 03-04-15/52; Scrisoarea nr.19-11/067415 din 16 iulie 2007 a Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova.Proprietarul emite o factură pentru costul utilităților consumate de chiriaș (fără alocarea TVA).facturi.

2 Scrisori ale Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3/; Scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 14 mai 2008 Nr. 03-03-06/2/51; Scrisoare din partea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova

Cum se emite o factură pentru lucrări, servicii sau închiriere

N.G. Bugayeva, economist Când se închiriază spații, se pune inevitabil întrebarea: cum va plăti chiriașul pentru utilitățile p. 2 linguri. 616 din Codul civil al Federației Ruse? Potrivit contractului de închiriere, valoarea acestora poate fi:

• <иливключаться в стоимость арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ;
• <иливозмещаться арендатором арендодателю;
• <илиоплачиваться арендатором по отдельному посредническому договору.

Și dacă chiriașul va putea deduce TVA la utilități depinde în mare măsură de termenii contractului. Pentru claritate, diferite situații sunt rezumate în tabel. Adevărat, una dintre opțiuni (riscătoare) poate ridica întrebări din partea inspectorilor, așa că după tabel vom comenta. Opțiuni de plată pentru serviciile de utilități Formularea aproximativă a termenilor contractelor Documente Deducere de la proprietar și chiriaș 1.
În lipsa unei indicații directe și clare a legii cu privire la momentul în care serviciul de închiriere ar trebui considerat prestat din punct de vedere fiscal, contribuabilul nu are niciun motiv să considere ca un astfel de moment încheierea perioadei fiscale în care au fost prestate astfel de servicii. Aș dori să atrag atenția asupra încă un punct din clarificările Ministerului de Finanțe al Federației Ruse, care a reamintit cu strictețe contribuabililor că dreptul de a emite facturi înainte de termen (până când mărfurile sunt expediate, lucrările sunt efectuate, serviciile sunt prestate). ) nu se acordă contribuabililor. De asemenea, această afirmație nu pare a fi în întregime corectă. Deci, în general, emiterea de facturi nu este un drept, ci o obligație a contribuabililor.
Clauza 3 a articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse stabilește termenele limită pentru îndeplinirea acestei obligații: „nu mai târziu de cinci zile de la data expedierii:”.

Trebuie să emit factură pentru închirierea unei camere fără TVA?

Deci, cât de mult, până la urmă, este obligatoriu să adere la orientările stabilite de Ministerul Finanțelor al Federației Ruse în Scrisoare? Pentru a răspunde la această întrebare, este necesar să înțelegem dacă logica Ministerului Finanțelor al Federației Ruse, exprimată în Scrisoare, este atât de impecabilă și cum să emiteți corect facturile atunci când închiriați imobile în conformitate cu cerințele fiscale. Codul Federației Ruse. În opinia noastră, concluzia la care a ajuns Ministerul de Finanțe al Federației Ruse, în baza paragrafului 3 al articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse, nu este în niciun caz fără cusur. Potrivit acestui alineat, atunci când bunuri (lucrări, servicii) sunt vândute, facturile relevante sunt emise în cel mult cinci zile de la data expedierii mărfurilor (lucrări, servicii). Departamentul fiscal clasifică în mod tradițional furnizarea de proprietăți în scopuri fiscale ca un serviciu.
În acest caz, plățile de închiriere de la utilizatorul localului vor fi primite de dvs. sub forma unei sume fixe (similar cu exemplul de mai sus). Dacă este imposibil să se calculeze indicatorul mediu al facturilor de utilități (de exemplu, lucrările de construcție sunt efectuate periodic la sediu), atunci la suma chiriei trebuie adăugat un indicator variabil.

Acesta va fi calculat pe baza resurselor efectiv utilizate de chiriaș (energie electrică, căldură, servicii de alimentare cu apă și canalizare etc.). Să analizăm termenii de impozitare a TVA pentru fiecare caz:

1. Să presupunem că ați închiriat o proprietate în baza unui contract, conform căruia se stabilește o taxă fixă ​​și se înregistrează TVA.

   In acest caz facturile trebuie emise lunar (trimestrial) in suma indicata in contract, in contabilitate - TVA trebuie incasat si virat la buget.

IMPORTANT: Noua lege este un experiment care este valabil doar în 4 regiuni: Moscova, regiunea Moscova, regiunea Kaluga, Republica Tatarstan.

Acest regim vă permite să închiriați un apartament în mod legal și să plătiți un impozit de 4-6%, care este în general mai profitabil atât pentru plata impozitului pe venitul personal, cât și pentru activitățile antreprenorilor individuali care utilizează sistemul simplificat de impozitare (STS).

Conform noii legi, acceptarea plăților fără numerar trebuie înregistrată folosind aplicația Serviciului Federal de Taxe „Impozitul meu”. Acesta va fi gratuit de descărcat și instalat pe smartphone după 1 ianuarie 2019. De asemenea, funcții similare vor fi disponibile pe site-uri și servicii speciale de internet, a căror listă va fi publicată de Serviciul Fiscal Federal.

Pentru plățile fără numerar (precum și pentru numerar) este necesară generarea unui cec în formă electronică, care trebuie trimis prin e-mail plătitorului.

Băncile pot oferi, de asemenea, servicii de generare automată de cecuri atunci când fondurile sunt primite pe un anumit card sau cont. Dacă utilizați un astfel de serviciu bancar, este necesar să specificați acest card/cont anume în contractul de închiriere/închiriere pentru creditarea plăților.

Acceptarea plății fără emiterea unui cec este o încălcare. Un cec pentru plăți fără numerar trebuie generat cel târziu în a 9-a zi a lunii următoare (după luna în care a fost primită plata).

Întrucât acceptarea plăților în numerar este procesată pentru lucrătorii independenți într-un mod atât de special, este necesară modificarea contractelor existente.

La încheierea de noi contracte, trebuie folosite formulare speciale pentru proprietarii independenți. În cazul închirierii unui apartament unei persoane juridice, este important ca plătitorul să nu fie agent fiscal (cum este de obicei cazul când închiriază de la o persoană fizică) - nu reține impozitul pe venitul persoanelor fizice, dar proprietarul-persoane fizice plătește impozitul pe TVA pentru sine.

Vă rugăm să rețineți: este important să indicați în contract la ce detalii este trimis cecul electronic.

Toate caracteristicile activităților proprietarilor care desfășoară activități independente sunt descrise în detaliu în noul nostru ghid „Proprietar independent”, care a fost lansat în decembrie 2018. Intenționăm să îl actualizăm în mod regulat și să îl oferim clienților noștri.

Chitanța de chirie prin contul bancar al unei persoane fizice

O persoană poate primi bani în contul său de la chiriaș prin transfer sau prin depunere în contul sau cardul său. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din propriul cont, un transfer al unei persoane din propriul cont sau un transfer al unei persoane fără deschiderea unui cont.

Pentru un transfer fără numerar, chiriașul va avea nevoie detalii bancare, care poate fi specificat în contract sau raportat într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele complet, TIN (opțional), numărul de cont, BIC al băncii, numele băncii, numărul contului corespondent al băncii, divizia Băncii Centrale (în care este deschis contul corespondent).

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Acest comision este plătit de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei. Scopul plății trebuie să indice „În baza contractului de închiriere nr. XX din data de ZZ.LL.AAAA pentru luna AAAA”. IMPORTANT: un chiriaș individual poate contacta direct Banca Locatorului și poate depune bani în contul său (după numărul de cont) sau pe cardul său (după numărul cardului). De exemplu, această metodă este convenabilă într-o bancă care are multe sucursale.

De asemenea, chiriașul poate face un transfer de pe cardul său pe cardul proprietarului sau poate depune bani prin terminalul de plată al băncii în contul sau cardul proprietarului. Verificați dacă banca dvs. oferă astfel de servicii și informați chiriașul. Cu toate acestea, la transferul unui card-card de la un chiriaș, se poate percepe un comision non-simbolic, iar suma unei operațiuni la depunerea printr-un terminal este acum limitată la 15.000 de ruble. Dacă trebuie să depuneți mai mult, va trebui să efectuați mai multe operațiuni, iar banca poate impune o limită de reaprovizionare printr-un singur dispozitiv. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale.

Atunci când depuneți o declarație de impozit (impozit pe venitul personal-3), vă recomandăm să primiți un extras din contul bancar IP pentru anul trecut la banca dumneavoastră sau prin intermediul internetului bancar. Dacă este posibil din punct de vedere tehnic, vă recomandăm să obțineți și un extras privind tranzacțiile cu un anumit plătitor (chiriaș).

Chitanța de chirie prin contul bancar al Antreprenorului Individual

Un antreprenor individual poate primi bani în contul său de la un chiriaș numai sub forma unui transfer. Acesta poate fi un transfer efectuat de o altă organizație din propriul cont, un transfer al unei persoane din propriul cont sau un transfer al unei persoane fără deschiderea unui cont. Poate că în viitor vor exista și alte metode de plată - de exemplu, printr-o rețea de terminale sau printr-un bancomat. Pentru un transfer bancar, chiriașul va avea nevoie de detalii bancare care pot fi specificate în contract sau raportate într-o scrisoare separată (de preferință oficială, semnată și ștampilată). Acestea includ: numele antreprenorului individual (de exemplu, antreprenor individual Petrov Petr Petrovici), TIN al antreprenorului individual, numărul de cont al antreprenorului individual, BIC al băncii, numele băncii, numărul contului corespondent al băncii, diviziunea Banca Centrală (în care este deschis contul de corespondent).

IMPORTANT: chiriașul nu poate veni la banca dumneavoastră și depune bani în contul dumneavoastră. Chiar daca vine la banca ta unde nu are cont, trebuie sa faca transferul fara sa deschida cont.

La efectuarea unui transfer de la plătitor, adică de la chiriaș, banca acestuia va reține cel mai probabil un comision. Acest comision este plătit de chiriaș și nu trebuie să reducă valoarea chiriei.

IMPORTANT: atunci când efectuează o plată, plătitorul trebuie să indice „Întreprinzător individual Petrov Petrovich”, și nu doar „Petrov Petrovich”. Din păcate, din acest motiv, au existat precedente de necreditare a fondurilor.

În timpul funcționării spațiilor închiriate, chiriașul suportă inevitabil cheltuieli pentru încălzire, iluminat, alimentare cu apă și canalizare, alimentare cu gaz și alte utilități.

Reamintim cititorului că, în baza contractului de închiriere, există mai multe opțiuni pentru plata utilităților:

Utilitățile sunt incluse în chirie și sunt compensate proprietarului,

Plățile pentru utilități sunt compensate proprietarului separat de suma chiriei,

Chiriașul încheie în mod independent contracte de servicii cu utilitățile, iar facturile de utilități le sunt plătite fără participarea proprietarului.

Să luăm în considerare fiecare dintre opțiuni mai detaliat.

Utilitati incluse in chirie.

Să presupunem că contractul de închiriere prevede că costul utilităților este inclus în chirie.

Organizația-locator, pe baza unor acorduri încheiate cu organizațiile-furnizori de servicii de utilități, plătește facturile emise de acestea.

Iar chiriașul, prin virarea chiriei, despăgubește automat proprietarul pentru costurile cu utilitățile plătite de acesta.

Pentru locator, costurile cu utilitățile consumate de chiriași sunt cheltuieli pentru întreținerea proprietății închiriate și sunt contabilizate ca parte a cheltuielilor locatorului.

Vă rugăm să rețineți că în cazul în care costul facturilor de utilități este inclus în cuantumul chiriei, valoarea chiriei în sine poate fi stabilită prin contract ca sumă fixă ​​sau poate varia în funcție de cantitatea de utilități și alte servicii similare. consumate efectiv de chiriaș. În acest caz, plata chiriei va consta din două componente:

Componenta fixă ​​sau chiria reală,

Componentă variabilă sau facturi de utilități.

În cazul în care chiria este fixă, organizația locator este scutită de nevoia de a distribui utilitățile între chiriași.

În cazul stabilirii chiriei ca componentă a două componente, proprietarul este obligat să țină o evidență separată a costurilor facturilor de utilități. Acest lucru se datorează faptului că componenta variabilă a chiriei depinde în mod direct de suma cheltuielilor suportate efectiv pentru întreținerea unei anumite proprietăți închiriate.

Vă rugăm să rețineți că la această opțiune de închiriere este mai bine să nu evidențiați costul utilităților pe o linie separată, ci să indicați pe factură suma totală a chiriei.

Tratamentul contabil al chiriei de către locator va depinde de dacă închirierea proprietății este sau nu activitatea principală.

Vă rugăm să rețineți că atunci când se determină ce tip de activitate a organizației locatorului aparține activității de furnizare a proprietății spre închiriere, se recomandă să se ghideze după criteriul materialității.

Reamintim că Ministerul Finanțelor al Federației Ruse în Ghidul privind procedura de întocmire a situațiilor financiare, aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 22 iulie 2003 nr. 67n „Cu privire la formele situațiilor financiare ale organizațiilor „, recomandă utilizarea a 5 la sută din unul sau altul indicator ca atare criteriu:

„Un indicator este considerat semnificativ dacă nedezvăluirea acestuia poate afecta deciziile economice ale utilizatorilor interesați, luate pe baza informațiilor de raportare. Decizia organizației cu privire la întrebarea dacă acest indicator este semnificativ depinde de evaluarea indicatorului, de natura acestuia și de circumstanțele specifice de apariție. Organizația poate decide când o sumă este recunoscută ca fiind semnificativă, raportul dintre care și totalul datelor relevante pentru anul de raportare este de cel puțin cinci procente.

În funcție de tipul de activitate al locatorului, arendarea activelor acestuia îi aparține, locatorul înregistrează în contabilitate utilitățile fie ca cheltuieli pentru activități obișnuite, fie ca cheltuieli de exploatare.

În cazul în care furnizarea de bunuri pentru închiriere este activitatea principală a organizației, chiria, ținând cont de facturile de utilități, în conformitate cu paragraful 5 din PBU 9/99, se reflectă ca venituri din activități obișnuite și se înregistrează în contul 90 „Vânzări. ”, subcontul 90-1 „Venit”. Iar costurile cu utilitățile, în conformitate cu paragraful 5 din PBU 10/99, sunt cheltuieli pentru activități obișnuite.

Totodată, în contabilitate se fac următoarele înregistrări:

Corespondența de cont
Debit	Credit
		Venituri reflectate din furnizarea de proprietăți pentru închiriere
		TVA perceput
		Reflectă costurile proprietarului de a plăti facturile de utilități
		TVA reflectată prezentată de furnizorul de utilități
		Acceptat pentru deducerea TVA
		Scoate din costul utilităților
		Facturi de utilități plătite

În cazul în care transferul proprietății pentru închiriere nu este activitatea principală, chiria va fi reflectată de locator ca parte a veniturilor din exploatare, în baza prevederilor paragrafului 7 din PBU 9/99, și contabilizată în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli”, subcontul 91-1 „Alte venituri”. Plata utilităților, conform facturilor emise pentru utilități, locatorul ia în considerare în contabilitate drept cheltuieli de exploatare, în conformitate cu paragraful 11 ​​din PBU 10/99, și reflectă în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli” subcontul 91- 2 „Alte cheltuieli”.

În contabilitatea fiscală a locatorului, procedura de reflectare a chiriei depinde și de dacă închirierea proprietății este sau nu activitatea principală.

Dacă chiria este activitatea principală, atunci chiria în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Codul Fiscal al Federației Ruse) este recunoscută ca venit din vânzări. În același timp, plata utilităților pe baza facturilor emise de utilitățile publice, în baza Codului Fiscal al Federației Ruse, este inclusă în cheltuielile materiale.

Dacă închirierea nu este activitatea principală, atunci, conform Codului Fiscal al Federației Ruse, veniturile din închirierea proprietății sunt venituri neexploatare. În acest caz, locatorul poate lua în considerare plățile de utilități fie ca parte a altor cheltuieli pe baza Codului fiscal al Federației Ruse, fie ca parte a cheltuielilor nefuncționale, în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse.

Costurile facturilor de utilități în contabilitatea fiscală, conform Codului Fiscal al Federației Ruse, sunt clasificate drept costuri indirecte. Acestea sunt anulate integral din cheltuielile perioadei curente de raportare.

Facturile la utilitati nu sunt incluse in chirie.

Contractul de închiriere poate prevedea că utilitățile sunt plătite de chiriaș în plus față de valoarea chiriei. În cadrul acestei opțiuni, utilitățile în numele chiriașului sunt plătite de proprietar, chiriașul rambursează proprietarului suma plăților de utilități transferate de acesta pentru chiriaș, pe baza calificării serviciului de plată a utilităților specificat în contractul de închiriere ca un intermediar.

În conformitate cu paragraful 2 din PBU 9/99 „Venitul unei organizații”, venitul unei organizații este recunoscut ca o creștere a beneficiilor economice ca urmare a primirii de active, conducând la o creștere a capitalului acestei organizații, cu excepția contribuțiilor participanților (proprietari).

Sumele primite de la alte persoane juridice și persoane fizice în baza contractelor de comision, agenție și alte acorduri similare în favoarea angajamentului, principalului și altele asemenea în conformitate cu clauza 3 din PBU 9/99 nu sunt recunoscute ca venituri ale organizației. Astfel, suma primită de la chiriaș în compensație pentru utilități nu va fi venitul proprietarului. Aceste sume trebuie contabilizate ca tranzacții comerciale separate.

În scopul impozitării profiturilor în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse, la determinarea bazei de impozitare, venitul sub formă de proprietate (inclusiv numerar) primit de un comisionar, agent și (sau) alt avocat în legătură cu îndeplinirea obligațiilor în temeiul unui contract de comision, contract de agenție sau alt acord similar și, de asemenea, din cauza rambursării costurilor suportate de comisionar, agent și (sau) alt avocat pentru comisionar, principal și (sau) alt comitent, dacă astfel de costuri nu sunt supuse includerii în costurile comisionarului, agentului și (sau) altui avocat în conformitate cu condițiile contractelor încheiate. Acest venit nu include comision, agenție sau alte remunerații similare.

Exemplul 1

Organizația-locator, pentru care prestarea proprietății spre închiriere este activitatea principală, la 1 iunie a închiriat sediul organizației-chiriaș pe o perioadă de 6 luni. Chiria este de 5.900 de ruble pe lună (inclusiv TVA - 900 de ruble). În conformitate cu termenii contractului, chiriașul plătește utilitățile pe cheltuiala sa. Totodată, locatorul transferă facturile la utilități, chiriașul rambursează locatorului aceste cheltuieli după ce îi furnizează documente care confirmă costul real al utilităților și plata efectivă a acestora. Utilitățile pentru iunie s-au ridicat la 2.596 de ruble (inclusiv TVA - 396 de ruble), inclusiv utilitățile consumate de chiriaș, s-au ridicat la 472 de ruble (inclusiv TVA - 72 de ruble).

În contabilitatea locatorului, aceste tranzacții sunt reflectate în următoarele înregistrări:

Corespondența de cont		Suma, ruble
Debit	Credit
			Venitul reflectat din chirie pentru luna curentă
			TVA perceput
			A reflectat costul utilităților proprii
			A reflectat valoarea TVA pe utilitățile proprii
			Acceptat pentru deducerea TVA
			A reflectat datoria chiriașului pentru utilități
			Utilitatile facturate
			A primit chiria de la chirias
			A primit compensații pentru costul utilităților

Sfârșitul exemplului.

Acordul poate prevedea ca proprietarul să primească de la acesta o anumită remunerație pentru transferul facturilor de utilități pentru chiriaș. Cuantumul contraprestației va fi pentru chiriaș fie venituri din activități obișnuite, fie venituri din exploatare. În contabilitatea locatorului, pentru a reflecta valoarea remunerației, pe lângă corespondența de mai sus, trebuie făcute următoarele înregistrări:

Iată un exemplu din practica noastră de consultanță.

Exemplul 2. Din practica de consultanță a CJSC " BKR -Interfon-Audit.

Întrebare:

Contractul de închiriere prevede că chiria constă din două componente: fixă ​​și variabilă. Componenta variabilă este determinată pe baza costurilor reale de plată a telefoanelor (taxă de abonament, MTP, certificate plătite etc.).

Lunar, noi, în calitate de proprietar, punem la dispoziție chiriașului Legea „Componentă variabilă.

Este plata unei componente variabile a veniturilor noastre din vânzări și avem dreptul să clasificăm costul plății pentru telefoanele transferate chiriașului drept cheltuieli deductibile din punct de vedere fiscal.

Răspuns:

Conform explicațiilor primite de la dumneavoastră, încheiate de organizația dumneavoastră, în calitate de locator, constă din două componente: o constantă, care include chiria în sine și costul utilităților, și o variabilă, care include costul serviciilor de comunicații.

Pentru a evita eventualele situații conflictuale între proprietar și chiriaș, este necesar să se prevadă în contractul de închiriere care dintre părțile contractante va suporta costurile achitării facturilor la utilități, precum și procedura de decontare între părți.

În cazul în care utilitățile sunt incluse în chirie, nu există probleme cu reflectarea lor în contabilitate. Mai mult, această variantă este cea mai convenabilă pentru chiriaș, deoarece în acest caz chiriașul nu trebuie să facă decontări cu organizații specializate.

La impozitarea profiturilor, chiriașul are dreptul să includă în componența altor cheltuieli luate în considerare la calcularea bazei impozabile, atât o componentă fixă, cât și una variabilă a chiriei.

Atât facturile de chirie, cât și de utilități vor fi contabilizate ca alte cheltuieli pe baza Codului Fiscal al Federației Ruse.

În plus, pe baza facturii emise de proprietar, chiriașul are dreptul de a deduce TVA „input”.

Exemplul 3

SRL „Mercury” închiriază o unitate de producție.

Conform contractului de închiriere facturile la utilități sunt incluse în chirie și sunt prezentate la plată, în funcție de consumul lor real.

Chiria lunara este formata din componente fixe si variabile.

Componentă fixă ​​(închirierea în sine) - 20.060 de ruble (inclusiv TVA - 3.060 de ruble).

Componentă variabilă (plăți de utilități pentru luna de raportare) - 5.900 de ruble (inclusiv TVA - 900 de ruble).

În contabilitatea Mercury LLC, aceste tranzacții comerciale vor fi formalizate astfel:

Corespondența de cont		Suma, ruble
Debit	Credit
			Chiria spațiilor de producție a fost plătită conform facturii prezentate (20.060 ruble + 5.900 ruble)
			Chiria anulată ca cheltuieli (20.060 ruble - 3.060 ruble + 5.900 ruble - 900 ruble)
			TVA inclus (3.060 ruble + 900 ruble)
			Acceptat pentru deducerea TVA

Chiria contabilă fiscală a chiriașului, împreună cu facturile de utilități, s-a ridicat la 22.000 de ruble. Este inclus în alte cheltuieli legate de producția și vânzarea de produse în baza Codului Fiscal al Federației Ruse.

Acceptat pentru deducerea TVA-ului în valoare de 3.960 de ruble, în baza articolelor 171 din Codul Fiscal al Federației Ruse.

Sfârșitul exemplului.

Dificultățile sunt cauzate de opțiunea în care chiria și utilitățile sunt separate.

Luați în considerare opțiunea de a contabiliza utilitățile de la chiriaș, atunci când chiriașul nu încheie acorduri separate cu furnizorii de utilități, dar compensează aceste costuri proprietarului.

Când luați în considerare această opțiune, trebuie acordată atenție Scrisorii Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 septembrie 2005 nr. 07-05-06 / 234 „Cu privire la facturile de energie electrică”, conform căreia:

„Conform încheierii Departamentului de Politică Fiscală și Tarifară Vamală, în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Cod), facturile sunt emise atunci când sunt vândute bunuri (lucrări, servicii). În acest sens, dacă potrivit contractului de prestare de servicii pentru prestarea spațiilor spre închiriere, cheltuielile locatorului pentru plata energiei electrice nu sunt incluse în costul chiriei, ci sunt virate de chiriaș în vederea compensării cheltuielile locatorului pentru plata energiei electrice cu taxa pe valoarea adaugata, apoi facturile de energie electrica chiriasii proprietarilor nu sunt expuse.

În ceea ce privește înregistrarea de către locator în carnetul de achiziții a facturilor pentru energia electrică primită de la organizația de furnizare a energiei, atunci, în baza paragrafului 7 din Regulile de ținere a registrelor facturilor primite și emise, a registrelor de vânzări și a cărților de cumpărare la calcularea valorii taxă adăugată, aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 2 decembrie 2000 nr. 914, cumpărătorii păstrează un carnet de achiziții destinat înregistrării facturilor emise de vânzători pentru a determina valoarea taxei pe valoarea adăugată care trebuie dedusă (rambursată) în modul prescris. Asadar, in aceasta situatie, una dintre posibilele variante ale locatorului de a inregistra facturile indicate in carnetul de cumparare poate fi inregistrarea acestora fara a tine cont de cantitatile de energie electrica consumata de chirias.

În acest document, reprezentanții departamentului financiar indică faptul că proprietarul are dreptul de a înscrie în cartea de achiziție o factură emisă acestuia de organizația de furnizare a energiei, fără a lua în considerare sumele pentru utilitățile consumate de chiriaș.

Totodată, în cazul rambursării cheltuielilor cu utilitățile separat de chirie, proprietarul nu emite chiriașului o factură pentru cuantumul acestei despăgubiri.

Totodată, în contabilitatea fiscală a locatorului, fondurile plătite utilităților pentru serviciile consumate de chiriaș nu sunt recunoscute drept cheltuieli, iar rambursarea costurilor primite de la chiriaș nu este recunoscută ca venit.

Exemplul 4

Proprietarul închiriază spații de birouri. Chiria pe lună este de 23.600 de ruble (inclusiv TVA). Furnizorii de servicii de utilități au emis o factură către proprietar pentru 53.100 de ruble (inclusiv TVA - 8.100 de ruble). Cota chiriașului este de 30% din utilitățile consumate și se ridică la 15.930 de ruble (inclusiv TVA 2.430 de ruble).

Apoi, în contabilitatea locatorului:

Corespondența de cont		Suma, ruble
Debit	Credit
			Considerate ca cheltuieli generale de afaceri sunt costurile de plată pentru utilitățile proprii
			Valoarea TVA-ului se ia in calcul in partea consumata de locator
			Acceptat pentru deducerea TVA
			Utilitati datorate
			Venituri din închirierea spațiilor
			TVA perceput
			A reflectat costul utilităților care urmează să fie rambursate de chiriaș
			A primit chiria și facturile de utilități de la chiriaș.

Notă!

Există o opinie a autorităților fiscale, potrivit căreia sumele compensațiilor primite de la locator pentru costurile de utilități se referă la încasările care sunt asociate cu vânzarea de servicii de închiriere și cresc baza de impozitare a TVA în conformitate cu Codul fiscal al Federația Rusă. În acest caz, locatorul are voie să deducă integral TVA-ul plătit utilităților.

Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 septembrie 2005 nr. 07-05-06 / 234 precizează că, în cazul în care, conform contractului de prestare de servicii pentru furnizarea de spații pentru închiriere, cheltuielile locatorului pentru plata energiei electrice nu sunt incluse in costul chiriei, ci sunt transferate de catre chirias in scopul compensarii cheltuielilor de catre locator la plata energiei electrice cu TVA, locatorul nu emite facturi pentru energie electrica catre chiriasi.

Rezultă că la achitarea locatorului rambursarea costului energiei electrice, chiriașul nu are dreptul de a deduce suma TVA inclusă în suma rambursării, întrucât nu deține factura corespunzătoare.

Dar, în același timp, în contabilitate, chiriașul are dreptul să ia în considerare, ca parte a cheltuielilor pentru activități obișnuite, cota sa din costul utilităților în totalitate, adică inclusiv suma TVA nealocată. de către locator în actele de decontare pentru rambursarea costului utilităților și neconfirmate prin factură.

Iar în contabilitatea fiscală, chiriașul poate lua în considerare facturile de utilități ca parte a cheltuielilor materiale în totalitate, inclusiv TVA.

În evidențele contabile ale chiriașului:

Corespondența de cont		Suma, ruble
Debit	Credit
			Inchiriere pentru luna curenta
			Se ia in calcul TVA-ul prezentat la plata de catre locator
			Acceptat pentru deducerea TVA
			A reflectat costul utilităților supuse compensației
			Chirie plătită și utilități.

Sfârșitul exemplului.

De remarcat, însă, că această Scrisoare nu este un document normativ, ci are doar un caracter explicativ.

Așadar, pentru a reflecta costurile cu utilitățile de la chiriaș, se poate folosi și o schemă de acord intermediar, în care proprietarul, în numele chiriașului și pe cheltuiala acestuia din urmă, achiziționează utilități pentru acesta.

Pentru ca chiriașul să poată deduce suma TVA plătită de acesta pentru a compensa costurile cu utilitățile, locatorul ar trebui, la primirea unei facturi de la organizația de furnizare a energiei, să o înregistreze în carnetul de achiziție doar o parte din cost. de utilităţi consumate direct de acesta. Pentru cantitatea de utilități consumate de chiriaș, factura ar trebui să fie reemisă deja în nume propriu, fără a o înregistra în carnetul de vânzări (ca intermediar obișnuit). Chiriașul trebuie să înregistreze factura primită de la proprietar în cartea de achiziție și să accepte suma deductibilă fiscală. Astfel, atât proprietarul cât și chiriașul prezintă spre deducere suma TVA la utilitățile consumate de fiecare dintre aceștia.

Exemplul 5

Proprietarul închiriază spații de birouri. Furnizorii de servicii de utilități au emis o factură către proprietar pentru 53.100 de ruble (inclusiv TVA - 8.100 de ruble). Cota chiriașului este de 30% din utilitățile consumate și se ridică la 15.930 de ruble (inclusiv TVA 2.430 de ruble).

Apoi, în contabilitatea chiriașului:

Corespondența de cont		Suma, ruble
Debit	Credit
			A reflectat datoria către proprietar pentru facturile de utilități
			Se ia in calcul valoarea TVA-ului la utilitati
			Acceptat pentru deducerea TVA
			Facturi de utilități plătite proprietarului

Sfârșitul exemplului.

În cazul în care sediul închiriat este utilizat în alte activități, atunci este indicat să folosiți contul 91 „Alte venituri și cheltuieli”.

În ceea ce privește contabilitatea fiscală, nu cu mult timp în urmă această metodă de calcul a cauzat probleme serioase chiriașilor - plătitorilor de impozit pe venit. Oficialii au considerat că în acest caz este imposibil să se reducă venitul impozabil cu suma facturilor de utilități plătite, deoarece proprietarul a încheiat contracte cu organizațiile de furnizare a energiei și a apei. Dar acum opinia autorităților fiscale s-a schimbat radical, iar chiriașii pot, în conformitate cu Codul fiscal al Federației Ruse, să includă în mod liber facturile de utilități în reducerea venitului impozabil (Scrisori ale UMNS al Federației Ruse pentru orașul Moscova din data de 21 august 2002 Nr. 26-12 / 38756, precum și din 23 septembrie 2003 Nr. 26-12/52001 Același lucru este valabil și pentru alte cheltuieli de exploatare și administrare pe care locatarul le rambursează locatorului.

Chiriașul trebuie să documenteze costurile de întreținere a spațiului închiriat. Documentele primare care confirmă aceste cheltuieli pot fi facturile locatorului întocmite pe baza unor documente similare emise de organizațiile furnizoare de energie termică, apă, gaze etc.

Totuși, aici este necesar să acordăm atenție încă unui punct. Acum este important la încheierea contractelor de prestare a serviciilor de comunicații. Din contractul încheiat între organizațiile de prestare a serviciilor de comunicații nu rezultă clar că locatorul prestează servicii de intermediar privind prestarea acestor servicii către locatar. Ce amenință? Autoritatea fiscală poate recunoaște acest acord ca fiind nul, iar costurile aferente acestuia nerezonabile, referindu-se la faptul că locatorul nu are dreptul de a furniza servicii de comunicații, deoarece pentru a presta aceste servicii este necesar să dețină o licență (art. 29 din Legea federală din 7 iulie 2003 nr. 126-FZ „Despre comunicare”). Reamintim că mai devreme o poziție similară a autorităților fiscale a fost aplicată și contractelor de furnizare de energie electrică, apă și gaze, deoarece tipurile de servicii enumerate erau, de asemenea, supuse licenței în conformitate cu Legea federală din 8 august 2001 nr. 128-ФЗ. „Cu privire la licențierea anumitor tipuri de activități” . Pentru referință: în prezent, numai activitățile de vânzare a energiei electrice către cetățeni sunt supuse licenței - paragraful 97 al articolului 17 din Legea federală din 8 august 2001 nr. 128-ФЗ „Cu privire la autorizarea anumitor tipuri de activități”.

Dacă din contract ar rezulta clar că proprietarul, plătind pentru serviciile de comunicații, acționează în nume propriu, dar pe cheltuiala chiriașului, atunci nu ar exista probleme, iar proprietarul ar refactura organizația de comunicare către chiriaş. Pentru a evita disputele cu autoritățile fiscale, organizațiile ar trebui să corecteze o parte din textul contractului. Și ceea ce ar trebui să fie indicat în acordul de mediere, în special în acordul de comisie, este stabilit în capitolul 51 din Codul civil al Federației Ruse.

Aceeași problemă apare și în calculul TVA-ului. Pentru a deduce TVA „intrată”, trebuie să primiți o factură corespunzătoare de la locator. Este clar că un astfel de document va fi doar o copie a facturii pe care organizația de comunicare a emis-o locatorului. Ei bine, dacă din contract rezultă că proprietarul localului este un intermediar între organizația de comunicare și firma chiriașă. Apoi trebuie să întocmească facturile în aceeași ordine ca comisionarul (agentul) care a cumpărat bunurile pentru comitent (principal).

În caz contrar, organele fiscale pot spune că proprietarul sediului revinde servicii de comunicații și, așa cum am spus deja, nu poate face acest lucru, deoarece este nevoie de o licență corespunzătoare. În consecință, organul fiscal nu va deduce TVA „intrată” din valoarea plăților.

Acest lucru nu se aplică serviciilor administrative și economice pe care locatorul le-a furnizat el însuși și care nu sunt licențiate.

Notă: dacă organizația nu aduce modificări la acordul existent și insistă că este un intermediar, atunci autoritatea fiscală poate respinge acest lucru numai prin instanțe. Acest lucru este menționat în Codul Fiscal al Federației Ruse.

Sfârșitul exemplului.

Exemplul 7. Din practica de consultanță a CJSC „BKR-Intercom-Audit”.

Întrebare.

Vă rog să evaluați contractul de furnizare de utilități și alte servicii pentru locatar (organizația noastră) din punct de vedere al atribuirii cheltuielilor în contabilitate fiscală.

În acest caz, chiriașul încheie în mod independent contracte cu furnizorii de servicii de utilități și suportă costurile asociate acestor servicii.

Procedura de întocmire a contractelor de furnizare de servicii publice este stabilită de Codul civil al Federației Ruse.

Pentru dreptate, trebuie spus că această metodă este folosită foarte rar. Acest lucru se datorează faptului că apar dificultăți destul de grave la reînnoirea contractelor cu organizațiile care furnizează servicii de utilități.

Utilizarea acestei opțiuni are sens atunci când întreaga clădire este închiriată unui singur chiriaș. Într-o astfel de situație, avantajele acestei metode sunt incontestabile - chiriașul poate lua în considerare facturile de utilități ca cheltuieli la impozitarea profiturilor și poate aplica fără probleme deducerea TVA pentru acestea.

În contabilitate, chiriașul ia în calcul plata utilităților conform facturilor emise ca cheltuieli de exploatare în baza paragrafului 11 din PBU 10/99 și o reflectă în contul 91 „Alte venituri și cheltuieli”, subcontul 91-2 „Alte cheltuieli” .

În contabilitatea fiscală, aceste costuri sunt luate în considerare de chiriaș în conformitate cu Codul Fiscal al Federației Ruse, ca parte a altor costuri asociate cu producția și (sau) vânzarea.

TVA plătit furnizorilor de servicii, chiriașul acceptă pentru deducere pe baza articolelor și a Codului Fiscal al Federației Ruse, în modul general stabilit.

Reamintim că de la 1 ianuarie 2006, cerințele necesare pentru aplicarea deducerii TVA sunt:

implementarea de către contribuabil a unor activități impozabile;

Acceptarea în contabilitate a bunurilor (lucrări, servicii), drepturi de proprietate;

· Factură completată corespunzător.

Exemplul 8

CJSC „Atlant” închiriază spații pe care le folosește pentru a găzdui birouri și spații industriale.

Totodată, CJSC „Atlant” a încheiat contracte de prestare de servicii publice direct cu organizații – furnizori de servicii publice.

În luna de raportare, costurile cu utilitățile s-au ridicat la 177.000 de ruble (inclusiv TVA - 27.000 de ruble).

În contabilitatea CJSC Atlant se vor face următoarele înregistrări:

Corespondența de cont

Suma, ruble

Sfârșitul exemplului. Notă! La închirierea imobilelor federale, utilitățile și cheltuielile de funcționare nu sunt incluse în chirie. Acest lucru este indicat în Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 iunie 2000 nr. 3-12-7 / 45 „Cu privire la includerea în contractele federale de închiriere imobiliară a cheltuielilor pentru utilități și servicii de întreținere”. Prin urmare, plățile pentru utilități și servicii de întreținere trebuie efectuate de chiriaș în baza unor acorduri separate încheiate cu organizația - locatorul. Pentru mai multe informații despre aspecte legate de caracteristicile contabilității și contabilității fiscale în prestarea serviciilor, puteți găsi în cartea CJSC „BKR-Intercom-Audit” „ Servicii ținând cont de specificul industriei (cu excepția celor casnice și medicale».

Nu multe companii dețin imobiliare, mai des - afacerile închiriază birouri, depozite și unități de producție. Cum să contabilizezi astfel de costuri? Răspunsul la întrebare este cunoscut de Tengiz Bursulaia, auditorul principal al CJSC AKF MIAN.

Costurile de închiriere a spațiilor includ costurile de: chirie; utilități (dacă costul energiei electrice, căldurii, apei etc. consumate de chiriaș este rambursat în plus față de chirie); renovare zona inchiriata. Luați în considerare exemplele de contabilitate și contabilitate fiscală pentru aceste costuri.

Chirie

În primul rând, să vorbim despre contabilizarea costurilor de închiriere. Costul unui imobil nerezidențial închiriat în evidența contabilă a chiriașului se reflectă în contul extrabilanțiar 001 „Active fixe închiriate” în evaluarea stabilită prin contract, de la data primirii efective a imobilului ( Instrucțiuni de aplicare a Planului de conturi pentru contabilitatea activităților financiare și economice ale organizațiilor, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor din 31 octombrie 2000 orașul nr. 94n).

Costurile închirierii spațiilor nerezidențiale, care sunt utilizate în activitatea principală a companiei, sunt recunoscute drept cheltuieli pentru activități obișnuite (clauzele 5 și clauza 7 din Regulamentul contabil „Cheltuielile organizației” PBU 10/99, aprobat prin Ordinul Ministerul Finanţelor din 6 mai 1999 Nr. 33n). Acumularea chiriei se reflectă lunar în debitul contului 20 „Producție principală” și creditul contului 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori”. La transferul sumei, trebuie să faceți o înregistrare pe debitul contului 76 și creditul contului 51 „Conturi de decontare”.

Acum să vorbim despre taxe. Transferul proprietății pentru închiriere este recunoscut ca un serviciu (clauza 5, articolul 38 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Ca regulă generală, TVA-ul prezentat unei organizații poate fi deductibil la data acceptării serviciilor în contabilitate pe baza unei facturi corect executate și în prezența documentelor primare relevante (clauza 1 clauza 2 articolul 171, clauza 1 articolul 172). Codul Fiscal al Federației Ruse).

Notă

Cheltuielile chiriașului pentru plata costului utilităților (inclusiv TVA) sunt contabilizate drept cheltuieli pentru activități obișnuite. Aceste cheltuieli sunt recunoscute în acest caz la data primirii documentelor de decontare de la locator.

Cât despre impozitul pe venit. Plățile de leasing se referă la alte cheltuieli legate de producție și vânzare. Acest lucru este menționat în paragraful 10 al paragrafului 1 al articolului 264 din Codul fiscal al Federației Ruse. Permiteți-mi să vă reamintesc că cheltuielile rezonabile și documentate sunt recunoscute drept cheltuieli (clauza 1, articolul 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Codul Fiscal nu stabilește o listă de documente care să confirme costul închirierii unei camere. Potrivit poziției oficiale (scrisorile Ministerului Finanțelor din 26 august 2014 Nr. 03-07-09 / 42594, din 24 martie 2014 Nr. 03-03-06 / 1/12764, din 13 decembrie 2012 Nr. 03-11-06 /2/145, din 13 octombrie 2011 Nr. 03-03-06/4/118, din 9 noiembrie 2006 Nr. 03-03-04/1/742, Serviciul Federal de Taxe pentru Moscova din 17 octombrie 2011 Nr. 16-15/ [email protected]), pentru a confirma astfel de costuri este suficient să aibă: un acord întocmit în conformitate cu legea civilă; act de acceptare și transfer de proprietate; un act lunar de acceptare a serviciilor prestate (daca obligatia de emitere este prevazuta de contract); documente de plată care confirmă plata chiriei.

În februarie 2016, organizația a primit spații nerezidențiale pentru utilizare în conformitate cu certificatul de acceptare. Costul său este determinat în contract - 2.500.000 de ruble. Spațiile sunt folosite pentru producție.

Chiria lunară este de 35.400 de ruble (inclusiv TVA 5.400 de ruble) și este plătită de organizație în ultima zi a lunii curente, începând cu luna în care contoarele au fost transferate chiriașului. Organizația folosește metoda de angajamente în contabilitatea fiscală, apoi înregistrările contabile vor arăta astfel:

În februarie 2016:

DEBIT 001
- 2.500.000 de ruble - reflectă costul spațiilor nerezidențiale primite în baza contractului de închiriere. Documentul principal este actul de acceptare și transfer al proprietății.

Lunar pe durata contractului de închiriere, începând cu luna februarie 2016, trebuie să efectuați următoarele înregistrări:

DEBIT 20   CREDIT 76
- 30.000 de ruble - a fost acumulată chiria (35.400 - 5400). Documente primare: contract de închiriere, factura proprietarului;

DEBIT 19   CREDIT 76
- 5400 de ruble - se reflectă TVA-ul prezentat. Document primar - factura;

DEBIT 68   CREDIT 19
- 5400 de ruble - TVA-ul prezentat este acceptat pentru deducere. Document primar - factura;

DEBIT 76   CREDIT 51
- 35.400 de ruble - chiria este transferată proprietarului. Documentul principal este un extras de cont bancar pe un cont curent.

Utilități

Costul utilităților consumate de companie poate fi rambursat proprietarului spațiului în plus față de chirie, pe baza unui acord sau contract separat, care prevede că chiriașul rambursează proprietarului contoarelor costurile pentru plata acestor costuri. Servicii.

Cheltuielile chiriașului pentru plata costului utilităților (inclusiv TVA) se contabilizează ca cheltuieli pentru activități obișnuite (clauzele 5 și clauza 7 din PBU „Cheltuieli de organizare” PBU 10/99, aprobată prin Ordinul Ministerului Finanțelor din 6 mai, 1999 Nr. 33n, paragraful 2 al articolului 346.11, paragraful 3 al paragrafului 2 al articolului 170 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Cheltuielile indicate sunt recunoscute in acest caz la data primirii documentelor de decontare de la locator (clauza 16 PBU 10/99).

În contabilitate, aceste costuri pentru plata utilităților către locator sunt reflectate în debitul conturilor de contabilitate a costurilor în corespondență cu creditul contului pentru contabilizarea decontărilor cu locatorul - de exemplu, contul 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori” . La transferarea unei astfel de taxe către proprietarul localului, se face o înregistrare pe debitul contului 76 și creditul contului 51 „Conturi de decontare” (Instrucțiuni de aplicare a Planului de Conturi de Contabilitate a Activităților Financiare și Economice). al Organizațiilor, aprobată prin Ordinul Ministerului Finanțelor din 31 octombrie 2000 Nr. 94n).

În contabilitate în ultima zi a fiecărei luni de chirie, chiriașul trebuie să facă următoarea înregistrare:

DEBIT 20 (26, 44)   CREDIT 76
- reflectat costul utilităţilor consumate, rambursate locatorului.

Acum să vorbim despre contabilitatea fiscală. În ceea ce privește TVA: taxa prezentată de furnizorii de bunuri (lucrări, servicii) achiziționate pentru realizarea operațiunilor recunoscute ca obiect de impozitare prin această taxă este supusă deducerii (clauza 2 din articolul 171 din Codul fiscal al Federației Ruse) . Deducerile specificate se fac pe baza facturilor furnizorilor (clauza 1 a articolului 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Cât despre impozitul pe venit. În scopul calculării acestuia, cheltuielile chiriașului pentru rambursarea costului utilităților consumate sunt luate în considerare ca parte a cheltuielilor materiale (clauza 1, clauza 2, articolul 253 și clauza 5, clauza 1, articolul 254 din Codul fiscal al Federația Rusă).

Conform explicațiilor fiscale (a se vedea scrisorile Serviciului Federal de Taxe pentru Moscova din 8 iunie 2009 nr. 16-15 / [email protected], din 30 iunie 2008 Nr. 20-12 / 061162), costurile achitării facturilor de utilități către locator trebuie documentate prin acte cu calcule de facturi de utilități și servicii de comunicații întocmite de locator pe baza conturilor întreprinderilor care furnizat serviciile. Cu metoda de acumulare, costul utilităților consumate este luat în considerare în cheltuieli de la data primirii facturilor și a actelor de la locator (clauza 2, articolul 272, clauza 1, articolul 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse) .

Conform termenilor acordului, proprietarul plătește 11.800 de ruble (inclusiv TVA-ul 1.800 de ruble) pe lună și compensează costul utilităților consumate de el.

Valoarea compensației este determinată prin calcul pe baza citirilor dispozitivelor de contorizare privind consumul de energie electrică și apă pentru perioada respectivă. Calculul costului serviciilor de furnizare a energiei termice se bazează pe raportul dintre suprafața închiriată și suprafața totală a spațiilor locatorului.

Pentru luna de raportare, costul serviciilor s-a ridicat la 2950 de ruble (inclusiv TVA 450 de ruble).

În contabilitatea organizației chiriașilor, calculele pentru chirie și compensarea costului utilităților ar trebui să se reflecte în următoarele intrări:

DEBIT 44   CREDIT 76
- 10.000 de ruble - reflectă chiria pentru luna de raportare (11.800 - 1800). Documente primare: contract de închiriere, act de recepție și transfer de spații;

DEBIT 19   CREDIT 76
- 10.000 de ruble - TVA-ul se reflectă asupra sumei chiriei. Document primar: factura;

DEBIT 44   CREDIT 76
- 2500 de ruble - reflectă costul utilităților care urmează să fie rambursate proprietarului. Documente primare: contract de închiriere, factura locatorului pentru facturile de utilități, copiile facturilor de utilități;

DEBIT 19   CREDIT 76
- 450 de ruble - TVA-ul se reflectă asupra sumei plății pentru utilități. Document primar: factura;

DEBIT 68/TVA   CREDIT 19
- 2250 ruble - TVA deductibil la chirie și utilități (1800 + 450). Document primar: factura;

DEBIT 76   CREDIT 51
- 14.750 de ruble - chiria a fost plătită și costul utilităților a fost rambursat (11.800 + 2950). Document primar: extras de cont bancar de pe contul curent.

Costuri de reparație

În conformitate cu paragraful 2 al articolului 616 din Codul civil, chiriașul este obligat să mențină bunul în stare bună, să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte costurile de întreținere a proprietății, dacă legea sau contractul nu prevede altfel.

Costurile menținerii în bune condiții a mijloacelor fixe, inclusiv a mijloacelor fixe închiriate, sunt cheltuieli pentru activități obișnuite și sunt incluse în costul bunurilor vândute (clauzele 5, 7, 9 din Regulamentul contabil „Cheltuielile organizației” PBU 10/99). , aprobat prin Ordinul Ministerului Finanţelor din 6 mai 1999 nr. 33n).

In baza paragrafelor 16, 18 din PBU 10/99, cheltuielile pentru reparatia curenta a spatiului sunt recunoscute in evidenta contabila de la data semnarii actului de receptie si livrare a lucrarilor efectuate. Astfel de costuri sunt acceptate în cuantumul determinat pe baza prețului și condițiilor stabilite prin contractul dintre organizație și furnizorul de bunuri (lucrări, servicii) (clauza 6 PBU 10/99).

Cheltuielile pentru repararea contoarelor închiriate se reflectă în contabilitatea organizației comerciale pe debitul contului 44 „Cheltuieli de vânzare” în corespondență cu creditul contului 60 „Decontări cu furnizorii și antreprenorii” (Planul de Conturi pentru Contabilitatea Financiară). şi Activităţi Economice ale Organizaţiilor şi Instrucţiuni de aplicare a acesteia, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanţelor din 31 octombrie 2000 Nr. 94n).

Notă

Costurile de întreținere a imobilizărilor corporale, inclusiv a activelor fixe închiriate, sunt cheltuieli pentru activități obișnuite și sunt incluse în costul bunurilor vândute.

Suma TVA prezentată de furnizorul de bunuri (lucrări, servicii) se reflectă în debitul contului 19 „Taxa pe valoarea adăugată a valorilor dobândite” în corespondență cu creditul contului 60. Organizația are dreptul de a deduce suma de impozitul plătit dacă există o factură și documente, care confirmă plata pentru muncă (clauza 1 clauza 2 articolul 171, clauza 1 articolul 172 din Codul fiscal al Federației Ruse).

TVA se reflecta in contabilitate pe debitul contului 68 "Calculele impozitelor si taxelor" in corespondenta cu creditul contului 19.

În scopul impozitării profiturilor, cheltuielile pentru repararea spațiilor închiriate sunt legate de alte cheltuieli asociate cu producția și vânzarea (clauza 2, clauza 1, articolul 253, articolul 260 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Atunci când cheltuielile sunt recunoscute pe bază de angajamente, astfel de cheltuieli sunt recunoscute ca o cheltuială în perioada de raportare în care au fost suportate, indiferent de plata lor (clauza 5, articolul 272 din Codul fiscal al Federației Ruse). Ele sunt indirecte (articolul 320 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Organizația comercială închiriază un depozit. Conform termenilor contractului incheiat, societatea este obligata, daca este cazul, in timp util si cu acordul locatarului, pe cheltuiala proprie, sa efectueze reparatii curente ale zonei ocupate.

În luna de raportare, compania a reparat acoperișul depozitului.

Pentru realizarea lucrării, organizația a apelat la serviciile unei firme de reparații și construcții. Costul contractual al reparației a fost de 59.000 de ruble (inclusiv TVA de 9.000 de ruble). În aceeași lună a fost semnat un act de recepție și predare a lucrării efectuate. Organizația determină veniturile și cheltuielile în scopul impozitului pe profit pe bază de angajamente.

DEBIT 44   CREDIT 60
- 50.000 de ruble - reflectă costul reparațiilor curente (59.000 - 9.000). Document primar: act de recepție și predare a lucrării efectuate;

DEBIT 19   CREDIT 60
- reflecta suma TVA prezentata de firma de reparatii si constructii. Document primar: factura;

DEBIT 60   CREDIT 51
- 59.000 de ruble - plătite unei companii de reparații și construcții pentru lucrare. Document primar: extras de cont bancar de pe contul curent;

DEBIT 68/TVA   CREDIT 19
- 9000 de ruble - valoarea TVA-ului pentru lucrările de reparații este acceptată pentru deducere. Documente primare: extras de cont curent, factura.

Ajută-ți afacerea să crească

Experiență neprețuită în rezolvarea problemelor urgente, răspunsuri la întrebări complexe, informații proaspete special selectate în presă pentru contabili și manageri.