Musterrechnung für Miete. Bargeldlose Methoden zum Erhalt von Miete, Dokumenten. Abrechnung der Miete

Und bei Verlängerung bieten bestehende Vermieter in der Regel ihre Mustertexte an. Sie enthalten oft Fallen, die dem Mieter dann das Recht auf Vorsteuerabzug und Abschreibung von Aufwendungen nehmen. Daher lohnt es sich, bereits in der Verhandlungsphase die vorgeschlagenen Bedingungen der Transaktion im Hinblick auf das Steuerrisiko zu bewerten.

Einige Bedingungen des Mietvertrags müssen zwingend im Vertrag enthalten sein, andernfalls gilt er als nicht abgeschlossen. Andere Bedingungen können in gleicher Weise wie Ihr Unternehmen vorgeschrieben werden. Der Mietvertrag für die Räumlichkeiten ist unten dargestellt, dies ist ein Beispiel. Die abweichend benennbaren Vertragspositionen sind im Muster durch Zahlen gekennzeichnet. Alternativen Der Wortlaut dieser Bestimmungen ist in der Tabelle aufgeführt (siehe weiter unten im Artikel).

Gestaltungsmöglichkeiten für einen Büromietvertrag

Gemietetes Eigentum

Überprüfen Sie zunächst, ob die Immobilie, die Ihr Unternehmen mietet, im Vertrag detailliert beschrieben ist (Artikel 607 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Das heißt, sein Typ (Gebäude, Raum), (oder bedingte) Nummer, Adresse, Anzahl der Stockwerke, Fläche wird angegeben. Wenn Ihr Unternehmen einen separaten Raum mietet, wird dem Vertrag in der Regel ein Lageplan auf der Etage beigefügt.

Dieselben Daten müssen in dem Gesetz enthalten sein, das die Übertragung des Mietobjekts formalisiert (Absatz 1, Artikel 655 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Darüber hinaus ist dieses Dokument bei der Anmietung von Immobilien erforderlich. Andernfalls kann das Finanzamt Mietkosten als nicht belegt abziehen (Schreiben vom 13.10.2011 Nr. 03-03-06/4/118).

Mieten

Die Höhe der Miete ist eine weitere zwingende Bedingung der Transaktion (Absatz 1, Artikel 654 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Ist die Gegenpartei bereit, Leistungen zu erbringen und keine Zahlung für einen bestimmten Zeitraum zu verlangen, beispielsweise für die ersten Monate der Miete? Dennoch raten wir Ihnen, die Formulierung im Vertrag zu vermeiden, dass der Mieter die Immobilie unentgeltlich nutzt. Andernfalls können die Inspektoren zusätzliche Einnahmen in Form von wirtschaftlichen Vorteilen aus der unentgeltlichen Nutzung erheben (Abschnitt 8, Artikel 250 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Daher ist es besser, die Miete so neu zu berechnen, dass ihre Höhe den von der Gegenpartei erbrachten Vorteil berücksichtigt. Zum Beispiel beträgt der Mietpreis 390 Rubel. pro qm m pro Monat. Die Mietdauer beträgt ein Jahr. Die ersten zwei Monate nutzt das Unternehmen die Immobilie kostenlos. Dann beträgt die Gesamtmiete 3900 Rubel. (390 Rubel x 10 Monate). Im Vertrag können Sie also den Preis von 325 Rubel angeben. pro qm m (3900 Rubel: 12 Monate).

Versorgungsunternehmen

Verträge mit Energieversorgungsunternehmen werden in der Regel von Vermietern abgeschlossen. Daher werden Rechnungen für eine Gemeinschaftswohnung an ihre Adresse ausgestellt. Und die Mieter kompensieren dann diese Kosten. Für eine solche Entschädigung gibt es mehrere Möglichkeiten.

Schließen Sie die Kosten für Dienstleistungen in die Miete ein. Diese Bedingung ist für die Berechnung der Steuern am vorteilhaftesten. Tatsächlich kann Ihr Unternehmen in diesem Fall problemlos einen Vorsteuerabzug vom vollen Mietbetrag geltend machen.

Damit können Sie einen festen Mietpreis haben. Oder schreiben Sie vor, dass die Miete aus zwei Teilen besteht: fest und variabel, die von den vom Mieter in Anspruch genommenen Dienstleistungen abhängt. Aber um die Mehrwertsteuer abzuziehen und die Ausgaben zu berücksichtigen, ist eine Primärquelle erforderlich, die die Berechnung des variablen Teils der Miete bestätigt. Dies kann ein Gesetz oder eine Referenzrechnung mit beigefügten Kopien von Nebenkostenabrechnungen sein. Legen Sie daher im Vertrag die Verpflichtung der Gegenpartei fest, ein solches Dokument bereitzustellen.

Listen Sie die Stromrechnungen getrennt von der Miete auf. In diesem Fall funktioniert der Abzug von der Stromrechnung nicht. Schließlich ist die Finanzverwaltung der Meinung, dass der Vermieter Rechnungen für Nebenkosten nicht neu ausstellen sollte. Darüber hinaus erlauben Beamte auch nicht, diesen Mehrwertsteuerbetrag in die Ausgaben aufzunehmen (Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 14. Mai 2008 Nr. 03-03-06 / 2/51).

Obwohl die Richter der Ansicht sind, dass das Unternehmen den Mehrwertsteuerabzug auf der Rechnung des Vermieters akzeptieren kann (Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 25. Februar 2009 Nr. 12664/08). Aber um nicht mit dem Finanzamt zu streiten, ist es besser, eine Gemeinschaftswohnung in die Miete einzurechnen.

Wir fügen hinzu, dass es weiterhin möglich ist, einen Geschäftsbesorgungsvertrag abzuschließen, wonach der Vermieter Nebenkosten für das Unternehmen einkauft. Oder nehmen Sie eine solche Bedingung in den Mietvertrag auf. Aber auch in diesem Fall sind Steuerforderungen möglich.

Tatsache ist, dass der Agent Geschäfte ausschließlich im Interesse des Auftraggebers abschließen muss (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 21. Januar 2013 Nr. 03-11-06 / 2/07). Und in dieser Situation stellt sich heraus, dass er Verträge mit Versorgungsunternehmen abgeschlossen hat, noch bevor Ihr Unternehmen ihm eine solche Anweisung erteilt hat. Daher ist es möglich, dass die Finanzbehörden die Vermittlungsregelung für fiktiv halten und erklären, dass der Vermieter widerrechtlich Rechnungen an Sie neu ausgestellt hat.

Mietzeitraum

Günstiger ist es, wenn die Mietdauer weniger als ein Jahr beträgt. Dann muss der Vertrag nicht bei Rosreestr registriert werden (Artikel 651 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Oder Sie können die Mietdauer im Vertrag gar nicht festlegen. Eine solche Transaktion muss auch nicht registriert werden (Ziffer 11 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 16. Februar 2001 Nr. 59). Aber es gibt einen erheblichen Nachteil. Der Vermieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten vom Vertrag zurücktreten. Wenn die Gegenpartei zustimmt, kann die Frist für eine solche Benachrichtigung jedoch beispielsweise auf bis zu sechs Monate verlängert werden (Absatz 2, Artikel 610 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Wenn jedoch eine Mietdauer von einem Jahr oder mehr festgelegt wird, müssen nicht nur der Vertrag, sondern auch alle zusätzlichen Vereinbarungen dazu registriert werden (Abschnitt 2, Artikel 164 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Diese Regelung gilt seit dem 01.09.2013.

Wenn Sie eine staatliche Registrierung vermeiden möchten, dann sollte die Mietdauer maximal 364 Tage (365 Tage in einem Schaltjahr) betragen. Zum Beispiel vom 1. Januar bis einschließlich 30. Dezember 2015 (nicht 31. Dezember). Andernfalls wird davon ausgegangen, dass der Vertrag für genau ein Jahr geschlossen wird und registriert werden muss (Abschnitt 2, Artikel 651 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Reparaturkosten

Von allgemeine Regel der Mieter ist verpflichtet, laufende Reparaturen durchzuführen, und der Vermieter - Kapital. Im Vertrag können jedoch andere Regeln festgelegt werden (Artikel 616 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Wenn das Unternehmen beispielsweise plant, die Kosten für größere Reparaturen selbst zu tragen, sollte dies in den Vertrag aufgenommen werden. Andernfalls werden die Finanzbehörden die Kosten übernehmen.

Verantwortung der Parteien

Bußgelder oder Strafen können nur dann von der Gegenpartei verlangt werden, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vorgesehen sind (Artikel 330 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Wenn Sie den gemeinsamen Mustersatz „die Parteien tragen gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation“ schreiben, können Sie laut Gesetz nur Zinsen für die Nutzung durch Fremde zum Refinanzierungssatz erheben (Artikel 395 des Zivilgesetzbuchs). Kodex der Russischen Föderation). Das ist zum Beispiel vom Mieter für den Mietverzug.

Daher ist es vorteilhafter, im Abschnitt über die Haftung einen bestimmten Betrag festzulegen, der niedriger ist als die nach Artikel 395 berechneten Zinsen Bürgerliches Gesetzbuch Rf.

Vertragsgültigkeit

Oft beginnt das Unternehmen bereits vor den Parteien mit der Nutzung der Immobilie, damit die Steuerbehörden die Mietkosten für den Zeitraum, in dem der Vertrag nicht abgeschlossen wurde, nicht bemängeln, schreiben Sie die folgende Bedingung darin auf: Der Vertrag gilt für die Beziehungen der Parteien, die vor ihrem Abschluss entstanden sind (Abschnitt 2 Artikel 425 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Übrigens hat eine solche Bedingung keinen Einfluss auf die staatliche Registrierung der Transaktion. Zum Beispiel Ihr Unternehmen für einen Zeitraum von 10 Monaten. Aber auch davor nutzte das Unternehmen tatsächlich fünf Monate lang das Eigentum der Gegenpartei. Für die Zwecke der staatlichen Registrierung beträgt die Mietdauer jedoch 10 Monate, nicht 15.

Wir fügen hinzu, dass Sie zur Abrechnung der Ausgaben auch eine Urkunde benötigen, die bestätigt, dass Ihr Unternehmen Eigentum zur Nutzung erhalten hat, bevor es eine Vereinbarung getroffen hat.

Nicht selten mietet eine Organisation Büro- und Gewerberäume für ihre Vermittlung an. Diese Kosten können in die Ausgaben des Unternehmens einbezogen werden.

Allgemeine Mietkostenabrechnung

Die Anmietung der Räumlichkeiten kann einen dauerhaften (Festpreis pro Quadratmeter) und dem variablen Teil (Nebenkosten, Strom). Wenn die Vertragsbedingungen eine variable Miete enthalten, zahlt der Eigentümer der Räumlichkeiten den Betrag dieser Verpflichtungen selbstständig an die Verwaltungsgesellschaften und stellt dem Mieter dann eine Rechnung im Verhältnis zu den von ihm in Anspruch genommenen Dienstleistungen aus.

Am letzten Tag des Monats berücksichtigt die Organisation die Kosten für die Anmietung der Räumlichkeiten in den Ausgaben. Die Wahl des Kontos zur Berücksichtigung der Mietberechnung hängt von der Nutzung der Fläche (Lager, Büro, Produktionswerkstatt usw.) ab:

• Für Lastschrift: 20, 44, für Gutschrift -.

• Belastung 60 Gutschrift .

Der Vermieter, der Mehrwertsteuerzahler ist, stellt Rechnungen aus:

• Soll 19 Haben 60 - Vorsteuer;
• Belastung 68 MwSt. Gutschrift 19 - MwSt. abzugsfähig.

Dies ist aber möglich, wenn die Räumlichkeiten für den steuerpflichtigen Bedarf genutzt werden.

Die Organisation mietete eine Bürofläche von 30 m 2 . Die Kosten betragen 1200 Rubel / m pro Monat (MwSt. 183 Rubel).

Verdrahtung:

Bilanzierung von Verbesserungen

Der Mieter kann die Immobilie verbessern: Reparaturen vornehmen, eine Alarmanlage installieren, Fenster, Türen austauschen usw. Sie sind unterteilt in:

• Trennbar - solche, die ohne Beschädigung der Räumlichkeiten des Eigentümers demontiert werden können (z. B. Klimaanlage).
• Untrennbar - Verbesserungen, die nicht bewegt werden können und nach Ablauf der Mietzeit ohne Beschädigung der Räumlichkeiten entfernt werden (z. B. Schönheitsreparaturen).

Untrennbare Verbesserungen müssen nach Absprache mit dem Vermieter durchgeführt werden, andernfalls hat er das Recht, ihre Kosten nicht zu erstatten. Eine Ausnahme bildet die Generalüberholung, die den Anfangswert der Immobilie erhöht.

Kosten für untrennbare Verbesserungen werden berücksichtigt:

• auf der Belastung des Kontos 08 und auf der Gutschrift der Konten, dank denen x sie 10, 20 usw. erstellt wurden.

Die Tatsache einer untrennbaren Verbesserung oder vielmehr ihrer Akzeptanz für die Rechnungslegung spiegelt sich in der Eintragung wider:

• Soll 08 Haben 01 (für Kapitalanlagen).

Für Verbesserungen ist in diesem Fall die Mehrwertsteuer abzugsfähig. Bezieht sich die Verbesserung auf die Aufrechterhaltung der Betriebsfähigkeit der Räumlichkeiten, werden die Kosten auf einmal abgeschrieben durch Buchung:

• Soll 08 Haben 91.2.

Sind die Arbeiten nicht mit dem Vermieter abgesprochen und verweigert er die Kostenerstattung, wird der Restwert (nach Abschreibung für die Dauer der Miete der Räumlichkeiten) der Einbauten als unentgeltliche Abtretung abgeschrieben (Soll 91.2 Haben 01) , die der Mehrwertsteuer unterliegt (Soll 91,2 Haben 68 Mehrwertsteuer).

Für den Fall, dass der Vermieter dem Mieter untrennbare Verbesserungen erstattet, machen Sie den Eintrag:

• Soll 60 Haben 08.

Die Organisation reparierte die gemieteten Räumlichkeiten mit Zustimmung des Vermieters, der sich später weigerte, die Kosten zu erstatten. Die Höhe der Kosten betrug: Material 273.525 Rubel. (MwSt. 41.724 Rubel), Dienstleistungen einer Organisation, die Reparaturen durchführt - 120.000 Rubel. (MwSt. 18.305 Rubel). Die vertraglich vereinbarte Miete beträgt 65.000 Rubel. pro Monat (MwSt. 9915 Rubel). Die Nutzungsdauer der Räumlichkeiten nach der Reparatur beträgt 18 Monate. Die Abschreibung beträgt 5280 Rubel. im Monat.

Verdrahtung:

Nicht viele Unternehmen besitzen Immobilien, häufiger - Unternehmen mieten Büros, Lager und Produktionsstätten. Wie sind solche Kosten zu berücksichtigen? Die Antwort auf die Frage ist Tengiz Bursulaia, dem leitenden Wirtschaftsprüfer von AKF MIAN CJSC, bekannt.

Die Kosten für die Anmietung von Räumlichkeiten umfassen die Kosten für: Miete; Nebenkosten (sofern vom Mieter verbrauchte Kosten für Strom, Wärme, Wasser etc. über die Miete hinaus erstattet werden); Renovierung der Mietfläche. Betrachten Sie die Beispiele der Buchhaltung und Steuerbilanz für diese Kosten.

Mieten

Lassen Sie uns zunächst über die Abrechnung der Mietkosten sprechen. Die Kosten eines gemieteten Nichtwohngebäudes in den Buchungsunterlagen des Mieters spiegeln sich im außerbilanziellen Konto 001 „Gemietetes Anlagevermögen“ in der vertraglich festgelegten Bewertung zum Zeitpunkt des tatsächlichen Erhalts der Immobilie wider ( Anweisungen zur Anwendung des Kontenplans für die Rechnungslegung über finanzielle und wirtschaftliche Aktivitäten von Organisationen, genehmigt durch Verordnung des Finanzministeriums vom 31. Oktober 2000, Stadt Nr. 94n).

Die Kosten für die Anmietung von Nichtwohngebäuden, die für die Haupttätigkeit des Unternehmens verwendet werden, werden als Ausgaben für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit erfasst (Abschnitte 5 und 7 der Rechnungslegungsverordnung „Kosten der Organisation“ PBU 10/99, genehmigt durch Beschluss vom des Finanzministeriums vom 6. Mai 1999 Nr. 33n). Die Mietzinsabgrenzung spiegelt sich monatlich in der Belastung des Kontos 20 „Hauptproduktion“ und der Gutschrift des Kontos 76 „Vergleiche mit diversen Schuldnern und Gläubigern“ wider. Bei der Überweisung des Betrags müssen Sie die Belastung des Kontos 76 und die Gutschrift des Kontos 51 „Abrechnungskonten“ verbuchen.

Lassen Sie uns jetzt über Steuern sprechen. Die Übertragung von Immobilien zur Miete wird als Dienstleistung anerkannt (Abschnitt 5, Artikel 38 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). In der Regel kann die einer Organisation vorgelegte Mehrwertsteuer ab dem Datum abgezogen werden, an dem die Dienstleistungen auf der Grundlage einer korrekt ausgestellten Rechnung und bei Vorhandensein relevanter Primärdokumente zur Abrechnung angenommen werden (Absatz 1 Satz 2 Artikel 171, Satz 1 Artikel 172 Abgabenordnung der Russischen Föderation).

beachten Sie

Die Aufwendungen des Mieters für die Zahlung der Nebenkosten (einschließlich Mehrwertsteuer) werden als Aufwendungen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verbucht. Diese Aufwendungen werden in diesem Fall zum Zeitpunkt des Eingangs der Abrechnungsbelege des Vermieters erfasst.

Apropos Einkommensteuer. Leasingzahlungen beziehen sich auf sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Herstellung und dem Verkauf. Dies ist in Artikel 264 Absatz 1 Unterabsatz 10 der Abgabenordnung der Russischen Föderation angegeben. Ich möchte Sie daran erinnern, dass angemessene und dokumentierte Ausgaben als Ausgaben anerkannt werden (Abschnitt 1, Artikel 252 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Die Abgabenordnung erstellt keine Liste von Dokumenten, die die Kosten für die Anmietung eines Zimmers bestätigen können. Entsprechend offizielle Position(Schreiben des Finanzministeriums vom 26. August 2014 Nr. 03-07-09/42594, vom 24. März 2014 Nr. 03-03-06/1/12764, vom 13. Dezember 2012 Nr. 03-11- 06/2/ 145 vom 13. Oktober 2011 Nr. 03-03-06 / 4/118 vom 9. November 2006 Nr. 03-03-04 / 1/742, Föderaler Steuerdienst für Moskau vom 17. Oktober 2011 Nr. 16- 15/ [E-Mail geschützt]), um diese Kosten zu bestätigen, genügt Folgendes: ein zivilrechtlicher Vertrag; Akt der Annahme und Übertragung von Eigentum; eine monatliche Abnahme der erbrachten Leistungen (sofern die Verpflichtung zur Ausstellung im Vertrag vorgesehen ist); Zahlungsdokumente, die die Tatsache der Zahlung von Mietzahlungen bestätigen.

Im Februar 2016 erhielt die Organisation Nichtwohngebäude zur Nutzung im Rahmen der Abnahmebescheinigung. Seine Kosten sind im Vertrag festgelegt - 2.500.000 Rubel. Die Räumlichkeiten werden für die Produktion genutzt.

Die monatliche Miete beträgt 35.400 Rubel (inkl. MwSt. 5.400 Rubel) und wird von der Organisation am letzten Tag des laufenden Monats ab dem Monat gezahlt, in dem die Zähler an den Mieter übergeben wurden. Die Organisation verwendet die Abgrenzungsmethode in der Steuerbuchhaltung, dann sehen die Buchhaltungsunterlagen so aus:

Im Februar 2016:

SCHULD 001
- 2.500.000 Rubel - spiegelt die Kosten der im Rahmen des Mietvertrags erhaltenen Nichtwohnräume wider. Das primäre Dokument ist der Akt der Annahme und Übertragung des Eigentums.

Monatlich während der Laufzeit des Mietverhältnisses ab Februar 2016 sind folgende Eintragungen vorzunehmen:

SCHULD 20   HABEN 76
- 30.000 Rubel - Miete ist angefallen (35.400 - 5400). Primärdokumente: Mietvertrag, Vermieterrechnung;

SCHULD 19   HABEN 76
- 5400 Rubel - die ausgewiesene Mehrwertsteuer wird widergespiegelt. Hauptdokument - Rechnung;

SCHULD 68   KREDIT 19
- 5400 Rubel - die ausgewiesene Mehrwertsteuer wird zum Abzug akzeptiert. Hauptdokument - Rechnung;

SCHULD 76   HABEN 51
- 35.400 Rubel - Die Miete wird an den Vermieter überwiesen. Das Hauptdokument ist ein Kontoauszug auf einem Girokonto.

Versorgungsunternehmen

Die vom Unternehmen verbrauchten Nebenkosten können dem Eigentümer der Räumlichkeiten über die Miete hinaus auf der Grundlage einer gesonderten Vereinbarung oder eines Vertrags erstattet werden, in dem festgelegt ist, dass der Mieter dem Eigentümer der Zähler die Kosten dafür erstattet Dienstleistungen.

Die Ausgaben des Mieters für die Zahlung der Nebenkosten (einschließlich Mehrwertsteuer) werden als Ausgaben für gewöhnliche Aktivitäten verbucht (Abschnitte 5 und 7 der PBU „Organisationskosten“ PBU 10/99, genehmigt durch Verordnung des Finanzministeriums vom 6. 1999 Nr. 33n, Absatz 2 von Artikel 346.11, Absatz 3 von Absatz 2 von Artikel 170 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Die ausgewiesenen Aufwendungen werden in diesem Fall zum Zeitpunkt des Eingangs der Abrechnungsbelege des Vermieters erfasst (Ziffer 16 PBU 10/99).

In der Buchhaltung spiegeln sich diese Kosten für die Zahlung von Nebenkosten an den Vermieter in der Belastung der Kostenrechnungskonten wider, die der Gutschrift des Kontos für die Abrechnung von Abrechnungen mit dem Vermieter entsprechen - zum Beispiel Konto 76 „Abrechnungen mit verschiedenen Schuldnern und Gläubigern“. . Bei der Überweisung einer solchen Gebühr an den Eigentümer der Räumlichkeiten erfolgt eine Buchung auf der Belastung des Kontos 76 und der Gutschrift des Kontos 51 „Abrechnungskonten“ (Anweisungen zur Anwendung des Kontenplans für die Rechnungslegung für die finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten der Organisationen, genehmigt durch Verordnung des Finanzministeriums vom 31. Oktober 2000 Nr. 94n).

In der Abrechnung am letzten Tag jedes Mietmonats muss der Mieter folgende Buchung vornehmen:

SCHULD 20 (26, 44)   HABEN 76
- spiegeln die Kosten für verbrauchte Nebenkosten wider, die dem Vermieter erstattet werden.

Lassen Sie uns nun über die Steuerbilanz sprechen. In Bezug auf die Mehrwertsteuer: Die Steuer, die von Lieferanten von Waren (Bauleistungen, Dienstleistungen) erhoben wird, die für die Durchführung von Vorgängen gekauft wurden, die von dieser Steuer als Besteuerungsobjekte anerkannt werden, unterliegt dem Abzug (Artikel 171 Absatz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). . Die angegebenen Abzüge werden auf der Grundlage von Rechnungen der Lieferanten vorgenommen (Artikel 172 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Apropos Einkommensteuer. Bei der Berechnung werden die Aufwendungen des Mieters für die Erstattung der Kosten für verbrauchte Betriebsmittel als Teil der Materialkosten berücksichtigt (Absatz 1, Satz 2, Artikel 253 und Absatz 5, Satz 1, Artikel 254 der Abgabenordnung). Die Russische Föderation).

Gemäß den Erläuterungen der Steuerbehörden (siehe Schreiben des Föderalen Steuerdienstes für Moskau vom 8. Juni 2009 Nr. 16-15 / [E-Mail geschützt], vom 30. Juni 2008 Nr. 20-12 / 061162), müssen die Kosten für die Zahlung von Nebenkostenabrechnungen an den Vermieter durch Akte mit Berechnungen von Nebenkostenabrechnungen und Kommunikationsdiensten belegt werden, die vom Vermieter auf der Grundlage der Konten der Unternehmen erstellt werden erbrachte die Dienstleistungen. Bei der Abgrenzungsmethode werden die Kosten für verbrauchte Nebenkosten ab dem Datum des Eingangs von Rechnungen und Handlungen des Vermieters in den Ausgaben berücksichtigt (Abschnitt 2, Artikel 272, Absatz 1, Artikel 252 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). .

Gemäß den Vertragsbedingungen zahlt der Vermieter 11.800 Rubel (einschließlich 1.800 Rubel Mehrwertsteuer) pro Monat und erstattet die Kosten für die von ihm verbrauchten Nebenkosten.

Die Höhe der Entschädigung wird durch Berechnung auf der Grundlage der Messwerte der Messgeräte für den Strom- und Wasserverbrauch für den Zeitraum bestimmt. Die Berechnung der Kosten für Wärmeversorgungsleistungen basiert auf dem Verhältnis der vermieteten Fläche zu Gesamtfläche Räumlichkeiten des Mieters.

Für den Berichtsmonat beliefen sich die Kosten für Dienstleistungen auf 2950 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer 450 Rubel).

In der Buchhaltung der Mieterorganisation sollten sich die Berechnungen für Miete und Ausgleich der Nebenkosten in den folgenden Einträgen widerspiegeln:

SCHULD 44   HABEN 76
- 10.000 Rubel - spiegelt die Miete für den Berichtsmonat wider (11.800 - 1800). Primärdokumente: Mietvertrag, Annahmeerklärung und Übergabe der Räumlichkeiten;

SCHULD 19   HABEN 76
- 10.000 Rubel - Die Mehrwertsteuer wird auf die Höhe der Miete angerechnet. Hauptdokument: Rechnung;

SCHULD 44   HABEN 76
- 2500 Rubel - spiegelt die Kosten für die an den Vermieter zu erstattenden Nebenkosten wider. Hauptdokumente: Mietvertrag, Rechnung des Vermieters für Nebenkostenabrechnungen, Kopien von Nebenkostenabrechnungen;

SCHULD 19   HABEN 76
- 450 Rubel - Die Mehrwertsteuer spiegelt sich in der Höhe der Zahlung für Nebenkosten wider. Hauptdokument: Rechnung;

DEBIT 68/MWST   KREDIT 19
- 2250 Rubel - Mehrwertsteuerabzug auf Miete und Nebenkosten (1800 + 450). Hauptdokument: Rechnung;

SCHULD 76   HABEN 51
- 14.750 Rubel - Die Miete wurde bezahlt und die Nebenkosten wurden erstattet (11.800 + 2950). Hauptdokument: Kontoauszug des Girokontos.

Reparaturkosten

Gemäß Artikel 616 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in gutem Zustand zu erhalten, laufende Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen und die Kosten der Instandhaltung des Mietobjekts zu tragen, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes bestimmt ist.

Die Kosten für die Aufrechterhaltung des guten Zustands des Anlagevermögens, einschließlich des geleasten Anlagevermögens, sind Aufwendungen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit und in den Herstellungskosten der verkauften Waren enthalten (Abschnitte 5, 7, 9 der Rechnungslegungsverordnung „Aufwendungen der Organisation“ PBU 10/99 , genehmigt durch den Erlass des Finanzministeriums vom 6. Mai 1999 Nr. 33n).

Auf der Grundlage der Absätze 16, 18 der PBU 10/99 werden die Kosten für die laufende Reparatur der Räumlichkeiten ab dem Datum der Unterzeichnung der Abnahmeerklärung und der Übergabe der durchgeführten Arbeiten in den Buchhaltungsunterlagen erfasst. Diese Kosten werden in der Höhe akzeptiert, die auf der Grundlage des Preises und der Bedingungen bestimmt wird, die im Vertrag zwischen der Organisation und dem Lieferanten von Waren (Bauleistungen, Dienstleistungen) festgelegt sind (Artikel 6 PBU 10/99).

Die Kosten für die Reparatur von gemieteten Zählern werden in der Buchhaltung der Handelsorganisation auf der Belastung des Kontos 44 „Verkaufskosten“ entsprechend der Gutschrift des Kontos 60 „Abrechnungen mit Lieferanten und Auftragnehmern“ (Kontenplan für die Rechnungslegung für die Finanzen) ausgewiesen und wirtschaftliche Aktivitäten von Organisationen und Anweisungen für ihre Anwendung, genehmigt durch den Erlass des Finanzministeriums vom 31. Oktober 2000 Nr. 94n).

beachten Sie

Die Kosten für die Instandhaltung von Sachanlagen, einschließlich geleaster Sachanlagen, sind Aufwendungen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit und in den Herstellungskosten der verkauften Produkte enthalten.

Der vom Warenlieferanten (Arbeiten, Dienstleistungen) ausgewiesene Mehrwertsteuerbetrag wird in der Belastung des Kontos 19 "Mehrwertsteuer auf erworbene Wertsachen" entsprechend der Gutschrift des Kontos 60 ausgewiesen. Die Organisation hat das Recht, den Betrag von abzuziehen gezahlte Steuer, wenn eine Rechnung und Dokumente vorliegen, die die Zahlung für die Arbeit bestätigen (Absatz 1, Absatz 2, Artikel 171, Absatz 1, Artikel 172 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Die Mehrwertsteuer wird in der Abrechnung über die Belastung des Kontos 68 "Berechnungen zu Steuern und Gebühren" entsprechend der Gutschrift des Kontos 19 ausgewiesen.

Für die Zwecke der Gewinnbesteuerung werden die Kosten für die Reparatur der gemieteten Räumlichkeiten mit anderen Kosten im Zusammenhang mit der Produktion und dem Verkauf in Verbindung gebracht (Abschnitt 2, Satz 1, Artikel 253, Artikel 260 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Wenn Ausgaben periodengerecht erfasst werden, werden diese Ausgaben als Aufwand in der Berichtsperiode erfasst, in der sie angefallen sind, unabhängig von ihrer Zahlung (Abschnitt 5, Artikel 272 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Sie sind indirekt (Artikel 320 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Handelsorganisation mietet Lagerraum. Gemäß den Bedingungen des abgeschlossenen Vertrages ist das Unternehmen verpflichtet, erforderlichenfalls rechtzeitig und mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten laufende Reparaturen der belegten Fläche durchzuführen.

Im Berichtsmonat reparierte das Unternehmen das Dach der Lagerhalle.

Zur Durchführung der Arbeiten nutzte die Organisation die Dienste eines Reparatur- und Bauunternehmens. Die Vertragskosten der Reparatur betrugen 59.000 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer von 9.000 Rubel). Im selben Monat wurde eine Abnahme- und Übergabeurkunde der ausgeführten Arbeiten unterzeichnet. Die Organisation ermittelt Einnahmen und Ausgaben für Gewinnsteuerzwecke periodengerecht.

SCHULD 44   KREDIT 60
- 50.000 Rubel - spiegelt die Kosten der laufenden Reparaturen wider (59.000 - 9.000). Primärdokument: Akt der Abnahme und Übergabe der durchgeführten Arbeiten;

SCHULD 19   KREDIT 60
- spiegelt den Mehrwertsteuerbetrag wider, der von der Reparatur- und Baufirma ausgewiesen wird. Hauptdokument: Rechnung;

SCHULD 60   KREDIT 51
- 59.000 Rubel - an eine Reparatur- und Baufirma für die Arbeiten gezahlt. Hauptdokument: Kontoauszug des Girokontos;

DEBIT 68/MWST   KREDIT 19
- 9000 Rubel - Der Mehrwertsteuerbetrag für Reparaturarbeiten wird zum Abzug akzeptiert. Primärdokumente: Kontoauszug auf dem Girokonto, Rechnung.

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Für die Durchführung unternehmerischer Tätigkeiten benötigt das Unternehmen Räumlichkeiten. Es kann Eigentum oder Pacht sein. Die zweite Option ist die häufigste, da sich nicht alle Unternehmer den Kauf von Räumlichkeiten leisten können. Die Vermietung ist mit dem Entstehen von Fixkosten verbunden. Sie müssen richtig berücksichtigt werden.

Abrechnung der Miete

Zur Festsetzung der Kosten für die Anmietung von Nichtwohngebäuden wird ein außerbilanzielles Konto 001 „Gemietetes Anlagevermögen“ verwendet. Die im Vertrag vorgeschriebenen Wohnkosten werden berücksichtigt. Kosten werden erfasst, wenn die Räumlichkeiten tatsächlich erhalten werden. Diese Regeln werden durch die Anweisung zur Verwendung des Kontenplans festgelegt, die durch die Verordnung des Finanzministeriums Nr. 94n vom 31.10.2000 erstellt wurde.

Mietaufwendungen gelten gemäß den Abschnitten 5 und 7 der Rechnungslegungsvorschriften, die durch die Verordnung des Finanzministeriums Nr. 33n vom 6. Mai 1999 erlassen wurden, als Ausgaben für die Haupttätigkeitsbereiche. Monatliche Pachtabgrenzungen werden im DT-Konto 20 „Hauptproduktion“ und im CT-Konto „Vergleiche mit Gläubigern“ ausgewiesen. Wenn die Zahlung an den Vermieter überwiesen wird, müssen Sie einen Eintrag auf Konto 76 DT und Konto 51 CT vornehmen.

Im Rahmen Steuerbuchhaltung Die Übertragung von Immobilien zur Miete gilt als Dienstleistung auf der Grundlage von Artikel 38 Absatz 5 der Abgabenordnung der Russischen Föderation. , die dem Unternehmen vorgelegt werden, werden zum Zeitpunkt der Abnahme der Mietleistung zur Abrechnung zum Abzug akzeptiert. Der Abzug erfolgt auf der Grundlage der Primärdokumentation auf der Grundlage von Artikel 171 Absatz 2, Artikel 172 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation.

AUFMERKSAMKEIT! Ausgaben für Stromrechnungen (einschließlich Mehrwertsteuer) werden in die Ausgabenstruktur in den Haupttätigkeitsbereichen des Unternehmens aufgenommen. Sie werden zum Zeitpunkt des Eingangs der Quittungen von der Person, die die Vermietungsleistung erbringt, anerkannt.

Steuerbuchhaltung

Leasingzahlungen gelten als sonstige Produktions- und Vertriebskosten. Der entsprechende Hinweis ist in Artikel 264 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation angegeben. Der Unternehmer muss bedenken, dass Ausgaben, die diesen Merkmalen entsprechen, als Kosten anerkannt werden können:

• Finanzielle Machbarkeit von Zahlungen.
• Verfügbarkeit von Belegen.

Die Abgabenordnung enthält keine Liste von Wertpapieren, die die Tatsache des Leasings bestätigen. Jedoch notwendige Informationen steht in den Schreiben des Finanzministeriums Nr. 03-07-09 / 42594 vom 26.08.2014 und Nr. 03-03-06 / 1/12764 vom 24.03.2014. Um den Mietvertrag der Räumlichkeiten zu bestätigen, werden diese Dokumente benötigt:

• Mietvertrag in Übereinstimmung mit dem Gesetz abgeschlossen.
• Der Akt der Annahme und Übergabe der Räumlichkeiten.
• Zahlungspapiere, die der Mieter bei der Bezahlung von Dienstleistungen erhält.
• Abnahmebescheinigung der Leistungen, monatlich erstellt.

Das letzte Dokument wird nur dann benötigt, wenn im Hauptvertrag die Notwendigkeit einer monatlichen Leistungsabnahmebescheinigung festgelegt ist.

Beispiel

Im März 2017 hat die Gesellschaft aufgrund einer Abnahmebescheinigung Nichtwohngebäude angemietet. Es ist für Produktionsanforderungen erforderlich. Das Unternehmen zahlt die Miete am letzten Tag des Monats. Die Verkabelung ist in diesem Fall wie folgt:

• DT001. Die Kosten für die Anmietung der Räumlichkeiten sind fix. Diese Ausschreibung ist im März 2017 fällig. Der Betrag spiegelt sich auf der Grundlage des Akts der Annahme und Übertragung wider.
• DT20 KT76. Berechnung der monatlichen Miete. Produziert auf der Grundlage eines Pachtvertrags.
• DT19 KT76. Geforderte Mehrwertsteuer. Reflektiert auf der Grundlage der Rechnung.
• DT68 KT19. Anerkennung des Vorsteuerabzugs aufgrund einer Rechnung.
• DT76 KT51.Überweisung der Zahlung an den Vermieter. Es wird auf der Grundlage eines Auszugs aus einem Girokonto eines Bankinstituts durchgeführt.

Alle oben genannten Buchungen, mit Ausnahme der ersten, werden monatlich durchgeführt.

Versorgungsunternehmen

Nebenkosten können bezahlt werden verschiedene Wege. Zahlungen können vom Vermieter geleistet werden. In diesem Fall muss der Mieter die Kosten des Eigentümers der Räumlichkeiten erstatten. Ausgaben für Stromrechnungen, einschließlich Mehrwertsteuer, sind in der Struktur der Ausgaben für die Haupttätigkeitsbereiche enthalten, die in den Absätzen 5 und 7 der Rechnungslegungsvorschriften festgelegt ist, die durch die Verordnung des Finanzministeriums Nr. 33 vom 05.06. 1999. Diese Kosten werden nur erfasst, wenn das Unternehmen Abrechnungsdokumente erhalten hat (Grundlage ist Absatz 16 der PBU 10/99).

In der Buchhaltung werden die Nebenkosten gemäß DT des Kostenrechnungskontos erfasst. Das Gegenkonto ist das Guthaben von Konto 76. Bei der Überweisung an den Mieter wird diese Buchung verwendet: DT76 KT51. Der entsprechende Hinweis ist in den Anweisungen zur Verwendung des Kontenplans enthalten, die durch die Verordnung des Finanzministeriums Nr. 94n vom 31.10.2000 erstellt wurden.

Gebrauchte Beiträge

Bei der Abrechnung von Nebenkostenabrechnungen sind diese Buchungen relevant:

• DT44 KT76. Festsetzung der Nebenkosten. Es wird davon ausgegangen, dass der Vermieter zahlt und der Mieter alle Kosten erstattet. Letztere spiegeln sich auf der Grundlage des Mietvertrags, der vom Vermieter ausgestellten Rechnung, der Nebenkostenabrechnung wider.
• DT19 KT76. Festsetzung der Mehrwertsteuer auf Stromrechnungen. Die Eintragung erfolgt aufgrund einer Rechnung.
• DT68 KT19. Annahme zum Abzug der Mehrwertsteuer auf Versorgungsunternehmen.
• DT76 KT51. Erstattung der Nebenkostenabrechnung des Vermieters. Die Buchung erfolgt auf Basis des aktuellen Kontoauszugs.

Der Betrag für jede Buchung muss durch Primärdokumente bestätigt werden.

Steuerbuchhaltung

Der Abzug erfolgt in Bezug auf die vom Vermieter vorgelegte Steuer. Es wird davon ausgegangen, dass die Vermietung von Räumlichkeiten und die damit verbundenen Kosten ein steuerpflichtiger Gegenstand gemäß Artikel 171 Absatz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation sind. Abzüge erfolgen auf der Grundlage von Rechnungen (Grundlage ist Artikel 172 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Um die Einkommensteuer zu berechnen, müssen Sie die Nebenkosten in der Struktur der Materialkosten berücksichtigen. Ein Hinweis darauf findet sich in Artikel 253 Absatz 2 und Artikel 254 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation.

Es gibt auch Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Nr. 16-15 / 058069 vom 30.06.2008.

Demnach müssen die Ausgaben für Stromrechnungen durch vom Vermieter gebildete Abrechnungsakte bestätigt werden.

Benötige es für steuerliche Zwecke. Die Kosten der verwendeten Ressourcen werden berücksichtigt, wenn das Unternehmen Rechnungen und Handlungen erhält. Grundlage hierfür ist Artikel 272 Absatz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, Artikel 252 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation.

Reparaturkosten

Artikel 616 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation besagt, dass der Mieter den guten Zustand des Mietobjekts überwachen muss. Reparaturen werden vom Mieter auf eigene Kosten durchgeführt, sofern im Vertrag zwischen den Parteien nichts anderes bestimmt ist. Nebenkosten werden in den Haupttätigkeitsbereichen als Aufwand erfasst. Sie sind in den Herstellungskosten auf der Grundlage der Absätze 5, 7, 9 der Rechnungslegungsverordnung PBU 10/99 enthalten, die durch die Verordnung des Finanzministeriums Nr. 33n vom 05.06.1999 festgelegt wurde.

Die Absätze 16 und 18 der PBU 10/99 weisen darauf hin, dass die Kosten für laufende Reparaturen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Abnahme und Lieferung der durchgeführten Arbeiten in der Buchhaltung berücksichtigt werden. Die Höhe der Auslagen bestimmt sich nach den Angaben im Vertrag. Ausgaben für Reparaturarbeiten werden auf Konto 44 DT ausgewiesen, das entsprechende Konto ist Konto 60 CT.

Gebrauchte Beiträge

Bei der Darstellung der Reparaturkosten werden diese Transaktionen verwendet:

• DT44 KT60. Festsetzung der Reparaturkosten. Die Eintragung erfolgt aufgrund der Abnahme- und Ablieferungshandlung der erbrachten Leistung.
• DT19 KT60. Der Betrag der vom Reparaturunternehmen berechneten Mehrwertsteuer. Die Buchung erfolgt aufgrund einer Rechnung.
• DT60 KT51.Überweisung der Zahlung an die Reparaturfirma.
• DT68 KT19. Annahme zum Abzug des Mehrwertsteuerbetrags.

Es ist notwendig, einen Vertrag mit dem Unternehmen abzuschließen, das die Reparatur durchführt. Andernfalls wird die Abrechnung rechtswidrig, da sie nicht dokumentiert wird.

"Buchhaltungsbulletin", N 2, 2005

Trotz der Tatsache, dass es genügend Erklärungen, Veröffentlichungen und andere Informationen zur Miete in Veröffentlichungen, Referenzsystemen gibt, deutet die Anzahl der Fragen zu diesem Thema, die bei den Herausgebern unserer Zeitschrift eingegangen sind, darauf hin, dass das Thema relevant ist und zusätzlicher Analysen und Erklärungen bedarf.

Im Rahmen des Artikels werden wir die Fragen der Bilanzierung und Besteuerung von Abrechnungen des Mieters und des Vermieters für Nebenkostenabrechnungen sowie das Verfahren zur Bearbeitung von Primärdokumenten, Rechnungen betrachten.

Gesetzliche Regelung von Mietverträgen

In Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuches Russische Föderation(im Folgenden: Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation) wird festgelegt, dass sich der Vermieter (Vermieter) im Rahmen eines Mietvertrags verpflichtet, dem Mieter (Mieter) Eigentum gegen eine Gebühr für den vorübergehenden Besitz und die vorübergehende Nutzung oder für die vorübergehende Nutzung zur Verfügung zu stellen.

Gemäß Artikel 609 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, ein Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr, und wenn mindestens eine der Vertragsparteien ist juristische Person, - unabhängig von der Laufzeit bedürfen der Schriftform. Gleichzeitig unterliegt ein Immobilienmietvertrag, der insbesondere Gebäude umfasst (Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), der staatlichen Registrierung.

Das Mietrecht steht dem Eigentümer zu. Vermieter können auch Personen sein, die gesetzlich berechtigt sind, oder der Eigentümer, um Immobilien zu vermieten. Dies ist in Artikel 608 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation niedergelegt.

In Bezug auf die Übertragung von Eigentum (Artikel 611 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation)

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt in einem Zustand zu überlassen, der den Bedingungen des Mietvertrags und dem Zweck des Mietobjekts entspricht, während das Mietobjekt mit allem Zubehör und den dazugehörigen Dokumenten (technischer Pass, Qualitätszertifikat usw .).

Bezüglich der Festsetzung und Zahlung von Mietzahlungen (Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation)

Der Mieter ist verpflichtet, für die Nutzung des Mietobjekts (Miete) fristgerecht zu zahlen. Das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen für die Zahlung der Miete werden durch den Mietvertrag festgelegt.

Die Miete wird für alle Mietobjekte als Ganzes oder für jedes einzelne davon gesondert festgesetzt Bestandteile als:

1. definiert in einem festen Betrag von Zahlungen, die regelmäßig oder auf einmal geleistet werden;
2. der festgestellte Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung des Mietobjekts erzielt wurden;
3. Bereitstellung bestimmter Dienstleistungen durch den Mieter;
4. die Überlassung der vertragsgegenständlichen Sache durch den Mieter an den Vermieter zum Eigentum oder zur Miete;
5. die Belastung des Mieters mit den vertraglich vereinbarten Kosten für die Verbesserung des Mietobjekts.

Die Parteien können im Mietvertrag eine Kombination dieser Mietzahlungen oder andere Formen der Mietzahlung vorsehen.

Wir fügen hinzu, dass die Miete auf mindestens zwei Arten berechnet werden kann:

• unter Berücksichtigung der Nebenkosten, das heißt, wenn die Miete alle Ausgaben des Vermieters einschließlich der "Gemeinschaft" deckt;
• ohne Nebenkosten, d. h. die Miete umfasst Abschreibungen, Grundsteuer, Grundschulden und sonstige Kosten, die der Vermieter als Eigentümer für das Mietobjekt trägt.

Wir werden diese Methoden weiter unten im Detail besprechen.

Sofern vertraglich nichts anderes bestimmt ist, kann die Höhe der Miete durch Vereinbarung der Parteien innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist geändert werden, jedoch nicht mehr als einmal im Jahr. Das Gesetz kann andere Mindestfristen für die Überprüfung der Miethöhe für bestimmte Arten von Mietverträgen sowie für die Anmietung bestimmter Arten von Immobilien vorsehen.

An dieser Stelle ist auch anzumerken, dass in Absatz 11 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66 darauf hingewiesen wird, dass nur die Vertragsbedingungen während des Vertrags unverändert bleiben sollten Jahr kann sie jedoch sowohl einen festen Mietbetrag als auch ein Verfahren (Mechanismus) ihrer Berechnung vorsehen. Wenn daher die Miete die monatlich berechneten Nebenkosten entweder nach Verbrauch durch den Mieter oder auf andere gerechtfertigte Weise enthält, widerspricht die Änderung der Miethöhe nicht dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation.

In Bezug auf die Instandhaltung des Mietobjekts (Artikel 616 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation)

Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, laufende Reparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen und die Kosten der Instandhaltung des Mietobjekts zu tragen, soweit nicht gesetzlich oder im Mietvertrag etwas anderes bestimmt ist. Somit ist der Mieter (Mieter) natürlich verpflichtet, Nebenkosten zu zahlen, sofern nicht vertraglich oder gesetzlich eine andere Vorgehensweise vorgesehen ist.

Mit anderen Worten, die Kosten (Aufwendungen) für die Zahlung von Stromrechnungen, einschließlich der Kosten für den technischen Betrieb der technischen Netze des Gebäudes, die Kosten für Strom, Wärme, Wasserversorgung, Kanalisation und Instandhaltung von Nebengebäuden, die Baukosten Versicherung und sonstige Kosten, sind gemäß den Bedingungen des Mietvertrages vom Vermieter bzw. Mieter zu tragen.

Was kann mit Versorgungsunternehmen zusammenhängen

Betriebskosten umfassen Kosten für die Bezahlung von Drittorganisationen (oder von ihnen selbst erstellten) für Dienstleistungen, die zur Gewährleistung des normalen Betriebs von Gebäuden, Bauwerken und einzelnen Räumlichkeiten erforderlich sind.

Zu den Hauptleistungen gehören:

• Stromversorgung;
• Versorgung mit thermischer Energie (für Heizung und Warmwasser);
• Wasserversorgung und Kanalisation;
• Gas Versorgung.

Eine detaillierte Liste der öffentlichen Versorgungsleistungen als Tätigkeitsart ist in angegeben Allrussischer Klassifikator Dienstleistungen für die Bevölkerung OK 002-93 (OKUN), genehmigt durch das Dekret des staatlichen Standards Russlands vom 28.06.1993 N 163.

Apropos sonstige Dienstleistungen, die ebenfalls den Versorgungsunternehmen zugerechnet werden können, sei Folgendes hervorgehoben:

• Reinigung und Entfernung von Schnee, Müll und anderen Abwässern;
• Desinfektion und Deratisierung, Vernichtung von Nagetieren, verschiedenen Insekten sowie Belüftung von Lagern;
• Feuerbekämpfungsmaßnahmen;
• Reinigung und Landschaftsgestaltung von Territorien und Straßen neben der Einrichtung;
• Wäsche waschen, Teppiche, Vorhänge, Tischdecken, Servietten, Handtücher, andere Artikel weiches Inventar, sowie Polstermöbel;
• Schornsteinreinigung; Böden reiben, Fenster kleben und putzen;
• Wartung und Reparatur von Aufzugsausrüstungen, Klimaanlagen, elektrischen Beleuchtungen, Heizungen, Klempnern, Abwassersystemen, die in Gebäuden und Räumlichkeiten installiert sind;
• Wartung von Abflüssen;
• Durchführung von Energieinspektionen und -zertifizierungen, metrologische Kontrollen von öffentlichen Versorgungsunternehmen.

Sie gehören nicht zur Kategorie der öffentlichen Dienstleistungen, aber Telefondienste, Feuerwehr- und Wachdienste für Gebäude, Bauwerke und Grundstücke sowie Fernseh- und Rundfunkdienste werden in derselben Reihenfolge berücksichtigt.

Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bei der Zahlung von Nebenkostenabrechnungen

Betrachten Sie alles Möglichkeiten das Verhältnis der Parteien im Mietvertrag zur Zahlung von Nebenkosten.

So können Versorgungs- und Kommunikationsdienste im Rahmen von Mietverträgen für Räumlichkeiten (Gebäude, Bauwerke) auf folgende Weise bezahlt werden.

Option 1. Die Kosten für Nebenkosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der gemieteten Räumlichkeiten trägt der Mieter, während er selbst separate Verträge mit den Versorgungsunternehmen abschließt.

Option 2. Die Kosten für Nebenkosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der gemieteten Räumlichkeiten werden gemäß Mietvertrag vom Vermieter getragen, und ihre Höhe wird tatsächlich bei der Bestimmung der Miete berücksichtigt.

Option 3. Die Kosten für Nebenkosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der gemieteten Räumlichkeiten trägt der Mieter, während er keine Verträge mit Versorgungsunternehmen abschließt, sondern den Vermieter für die Kosten der Zahlung von Nebenkostenabrechnungen entschädigt.

Option 4. Der Mieter fungiert als Unterabonnent für bestimmte Typen Nebenkosten und führt alle Zahlungen über den Abonnenten (Vermieter) durch.

Betrachten wir jede Methode genauer.

Die Kosten für Nebenkosten gehen zu Lasten des Mieters und er schließt selbst gesonderte Verträge mit den Versorgungsunternehmen ab

Der Mieter schließt selbstständig entsprechende Verträge mit Organisationen ab, die das Mietobjekt mit Strom, Wasser, Wärme, mit einem Telekommunikationsbetreiber usw. versorgen. Beachten Sie, dass diese Methode von den Parteien selten verwendet wird. Dies liegt vor allem an den Schwierigkeiten, die speziell mit Vertragsverlängerungen seitens der Energieversorgungsunternehmen und anderer Versorgungsunternehmen verbunden sind. Gleichzeitig kann diese Methode in Fällen angewendet werden, in denen der Mietgegenstand staatliches oder kommunales Eigentum ist oder der Vertrag über einen längeren Zeitraum geschlossen wird.

Das Verfahren zur Erstellung von Verträgen über die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation festgelegt. Die Reihenfolge der Stromversorgung wird durch §6 des Kapitels 30 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation geregelt. Zwischen einer Energieversorgungsorganisation und einem Abonnenten (Verbraucher) wird ein Energieliefervertrag geschlossen (Artikel 539 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Die Regeln des Energieliefervertrags gelten auch für Beziehungen im Zusammenhang mit der Lieferung von Wärmeenergie durch das angeschlossene Netz sowie von Gas, Öl und Ölprodukten, Wasser usw., sofern nicht gesetzlich oder durch andere Rechtsakte etwas anderes bestimmt ist oder folgt aus der Art der Verpflichtung (Art. 548 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

In diesem Fall übernimmt der Vermieter nicht die Kosten für die Bezahlung der Nebenkostenabrechnungen für die gemieteten Räumlichkeiten (Gebäude). Der Vermieter erhält nur die Miete, deren Betrag er in die Einnahmen einbezieht (Artikel 250 Absatz 4 oder Artikel 249 der Abgabenordnung der Russischen Föderation) und zahlt auch die Mehrwertsteuer darauf (Artikel 146 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Bund), vorausgesetzt natürlich, dass er der Zahler dieser Steuern ist.

Wenn die Verpflichtung zur Zahlung von Versorgungsleistungen im Rahmen eines Mietvertrags für ein Nichtwohngebäude (Gebäude) dem Mieter übertragen wird, werden diese Kosten von ihm als Teil der sonstigen mit der Herstellung und (oder) dem Verkauf verbundenen Kosten berücksichtigt. auf der Grundlage von Dokumenten, die von Dienstleistern gemäß Artikel 264 Absatz 10 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation ausgestellt wurden, sowie die Kosten für die Zahlung der Miete.

Die im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen an Leistungserbringer entrichtete Umsatzsteuer akzeptiert der Mieter zum Abzug allgemeine Ordnung, natürlich vorbehaltlich der in den Artikeln 171 und 172 der Abgabenordnung der Russischen Föderation vorgesehenen Bedingungen (Verfügbarkeit einer Rechnung, Zahlungsnachweise usw.).

Die Nebenkosten werden vom Vermieter getragen und deren Höhe bei der Festsetzung der Miete berücksichtigt

Bei dieser Variante müssen sowohl der Mieter als auch der Vermieter die folgenden Punkte beachten.

Im Mietvertragstext müssen die Parteien angeben, dass die Kosten für die Instandhaltung der Mieträume (Gebäude) vom Vermieter getragen werden. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, auf seine Kosten Nebenkosten gemäß den ihm von den Anbietern dieser Dienstleistungen ausgestellten Rechnungen zu bezahlen, die vom Mieter als Teil der Mietzahlungen übernommen werden.

Die Höhe der Mietzahlungen kann vertraglich festgelegt werden, sowohl in Form einer festen monatlichen Zahlung als auch durch Berechnung, einschließlich der Miete als solcher und der tatsächlichen Nebenkosten für einen bestimmten Zeitraum.

Offensichtlich muss der Vermieter im ersten Fall vorläufige Berechnungen der durchschnittlichen monatlichen Kosten der Stromrechnungen anstellen, um die die monatlichen Mietzahlungen unter Berücksichtigung saisonaler Schwankungen erhöht werden sollten. Im zweiten Fall - um das Verfahren (den Mechanismus) zur Berechnung der vom Mieter zu zahlenden Stromrechnungen zu bestimmen.

Berechnungen können durchgeführt werden:

• basierend auf den Ablesungen separat installierter Zähler;
• im Verhältnis zu den vom Mieter belegten Flächen;
• im Verhältnis zur Leistung der in den Mietflächen installierten Geräte;
• auf andere Weise.

Der Vermieter hat das Recht, diese Kosten Aufwendungen zuzuordnen, die die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer mindern:

• oder auf der Grundlage von Unterabschnitt 1, Abschnitt 1, Artikel 265 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, als Ausgaben für die Instandhaltung von Eigentum, das im Rahmen eines Mietvertrags übertragen wird, wenn diese Ausgaben für die Organisation nicht operativ sind;
• oder auf der Grundlage von Artikel 264 Absatz 1 Unterabsatz 49 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, wenn diese Ausgaben mit der Produktion und dem Verkauf zusammenhängen (Miete ist eine normale Art von Aktivität).

Wie bei der ersten Option erhält der Vermieter Miete, die für ihn Einkommen darstellt.

Die vom Vermieter im Rahmen von Stromrechnungen gezahlte Mehrwertsteuer wird auf der Grundlage von Artikel 171 Absatz 1 Satz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation zum Abzug geltend gemacht, sofern die Miete der Mehrwertsteuer unterliegt.

Was den Mieter betrifft, zahlt er dem Vermieter nur die Miete, deren Betrag er als Teil seiner Ausgaben einbezieht (Abschnitt 10, Satz 1, Artikel 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation), und die ihm vorgelegte Mehrwertsteuer Der Vermieter ist gemäß Art. 171 und 172 der Abgabenordnung der Russischen Föderation abzugsfähig.

Beispiel 1. Im Februar 2005 vermietete CJSC Victoria im Rahmen eines Mietvertrags Büroräume an LLC Kassandra. Der Vertrag sieht vor, dass die Stromrechnungen vom Vermieter CJSC „Victoria“ bezahlt werden. Die Vereinbarung sieht auch vor, dass die Mietzahlung wie folgt berechnet wird: Die Miete wird summiert und beträgt 35.400 Rubel. pro Monat (einschließlich Mehrwertsteuer - 5400 Rubel) und die Nebenkosten, die den gemieteten Räumlichkeiten pro Monat zuzurechnen sind. Die Berechnung erfolgt im Verhältnis zur vom Mieter belegten Fläche, die 10% der Gesamtfläche des Gebäudes ausmacht.

Auf der Grundlage der Berechnung beliefen sich die in die Mietzahlung für Februar einzubeziehenden Nebenkosten auf 11.800 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer (118.000 Rubel x 10 %). So stellte CJSC Victoria dem Mieter eine Rechnung über den Gesamtbetrag von 47.200 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer, aus.

Die Eintragung in die Bücher des Vermieters erfolgt im Februar.

Lastschrift 62, Unterkonto „Mieter Kassandra LLC“, Gutschrift 90-1

• RUB 47.200 - spiegelt den Erlös aus der Verpachtung von Immobilien wider;

Soll 90-3 Haben 68 "MWST"

• 7200 Rubel. - MwSt. berechnet;

Lastschrift 20, Unterkonto „Mieter Kassandra LLC“, Gutschrift 60

• 10 000 Rubel. - in die Mietzahlung einzubeziehende Nebenkosten werden berücksichtigt;

Soll 19 Haben 60

• 1800 reiben. - Inkl. MwSt;

Soll 60 Haben 51

• 11 800 reiben. - Geld an Versorgungsdienstleister überwiesen;

Belastung 68 „MwSt.“ Gutschrift 19

• 1800 reiben. - erstattete Vorsteuer;

Lastschrift 90-2 Gutschrift 20, Unterkonto „Tenant LLC Kassandra“

• 10 000 Rubel. - Ausgaben werden abgeschrieben;

Soll 51 Haben 62

• RUB 47.200 - Zahlung vom Mieter für Februar erhalten.

Wenn die Vermietung keine gewöhnliche Tätigkeit für das Unternehmen darstellt, wird die Höhe der Miete als Betriebseinnahme berücksichtigt. In dieser Situation sollte es sich im Guthaben von Konto 91, Unterkonto 1 "Sonstige Einkünfte" widerspiegeln. Ausgaben für die Zahlung von Nebenkosten sind den Betriebsausgaben zuzuordnen (Belastung von Konto 91, Unterkonto 2 "Sonstige Ausgaben").

In der Mieterbuchhaltung werden im Februar folgende Buchungen vorgenommen:

Lastschrift 20 Gutschrift 60, Unterkonto "Leasinggeber CJSC" Victoria "

• 40 000 Rubel. - spiegelt sich in der Buchhaltungsmiete wider;

Lastschrift 19 Gutschrift 60, Unterkonto „Vermieter CJSC Victoria“

• 7200 Rubel. - auf der Grundlage der Rechnung wird die Mehrwertsteuer berücksichtigt;

Lastschrift 60, Unterkonto „Lessor CJSC Victoria“, Gutschrift 51

• RUB 47.200 - Geld an den Vermieter überwiesen;

Belastung 68 „MwSt.“ Gutschrift 19

• 7200 Rubel. - Vorsteuer erstattet.

Der Mieter trägt die Kosten für Nebenkosten und schließt gleichzeitig keine Verträge mit Versorgungsunternehmen ab, sondern erstattet dem Vermieter die Kosten für die Zahlung von Nebenkostenabrechnungen

Diese Option ist die häufigste und wahrscheinlich auch die schwierigste. Beginnen wir damit, dass in dem bereits erwähnten Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts N 66 darauf hingewiesen wird, dass der Abschluss einer Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter über das Verfahren zur Beteiligung des Mieter an den Kosten des Stromverbrauchs kann nicht als Energieliefervertrag qualifiziert werden. Damit hat das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts definitiv festgestellt, dass der Mieter in diesem Fall kein Untervertragsnehmer und der Vermieter kein Energieversorgungsunternehmen ist. Dementsprechend darf der Abschluss einer solchen Vereinbarung dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation nicht widersprechen.

Bei dieser Abrechnungsvariante vereinbaren die Parteien im Mietvertrag, dass der Mieter die Nebenkosten trägt, der Vermieter aber mit den Versorgern abgerechnet wird und der Mieter ihm die Kosten dieser Leistungen auf Grundlage des von der ausgestellten Belegs (Rechnung) erstattet Vermieter. Der Vermieter leistet Zahlungen für Nebenkosten auf der Grundlage von ihm von Dienstleistern ausgestellten Rechnungen, die wiederum eine Rechnung an den Mieter ausstellen.

Der Vermieter berechnet den tatsächlichen Verbrauch von Versorgungsleistungen durch den Mieter auf eine der zuvor besprochenen Arten.

Der Vermieter kann in einem solchen Vertragsverhältnis mit dem Mieter die Kosten der Nebenkostenabrechnung in dem auf die Mietsache entfallenden Teil bei der Gewinnsteuer nicht berücksichtigen, da es sich laut Vertrag um die Aufwendungen des Mieters handelt, und der Vermieter hat mit seiner Produktionstätigkeit nichts zu tun. Das heißt, sie können nicht begründet und gerechtfertigt werden.

Dementsprechend ist auch der vom Vermieter vom Mieter erhaltene Betriebskostenerstattungsbetrag kein Einkommen, das in die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer einzubeziehen ist, da er keinen wirtschaftlichen Vorteil für den Vermieter bedeutet.

Der Mieter wiederum erstattet dem Vermieter die Betriebskosten, hat das Recht, die Höhe dieser Vergütung bei der Gewinnbesteuerung zu berücksichtigen. Dies ist in Abschnitt 8 der methodischen Empfehlungen für die Anwendung von Kapitel 25 „Körperschaftsteuer“ der Abgabenordnung der Russischen Föderation sowie in separaten Schreiben der Steuerbehörden angegeben, z. B. Schreiben des UMNS für Moskau vom 23.08.2002 N 26-12/39149, vom 22.07.2003 N 26-12/40946.

Selbstverständlich müssen die Aufwendungen des Mieters nicht nur begründet und gerechtfertigt, sondern auch dokumentiert werden. Daher muss der Vertrag das Verfahren zur Zusammenstellung und Einreichung von Dokumenten durch den Vermieter vorsehen, auf deren Grundlage sie vom Mieter bezahlt werden. Gleichzeitig sollte bedacht werden, dass alle diese Ausgaben dokumentiert werden müssen, wobei die verbrauchten Ressourcen, vorzugsweise sowohl der Wert als auch die Sachleistungen, anzugeben sind.

Belege für die Auslagen des Mieters sind Kopien von Rechnungen (andere Primärbelege) von Versorgungsunternehmen, mit dem Vermieter vereinbarte Abrechnungen, vom Vermieter bereits für eigene Rechnung ausgestellte Rechnungen sowie Belege des Mieters, die die Zahlung bestätigen (Zahlungsbelege, Quittungen). für PKO).

Eine ähnliche Situation entwickelt sich bei der Berechnung der Mehrwertsteuer.

Der Vermieter kann, nachdem er Rechnungen von Versorgungsunternehmen erhalten hat, vorbehaltlich aller anderen Bedingungen nur den Mehrwertsteuerbetrag abziehen, der auf Dienstleistungen anfällt, die direkt vom Vermieter für steuerpflichtige Aktivitäten verbraucht werden.

Gleichzeitig unterliegt der vom Mieter erhaltene Ausgleichsbetrag für die Zahlung von Nebenkosten nicht der Mehrwertsteuer, da in diesem Fall keine Tatsache vorliegt, dass der Vermieter Waren, Arbeiten oder Dienstleistungen verkauft hat.

Daher sollte in dieser Situation die Bewegung von Rechnungen wie folgt sein. Der Vermieter erhält vom Lieferanten eine Rechnung, die er mit einem Teil der von ihm verbrauchten Nebenkosten in das Einkaufsbuch einträgt. Der Vermieter stellt dann über die vom Mieter verbrauchten Nebenkosten eine Rechnung an den Mieter in eigenem Namen neu aus, mit der obligatorischen Beilage von Kopien der Lieferantenrechnungen. Der Vermieter trägt diese Rechnung nicht in sein Verkaufsbuch ein. Der Käufer registriert im Einkaufsbuch eine vom Vermieter erhaltene Rechnung. Infolgedessen ziehen sowohl der Vermieter als auch der Mieter die Mehrwertsteuer auf die von ihnen verbrauchten Nebenkosten ab.

Beispiel 2. Im Februar 2005 vermietete CJSC Victoria im Rahmen eines Mietvertrags Büroräume an LLC Kassandra. Die Vereinbarung sieht vor, dass die Stromrechnungen vom Vermieter von CJSC Victoria bezahlt werden, der Mieter wiederum dem Vermieter die Kosten für die Nebenkosten für die gemieteten Räumlichkeiten erstattet. Die Nebenkosten werden im Verhältnis zur vom Mieter belegten Fläche berechnet, die 10% der Gesamtfläche des Gebäudes ausmacht.

Die Vermietung von Immobilien ist eine übliche Tätigkeit für CJSC "Victoria".

Laut Rechnungen der Versorgungsunternehmen für Februar belief sich der vom Vermieter zu zahlende Gesamtbetrag auf 118.000 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer - 18.000 Rubel. Die Rechnungen der Lieferanten wurden von CJSC „Victoria“ im Februar vollständig bezahlt.

Basierend auf der Berechnung beliefen sich die vom Mieter für Februar zu zahlenden Nebenkosten auf 11.800 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer.

Die Buchungen in der Buchhaltung des Vermieters erfolgen im Februar (in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen).

Lastschrift 20 (26) Gutschrift 60

• 90 000 Rubel. - spiegelt die Kosten der vom Leasinggeber verbrauchten Nebenkosten wider;

Soll 19 Haben 60

• 16 200 Rubel. - reflektierte Mehrwertsteuer auf Versorgungsunternehmen;

Lastschrift 76, Unterkonto „Mieter Kassandra LLC“, Gutschrift 60

• 11 800 reiben. - spiegelt die Schulden des Mieters wider, um die Kosten (einschließlich Mehrwertsteuer) für Nebenkosten zu erstatten, die den gemieteten Räumlichkeiten zuzurechnen sind;

Soll 60 Haben 51

• RUB 118.000 - Rechnungen von Lieferanten für erbrachte Versorgungsleistungen wurden bezahlt;

Belastung 68 „MwSt.“ Gutschrift 19

• 16 200 Rubel. - Mehrwertsteuer auf kommunale Dienstleistungen, die zum Abzug vorgelegt werden;

Lastschrift 51 Gutschrift 76, Unterkonto „Mieter GmbH Kassandra“

• 11 800 reiben. - Vom Mieter wurden Gelder erhalten, um die Kosten des Vermieters für die Zahlung von Stromrechnungen zu erstatten.

Buchungen in der Mieterbuchhaltung erfolgen im Februar (in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen).

Lastschrift 26 Gutschrift 76, Unterkonto "Leasinggeber CJSC" Victoria "

• 10 000 Rubel. - aufgelaufene Schulden des Mieters zur Zahlung von Stromrechnungen;

Lastschrift 19 Gutschrift 76, Unterkonto „Lessor CJSC Victoria“

• 1800 reiben. - reflektierte Mehrwertsteuer auf Versorgungsunternehmen;

Lastschrift 76, Unterkonto „Lessor CJSC Victoria“ Gutschrift 51

• 11 800 reiben. - Gelder wurden an den Vermieter überwiesen, um seine Ausgaben für die Zahlung von Stromrechnungen zu erstatten;

Belastung 68 „MwSt.“ Gutschrift 19

• 1800 reiben. - Die Mehrwertsteuer auf Nebenkosten wird auf der Grundlage einer vom Vermieter erhaltenen Rechnung zum Abzug vorgelegt.

Der Mieter ist ein Unterabonnent für bestimmte Arten von Versorgungsunternehmen und leistet alle Zahlungen über den Abonnenten (Vermieter).

Diese Option ähnelt im Allgemeinen der ersten, da sie nicht nur die Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter, sondern auch mit Ressourcen- und Energieversorgungsorganisationen regeln muss.

Gemäß Artikel 539 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation verpflichtet sich im Rahmen eines Energieversorgungsvertrags insbesondere die Energieversorgungsorganisation, den Abonnenten über das angeschlossene Netz mit Energie zu versorgen, und der Abonnent verpflichtet sich, die erhaltene Energie zu bezahlen , sowie die in der Vereinbarung vorgesehene Verbrauchsregelung einhalten. Gleichzeitig wird mit dem Abonnenten ein Energieliefervertrag geschlossen, wenn er eine Person hat, die die festgelegten Anforderungen erfüllt Technische Anforderungen Stromempfangsgerät, das an die Netze der Stromversorgungsorganisation angeschlossen ist, und andere notwendige Geräte sowie bei der Abrechnung des Energieverbrauchs. Artikel 545 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation bestimmt, dass ein Abonnent die von ihm von einer Energieversorgungsorganisation erhaltene Energie nur mit Zustimmung der Energieversorgungsorganisation über ein angeschlossenes Netz an eine andere Person (Unterabonnent) übertragen kann. Somit verkauft die Abonnentenorganisation tatsächlich Strom an den Unterabonnenten. Das gleiche Verfahren gilt, wie bereits erwähnt, für Verträge über die Lieferung von Gas, Öl, Wasser und anderen ähnlichen Gütern über das angeschlossene Netz - dies wird durch Artikel 548 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation bestimmt.

Diese Zustimmung der Energieversorgungsorganisation kann in beliebiger Form ausgedrückt werden:

• durch Erteilung einer einseitigen schriftlichen Genehmigung durch das Energieversorgungsunternehmen;
• durch Angabe einer solchen Erlaubnis in einer bilateralen Vereinbarung zwischen dem Energieversorgungsunternehmen und dem Abonnenten;
• durch eine freizügige Aufnahme (Koordinierung) in den Vertrag zwischen dem Abonnenten und dem Unterabonnenten;
• andernfalls Bestätigung dieser Zustimmung.

Neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation werden die Fragen der Versorgung und Bereitstellung von Gas, Wärme, Wasser und Kanalisation durch spezielle Departementsgesetze geregelt.

Aber unter welchen Bedingungen ist es notwendig, Verträge zu ändern und eine entsprechende Genehmigung einzuholen?

Die Zivilgesetzgebung und andere Gesetzgebungsakte lassen uns die folgenden Schlussfolgerungen ziehen.

Erstens ist es notwendig, wenn der Verbraucher direkt mit dem Teilnehmer durch Energieübertragungsleitungen verbunden ist, dh er hat ein angeschlossenes Netzwerk.

Zweitens ist es erforderlich, wenn beispielsweise einzelne Gebäude, Bauwerke oder ein Gebäudekomplex (Bauwerke) im Rahmen eines Mietvertrags übertragen werden.

Drittens, wenn es technische Bedingungen gibt, die es erlauben, die Grenzen des bilanziellen Eigentums an den verbundenen Netzen zu trennen.

Viertens, wenn eine übersichtliche Abrechnung des Energieverbrauchs erfolgt.

Fünftens, wenn eine Genehmigung der staatlichen Energieaufsicht für den Betrieb angeschlossener Netze etc. vorliegt.

Lassen Sie uns noch einmal wiederholen, dass ein Mietvertrag für Räumlichkeiten nicht als Energieliefervertrag mit allen daraus resultierenden Konsequenzen angesehen werden kann und wird.

Lassen Sie uns abschließend kurz auf einzelne Abteilungsakte von Organisationen eingehen, die Versorgungsunternehmen versorgen und die Energieversorgung sicherstellen, die es uns ermöglichen, Verträge korrekt zu erstellen und Beziehungen zu diesen Organisationen aufzubauen.

Die Gasversorgung ist eine Tätigkeit zur Versorgung der Verbraucher mit Gas. Das Verfahren zur Berechnung der Stromrechnungen für Gas ist festgelegt Bundesgesetz vom 31. März 1999 N 69-FZ "Über die Gasversorgung in der Russischen Föderation". Es sieht vor, dass sowohl der Abonnent als auch der Unterabonnent Gas nur von der Gasversorgungsorganisation beziehen müssen.

Der Abonnent muss Strom und Wärmeenergie vom Abonnenten auf der Grundlage eines zwischen ihnen geschlossenen Vertrages beziehen. Dieses Verfahren ist durch den Erlass des Energieministeriums der UdSSR vom 6. Dezember 1981 N 310 „Über die Genehmigung der Regeln für die Nutzung elektrischer und thermischer Energie“ festgelegt.

Der Vertrag über die Stromversorgung oder im Anhang zum Vertrag zwischen dem Abonnenten und der Energieversorgungsorganisation enthält Daten zu den an das Netz des Abonnenten angeschlossenen Unterabonnenten (Name, Kapazität, Stromverbrauch, geschätzte Stromzähler, Tarife usw.).

Der Anschluss an die Netze der Energieversorgungsorganisation sowie an die Netze des Abonnenten von Unterabonnenten, die keine Geräte zur Abrechnung von Stromzahlungen haben, ist verboten.

Die Zahlungen für den gelieferten Strom erfolgen gemäß den von der Energieversorgungsorganisation für Abonnenten ausgestellten Zahlungsdokumenten. Wenn der Abonnent Unterabonnenten hat, wird ein Zahlungsbeleg für den gesamten Stromverbrauch sowohl des Abonnenten als auch seiner Unterabonnenten ausgestellt.

Der Vertrag über die Nutzung von Wärmeenergie oder eine Anlage zum Vertrag zwischen dem Abonnenten und der Wärmeversorgungsorganisation muss Daten über die an das Wärmenetz des Abonnenten angeschlossenen Unterabonnenten enthalten. Dazu gehören: Namen der Abonnenten, maximale Stundenlast, Wärmeverbrauch, zurückgeführte Kondensatmenge (in Tonnen und Prozent) nach Monaten, Tarife usw.

Der Abonnent darf andere Unterabonnenten nur mit Genehmigung der Wärmeversorgungsorganisation an seine Netze anschließen und mit ihnen Verträge über die Lieferung von Wärmeenergie abschließen. Der Anschluss an die Wärmenetze einer Wärmeversorgungsorganisation sowie an die Netze des Abonnenten von Unterabonnenten, die keine Messgeräte zur Berechnung der Wärmeenergie haben, ist verboten.

In dem Schreiben von Gosstroy of Russia vom 14.10.1999 N LCH-3555/12 „Über Erläuterungen zur Anwendung der Regeln für die Nutzung öffentlicher Wasserversorgungs- und Kanalisationssysteme in der Russischen Föderation“ wird dies bestimmt Erlangung Wasser trinken aus Wasserversorgungsnetzen und (oder) Ableitungen Abwasser zu Kanalisationsnetzen wird vom Unterabonnenten im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Abonnenten durchgeführt.

Der Abonnent kann das von ihm von der Wasserversorgungs- und Abwasserorganisation erhaltene Wasser (Abwasser) durch die angeschlossenen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen und -strukturen nur mit Zustimmung an den Unterabonnenten (vom Unterabonnenten) übertragen (empfangen). die Wasserversorgungs- und Abwasserorganisation.

Die Abrechnung der von Abonnenten verbrauchten Trinkwassermengen sowie der von ihnen erhaltenen Abwassermengen erfolgt durch den Abonnenten.

Zahlungen für die Lieferung von Wasser an Unterabonnenten und die Entgegennahme von Abwasser und Schadstoffen von ihnen erfolgen im Rahmen von Vereinbarungen zwischen Unterabonnenten und dem Abonnenten, es sei denn, die lokalen Regierungen haben ein anderes Abrechnungsverfahren festgelegt. Nach Vereinbarung des Abonnenten und des Unterabonnenten mit dem Wasserversorgungs- und Abwasserunternehmen können solche Berechnungen vom Unterabonnenten direkt mit dem Wasserversorgungs- und Abwasserunternehmen durchgeführt werden.

S. W. Chikov

Stellvertreter CEO