„Accounting Bulletin“, N 2, 2005

Trotz der Tatsache, dass es in Veröffentlichungen und Referenzsystemen genügend Erläuterungen, Veröffentlichungen und andere Informationen zum Thema Miete gibt, deutet die Anzahl der Fragen, die die Herausgeber unserer Zeitschrift zu diesem Thema erhalten, darauf hin, dass das Thema relevant ist und einer zusätzlichen Analyse und Erläuterung bedarf.

Im Rahmen des Artikels werden wir uns mit den Fragen der Abrechnung und Besteuerung von Abrechnungen des Mieters und Vermieters für Nebenkostenabrechnungen sowie dem Verfahren zur Bearbeitung von Primärdokumenten und Rechnungen befassen.

Gesetzliche Regelung von Mietverträgen

In Artikel 606 Bürgerliches Gesetzbuch Russische Föderation(im Folgenden: Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation) wird festgelegt, dass sich der Vermieter (Vermieter) im Rahmen eines Mietvertrags verpflichtet, dem Mieter (Mieter) Eigentum gegen Entgelt zum vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung oder zur vorübergehenden Nutzung zur Verfügung zu stellen.

Gemäß Artikel 609 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist ein Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erforderlich, und wenn mindestens eine der Vertragsparteien dies tut juristische Person, - unabhängig von der Laufzeit müssen schriftlich abgeschlossen werden. Gleichzeitig unterliegt ein Immobilienmietvertrag, der insbesondere Gebäude umfasst (Artikel 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation), der staatlichen Registrierung.

Das Recht, Eigentum zu verpachten, liegt beim Eigentümer. Vermieter können auch gesetzlich befugte Personen oder der Eigentümer sein, eine Immobilie zu vermieten. Dies steht in Artikel 608 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

In Bezug auf die Übertragung von Eigentum (Artikel 611 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation)

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Immobilie in einem Zustand zu überlassen, der den Bedingungen des Mietvertrags und dem Zweck der Immobilie entspricht, während die Immobilie zusammen mit sämtlichem Zubehör und zugehörigen Dokumenten (technischer Pass, Qualitätszertifikat usw.) vermietet wird .).

In Bezug auf die Festsetzung und Zahlung von Mietzahlungen (Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation)

Der Mieter ist verpflichtet, die Miete für die Nutzung der Immobilie fristgerecht zu zahlen ( mieten). Das Verfahren, die Bedingungen und die Fristen für die Zahlung der Miete werden im Mietvertrag festgelegt.

Der Mietzins wird für das gesamte Mietobjekt als Ganzes oder einzeln für jedes einzelne davon festgesetzt Bestandteile als:

1. definiert als ein fester Betrag von Zahlungen, die regelmäßig oder auf einmal erfolgen;
2. der festgestellte Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung des Mietobjekts erzielt werden;
3. Erbringung bestimmter Dienstleistungen durch den Mieter;
4. die Überlassung der vertraglich vereinbarten Sache durch den Mieter an den Vermieter als Eigentum oder zur Miete;
5. die Auferlegung der im Vertrag vorgesehenen Kosten für die Verbesserung der Mietsache auf den Mieter.

Die Parteien können im Mietvertrag eine Kombination dieser Mietformen oder anderer Zahlungsformen für die Miete vorsehen.

Wir fügen hinzu, dass die Miete auf mindestens zwei Arten berechnet werden kann:

• unter Berücksichtigung der Nebenkosten, das heißt, wenn die Miete alle Ausgaben des Vermieters, einschließlich der „kommunalen“ Kosten, deckt;
• ohne Nebenkosten, d. h. die Miete deckt Abschreibungen, Grundsteuer, Grundzahlungen und sonstige Kosten ab, die der Vermieter als Eigentümer für das Mietobjekt trägt.

Wir werden diese Methoden im Folgenden ausführlich besprechen.

Sofern sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt, kann die Höhe der Miete im Einvernehmen der Parteien innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist, höchstens jedoch einmal im Jahr, geändert werden. Das Gesetz kann für bestimmte Arten von Mietverträgen sowie für die Vermietung bestimmter Arten von Immobilien andere Mindestfristen für die Überprüfung der Miethöhe vorsehen.

An dieser Stelle ist auch darauf hinzuweisen, dass in Absatz 11 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66 darauf hingewiesen wird, dass nur die Vertragsbedingungen während der Laufzeit unverändert bleiben sollen Es kann jedoch sowohl eine feste Höhe der Miete als auch ein Verfahren (Mechanismus) für ihre Berechnungen vorsehen. Wenn daher in der Miete die Kosten für Nebenkosten enthalten sind, die auf monatlicher Basis entweder nach Verbrauch durch den Mieter oder auf andere gerechtfertigte Weise berechnet werden, verstößt eine Änderung der Miethöhe nicht gegen das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation.

In Bezug auf die Instandhaltung des Mietobjekts (Artikel 616 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation)

Der Mieter ist verpflichtet, die Immobilie in gutem Zustand zu halten, laufende Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen und die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie zu tragen, sofern gesetzlich oder im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Somit ist der Mieter (Mieter) selbstverständlich zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet, es sei denn, der Vertrag oder das Gesetz sieht eine andere Vorgehensweise vor.

Mit anderen Worten, die Kosten (Aufwendungen) für die Zahlung von Stromrechnungen, einschließlich der Kosten für den technischen Betrieb der technischen Netze des Gebäudes, der Kosten für Strom, Wärme, Wasserversorgung, Kanalisation und Wartung von Nebenräumen, die Kosten für den Bau Versicherungs- und sonstige Kosten sind nach Maßgabe des Mietvertrages vom Vermieter bzw. Mieter zu tragen.

Was kann mit Versorgungsunternehmen zusammenhängen?

Zu den Nebenkosten zählen Aufwendungen für die Bezahlung von Dienstleistungen Dritter (oder selbst erstellter Organisationen), die zur Gewährleistung des normalen Betriebs von Gebäuden, Bauwerken und einzelnen Räumlichkeiten erforderlich sind.

Zu den Hauptleistungen gehören:

• Stromversorgung;
• Bereitstellung von Wärmeenergie (für Heizung und Warmwasser);
• Wasserversorgung und Kanalisation;
• Gas Versorgung.

Eine detaillierte Liste der öffentlichen Versorgungsdienstleistungen als Tätigkeitsart finden Sie in Allrussischer Klassifikator Dienstleistungen für die Bevölkerung OK 002-93 (OKUN), genehmigt durch das Dekret des Staatsstandards Russlands vom 28.06.1993 N 163.

In Bezug auf andere Dienstleistungen, die ebenfalls den Versorgungsunternehmen zugeschrieben werden können, ist Folgendes hervorzuheben:

• Reinigung und Entfernung von Schnee, Müll und anderen Abwässern;
• Desinfektion und Deratisierung, Vernichtung von Nagetieren, verschiedenen Insekten sowie Belüftung von Lagerhallen;
• Feuerbekämpfungsmaßnahmen;
• Reinigung und Landschaftsgestaltung der an die Einrichtung angrenzenden Gebiete und Straßen;
• Wäsche waschen, Teppiche, Vorhänge, Tischdecken, Servietten, Handtücher, andere Artikel weiches Inventar sowie Polstermöbel;
• Schornsteinreinigung; Böden reiben, Fenster kleben und putzen;
• Wartung und Reparatur von Aufzugsanlagen, Klimaanlagen, elektrischen Beleuchtungs-, Heizungs-, Sanitär- und Abwassersystemen, die in Gebäuden und Räumlichkeiten installiert sind;
• Wartung von Abflüssen;
• Durchführung von Energieinspektionen und -zertifizierungen sowie messtechnischen Kontrollen öffentlicher Versorgungsunternehmen.

Sie gehören nicht zur Kategorie der öffentlichen Dienstleistungen, jedoch werden Telefondienste, Feuerwehr- und Wachdienste für Gebäude, Bauwerke und Räumlichkeiten sowie Fernseh- und Rundfunkdienste in derselben Reihenfolge berücksichtigt.

Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bei der Zahlung von Stromrechnungen

Bedenken Sie alles Möglichkeiten das Verhältnis der Parteien im Mietvertrag zur Zahlung von Nebenkosten.

So können Versorgungs- und Kommunikationsleistungen im Rahmen von Mietverträgen für Räumlichkeiten (Gebäude, Bauwerke) auf folgende Weise bezahlt werden.

Variante 1. Die Kosten für Nebenkosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Mieträume trägt der Mieter, während er selbst gesonderte Verträge mit Versorgungsunternehmen abschließt.

Option 2. Aufwendungen für Nebenkosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Mieträume gehen laut Mietvertrag zu Lasten des Vermieters und werden in ihrer Höhe bei der Festsetzung der Miete tatsächlich berücksichtigt.

Option 3. Die Kosten für Nebenkosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Mieträume trägt der Mieter, er schließt jedoch keine Verträge mit Versorgungsunternehmen ab, sondern entschädigt den Vermieter für die Kosten für die Begleichung der Nebenkostenabrechnungen.

Option 4. Der Mieter fungiert als Sub-Abonnent für bestimmte Typen Nebenkosten und leistet alle Zahlungen über den Abonnenten (Vermieter).

Betrachten wir jede Methode genauer.

Die Kosten für die Nebenkosten trägt der Mieter und schließt selbst gesonderte Verträge mit den Versorgungsunternehmen ab

Der Mieter schließt entsprechende Verträge selbstständig mit Organisationen ab, die die Mietsache mit Strom, Wasser, Wärme versorgen, mit einem Telekommunikationsbetreiber etc. Beachten Sie, dass diese Methode von den Parteien selten angewendet wird. Dies liegt vor allem an den Schwierigkeiten, die insbesondere bei der Vertragsverlängerung seitens der Energieversorgungsunternehmen und anderer Versorgungsunternehmen auftreten. Gleichzeitig kann diese Methode in Fällen eingesetzt werden, in denen es sich bei dem Mietgegenstand um staatliches oder kommunales Eigentum handelt oder der Vertrag über einen längeren Zeitraum geschlossen wird.

Das Verfahren zur Ausarbeitung von Verträgen über die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation bestimmt. Die Reihenfolge der Stromversorgung wird in §6 des Kapitels 30 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation geregelt. Ein Energieversorgungsvertrag wird zwischen einem Energieversorgungsunternehmen und einem Abonnenten (Verbraucher) geschlossen (Artikel 539 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Die Regeln des Energieversorgungsvertrags gelten auch für Beziehungen im Zusammenhang mit der Lieferung von Wärmeenergie über das angeschlossene Netz sowie von Gas, Öl und Ölprodukten, Wasser usw., sofern gesetzlich, andere Rechtsakte oder andere Rechtsakte nichts anderes vorsehen aus der Art der Verpflichtung (Art. 548 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

In diesem Fall trägt der Vermieter nicht die Kosten für die Begleichung der Nebenkostenabrechnungen für die gemieteten Räumlichkeiten (Gebäude). Der Vermieter erhält nur die Miete, deren Höhe er als Einkommen einrechnet (Artikel 250 Absatz 4 oder Artikel 249 der Abgabenordnung der Russischen Föderation), und zahlt darauf auch Mehrwertsteuer (Artikel 146 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Föderation), vorausgesetzt natürlich, dass er der Zahler dieser Steuern ist.

Wird dem Mieter die Verpflichtung zur Zahlung von Versorgungsleistungen aus einem Mietvertrag für ein Nichtwohngebäude (Gebäude) übertragen, so werden diese Kosten von ihm als Teil der sonstigen mit der Herstellung und (oder) dem Verkauf verbundenen Aufwendungen berücksichtigt, auf der Grundlage von Dokumenten, die von Dienstleistern gemäß Artikel 264 Absatz 10 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation ausgestellt wurden, sowie die Kosten für die Zahlung der Miete.

Die im Rahmen der Nebenkostenzahlungen an Dienstleister gezahlte Mehrwertsteuer akzeptiert der Mieter zum Abzug allgemeine Ordnung, natürlich vorbehaltlich der in den Artikeln 171 und 172 der Abgabenordnung der Russischen Föderation vorgesehenen Bedingungen (Verfügbarkeit einer Rechnung, Zahlungsnachweise usw.).

Die Nebenkosten trägt der Vermieter und wird in ihrer Höhe bei der Festsetzung der Miete berücksichtigt

Bei dieser Option müssen sowohl der Mieter als auch der Vermieter die folgenden Punkte berücksichtigen.

Im Mietvertragstext müssen die Parteien darauf hinweisen, dass die Kosten für die Instandhaltung der gemieteten Räumlichkeiten (Gebäude) vom Vermieter getragen werden. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, auf eigene Kosten die Nebenkosten gemäß den ihm von den Anbietern dieser Leistungen ausgestellten Rechnungen zu bezahlen, die vom Mieter im Rahmen der Mietzahlungen übernommen werden.

Die Höhe der Leasingraten kann durch den Vertrag festgelegt werden, sowohl in Form einer festen monatlichen Zahlung als auch durch Berechnung, einschließlich der Miete als solcher und der tatsächlichen Kosten der Nebenkosten für einen bestimmten Zeitraum.

Offensichtlich muss der Vermieter im ersten Fall vorab die durchschnittlichen monatlichen Kosten der Nebenkosten berechnen, um die die monatlichen Mietzahlungen unter Berücksichtigung saisonaler Schwankungen erhöht werden sollten. Im zweiten Fall – Festlegung des Verfahrens (Mechanismus) zur Berechnung der vom Mieter zu zahlenden Stromrechnungen.

Berechnungen können durchgeführt werden:

• basierend auf den Messwerten separat installierter Zähler;
• im Verhältnis zu den vom Mieter belegten Flächen;
• im Verhältnis zur Leistung der in den Mietflächen installierten Geräte;
• auf andere Weise.

Der Vermieter hat das Recht, diese Kosten Aufwendungen zuzurechnen, die die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer mindern:

• oder auf der Grundlage von Absatz 1 Satz 1 Artikel 265 der Abgabenordnung der Russischen Föderation als Aufwendungen für die Instandhaltung von im Rahmen eines Mietvertrags übertragenem Eigentum, wenn diese Aufwendungen für die Organisation nicht betriebswirtschaftlich sind;
• oder auf der Grundlage von Artikel 264 Absatz 1 Unterabsatz 49 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, wenn diese Ausgaben im Zusammenhang mit Produktion und Verkauf stehen (Miete ist eine normale Tätigkeitsart).

Wie bei der ersten Variante erhält der Vermieter Miete, die für ihn ein Einkommen darstellt.

Die vom Vermieter im Rahmen der Stromrechnungen gezahlte Mehrwertsteuer wird auf der Grundlage von Artikel 171 Absatz 1 Satz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation zum Abzug geltend gemacht, sofern die Miete der Mehrwertsteuer unterliegt.

Was den Mieter betrifft, so zahlt er dem Vermieter nur die Miete, deren Höhe er in seine Ausgaben einrechnet (Artikel 10, Absatz 1, Artikel 264 der Abgabenordnung der Russischen Föderation), und die ihm von ihm vorgelegte Mehrwertsteuer der Vermieter ist in der in Art. 171 und 172 der Abgabenordnung der Russischen Föderation vorgeschriebenen Weise abzugsfähig.

Beispiel 1. Im Februar 2005 vermietete CJSC Victoria im Rahmen eines Mietvertrags Büroräume an LLC Kassandra. Der Vertrag sieht vor, dass die Stromrechnungen vom Vermieter CJSC „Victoria“ bezahlt werden. Der Vertrag sieht außerdem vor, dass die Mietzahlung wie folgt berechnet wird: Die Miete wird summiert und beträgt 35.400 Rubel. pro Monat (einschließlich Mehrwertsteuer - 5400 Rubel) und die Kosten für Nebenkosten, die den gemieteten Räumlichkeiten pro Monat zuzuordnen sind. Die Berechnung erfolgt im Verhältnis zur vom Mieter belegten Fläche, die 10 % beträgt Gesamtfläche Gebäude.

Basierend auf der Berechnung beliefen sich die in die Mietzahlung für Februar einzurechnenden Nebenkosten auf 11.800 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer (118.000 Rubel x 10 %). Daher stellte CJSC Victoria dem Mieter eine Rechnung über den Gesamtbetrag von 47.200 Rubel inklusive Mehrwertsteuer aus.

Die Eintragungen in die Bücher des Vermieters erfolgen im Februar.

Lastschrift 62, Unterkonto „Mieter Kassandra LLC“, Gutschrift 90-1

• 47.200 RUB - spiegelt den Erlös aus der Vermietung von Immobilien wider;

Soll 90-3 Haben 68 „Mehrwertsteuer“

• 7200 Rubel. - Mehrwertsteuer berechnet;

Lastschrift 20, Unterkonto „Mieter Kassandra LLC“, Gutschrift 60

• 10.000 Rubel. - Nebenkosten, die in die Mietzahlung einzurechnen sind, werden berücksichtigt;

Soll 19 Haben 60

• 1800 Rubel. - Inkl. MwSt;

Soll 60 Haben 51

• 11.800 Rubel. - Geld an Versorgungsdienstleister überwiesen;

Lastschrift 68 „Mehrwertsteuer“ Gutschrift 19

• 1800 Rubel. - Erstattung der Vorsteuer;

Lastschrift 90-2 Gutschrift 20, Unterkonto „Mieter LLC Kassandra“

• 10.000 Rubel. - Ausgaben werden abgeschrieben;

Soll 51 Haben 62

• 47.200 RUB - Zahlung vom Mieter für Februar erhalten.

Handelt es sich bei der Vermietung nicht um eine gewöhnliche Tätigkeit des Unternehmens, wird die Höhe der Miete als Betriebsertrag berücksichtigt. In dieser Situation sollte es sich im Guthaben des Kontos 91, Unterkonto 1 „Sonstige Einkünfte“ widerspiegeln. Aufwendungen für die Zahlung von Nebenkosten sind den Betriebskosten zuzuordnen (Belastung des Kontos 91, Unterkonto 2 „Sonstige Aufwendungen“).

In der Buchhaltung des Mieters werden im Februar folgende Buchungen vorgenommen:

Lastschrift 20 Gutschrift 60, Unterkonto „Vermieter CJSC“ Victoria“

• 40.000 Rubel. - spiegelt sich in der Buchhaltungsmiete wider;

Lastschrift 19 Gutschrift 60, Unterkonto „Vermieter CJSC Victoria“

• 7200 Rubel. - Auf der Grundlage der Rechnung wird die Mehrwertsteuer berücksichtigt.

Lastschrift 60, Unterkonto „Vermieter CJSC Victoria“, Gutschrift 51

• 47.200 RUB - Geld an den Vermieter überwiesen;

Lastschrift 68 „Mehrwertsteuer“ Gutschrift 19

• 7200 Rubel. - Vorsteuer erstattet.

Der Mieter trägt die Kosten für Nebenkosten und schließt gleichzeitig keine Verträge mit Energieversorgern ab, sondern entschädigt den Vermieter für die Kosten für die Begleichung der Nebenkosten

Diese Option ist die häufigste und wahrscheinlich schwierigste. Beginnen wir mit der Tatsache, dass in dem bereits erwähnten Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts N 66 darauf hingewiesen wird, dass der Abschluss einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über das Verfahren zur Beteiligung des Eine Beteiligung des Mieters an den Kosten für den Stromverbrauch kann nicht als Energieliefervertrag qualifiziert werden. Damit stellte das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts eindeutig fest, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um den Mieter und den Vermieter nicht um einen Energieversorger handelt. Dementsprechend darf der Abschluss einer solchen Vereinbarung nicht im Widerspruch zum Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation stehen.

Bei dieser Abrechnungsmöglichkeit vereinbaren die Parteien im Mietvertrag, dass der Mieter die Nebenkosten trägt, der Vermieter jedoch mit den Versorgungsunternehmen abrechnet und der Mieter ihm die Kosten für diese Leistungen auf Grundlage des von ihm ausgestellten Dokuments (Rechnung) erstattet Vermieter. Der Vermieter leistet Zahlungen für Nebenkosten auf der Grundlage der ihm von Dienstleistern ausgestellten Rechnungen und stellt anschließend dem Mieter eine Rechnung aus.

Der Vermieter berechnet den tatsächlichen Verbrauch von Versorgungsleistungen durch den Mieter auf eine der zuvor besprochenen Arten.

Der Vermieter kann in einem solchen Vertragsverhältnis mit dem Mieter die Nebenkosten in dem auf die Mieträume entfallenden Teil gewinnsteuerlich nicht berücksichtigen, da es sich laut Vereinbarung um Aufwendungen des Mieters handelt, und der Vermieter hat mit seiner Produktionstätigkeit nichts zu tun. Das heißt, sie können nicht begründet und gerechtfertigt werden.

Dementsprechend handelt es sich bei dem erstatteten Betrag für Nebenkosten, den der Vermieter vom Mieter erhält, auch nicht um Einkünfte, die in die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer einzubeziehen sind, da er nicht mit dem Erhalt eines wirtschaftlichen Nutzens durch den Vermieter einhergeht.

Der Mieter wiederum erstattet dem Vermieter die Nebenkosten und hat das Recht, die Höhe dieser Entschädigung bei der Gewinnbesteuerung zu berücksichtigen. Dies ist in Abschnitt 8 der methodischen Empfehlungen für die Anwendung von Kapitel 25 „Körperschaftsteuer“ der Abgabenordnung der Russischen Föderation sowie in gesonderten Schreiben der Steuerbehörden, beispielsweise den Schreiben der UMNS für Moskau, angegeben vom 23.08.2002 N 26-12 / 39149, vom 22.07.2003 N 26-12/40946.

Selbstverständlich müssen die Aufwendungen des Mieters nicht nur begründet und begründet, sondern auch dokumentiert werden. Daher muss der Vertrag das Verfahren zur Zusammenstellung und Einreichung von Unterlagen durch den Vermieter vorsehen, auf dessen Grundlage diese vom Mieter bezahlt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass alle derartigen Ausgaben unter Angabe der verbrauchten Ressourcen dokumentiert werden müssen, vorzugsweise sowohl wertmäßig als auch in Form von Sachleistungen.

Zu den Dokumenten, die die Ausgaben des Mieters bestätigen, gehören Kopien von Rechnungen (andere Primärdokumente) von Energieversorgern, mit dem Vermieter vereinbarte Abrechnungen, Rechnungen, die der Vermieter bereits in seinem eigenen Namen ausgestellt hat, sowie Dokumente des Mieters, die die Zahlung bestätigen (Zahlungsaufträge, Quittungen). für PKO).

Eine ähnliche Situation ergibt sich bei der Berechnung der Mehrwertsteuer.

Nachdem der Vermieter Rechnungen von Versorgungsdienstleistern erhalten hat, kann er unter allen anderen Bedingungen nur den Mehrwertsteuerbetrag abziehen, der auf Dienstleistungen anfällt, die der Vermieter direkt für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten in Anspruch nimmt.

Gleichzeitig unterliegt der Betrag der vom Mieter für die Zahlung von Nebenkosten erhaltenen Entschädigung nicht der Mehrwertsteuer, da in diesem Fall keine Tatsache vorliegt, dass der Vermieter Waren, Arbeiten oder Dienstleistungen verkauft hat.

Daher sollte in dieser Situation die Rechnungsbewegung wie folgt erfolgen. Der Vermieter erhält vom Lieferanten eine Rechnung, die er über einen Teil der von ihm verbrauchten Nebenkosten in das Kaufbuch einträgt. Anschließend stellt der Vermieter dem Mieter in eigenem Namen eine erneute Rechnung über die vom Mieter verbrauchten Nebenkosten aus, der obligatorisch Kopien der Lieferantenrechnungen beizufügen sind. Der Vermieter trägt diese Rechnung nicht in sein Verkaufsbuch ein. Der Käufer trägt im Kaufbuch eine vom Vermieter erhaltene Rechnung ein. Dies hat zur Folge, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter die Mehrwertsteuer auf die von ihnen jeweils verbrauchten Nebenkosten abziehen.

Beispiel 2. Im Februar 2005 vermietete CJSC Victoria im Rahmen eines Mietvertrags Büroräume an LLC Kassandra. Die Vereinbarung sieht vor, dass die Rechnungen für Versorgungsleistungen vom Vermieter von CJSC Victoria bezahlt werden, der Mieter wiederum erstattet dem Vermieter die Kosten für Versorgungsleistungen für die gemieteten Räumlichkeiten. Die Nebenkosten werden im Verhältnis zur vom Mieter genutzten Fläche berechnet, die 10 % der Gesamtfläche des Gebäudes ausmacht.

Die Vermietung von Immobilien ist für CJSC „Victoria“ eine häufige Tätigkeit.

Laut Rechnungen der Energieversorger für Februar betrug der vom Vermieter zu zahlende Gesamtbetrag 118.000 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer – 18.000 Rubel. Die Lieferantenrechnungen wurden von CJSC „Victoria“ im Februar vollständig bezahlt.

Basierend auf der Berechnung beliefen sich die vom Mieter für Februar zu zahlenden Nebenkosten auf 11.800 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer.

Die Buchungen in der Buchhaltung des Vermieters erfolgen im Februar (in Form von Nebenkostenabrechnungen).

Soll 20(26) Haben 60

• 90.000 Rubel. - spiegelt die Kosten wider öffentlicher Dienst vom Vermieter verbraucht;

Soll 19 Haben 60

• 16.200 Rubel. - reflektierte Mehrwertsteuer auf Versorgungsunternehmen;

Lastschrift 76, Unterkonto „Mieter Kassandra LLC“, Gutschrift 60

• 11.800 Rubel. - spiegelt die Schuld des Mieters wider, die Kosten (einschließlich Mehrwertsteuer) der den gemieteten Räumlichkeiten zuzurechnenden Nebenkosten zu erstatten;

Soll 60 Haben 51

• 118.000 RUB - Rechnungen von Lieferanten für erbrachte Versorgungsleistungen wurden bezahlt;

Lastschrift 68 „Mehrwertsteuer“ Gutschrift 19

• 16.200 Rubel. - Mehrwertsteuer auf zum Abzug vorgelegte kommunale Dienstleistungen;

Lastschrift 51 Gutschrift 76, Unterkonto „Mieter LLC Kassandra“

• 11.800 Rubel. - Vom Mieter wurden Mittel zur Erstattung der Kosten des Vermieters für die Zahlung von Stromrechnungen erhalten.

Die Buchungen in der Buchhaltung des Mieters erfolgen im Februar (in Form von Nebenkostenabrechnungen).

Lastschrift 26 Gutschrift 76, Unterkonto „Vermieter CJSC“ Victoria“

• 10.000 Rubel. - aufgelaufene Schulden des Mieters zur Begleichung von Stromrechnungen;

Lastschrift 19 Gutschrift 76, Unterkonto „Vermieter CJSC Victoria“

• 1800 Rubel. - reflektierte Mehrwertsteuer auf Versorgungsunternehmen;

Lastschrift 76, Unterkonto „Vermieter CJSC Victoria“ Gutschrift 51

• 11.800 Rubel. - Dem Vermieter wurden Gelder überwiesen, um seine Kosten für die Zahlung von Stromrechnungen zu erstatten.

Lastschrift 68 „Mehrwertsteuer“ Gutschrift 19

• 1800 Rubel. - Die Mehrwertsteuer auf Nebenkosten wird auf der Grundlage einer vom Vermieter erhaltenen Rechnung zum Abzug ausgewiesen.

Der Mieter ist Abonnent für bestimmte Arten von Versorgungsleistungen und leistet alle Zahlungen über den Abonnenten (Vermieter).

Diese Option ähnelt im Allgemeinen der ersten, da sie eine Regelung der Beziehungen nicht nur zwischen Mieter und Vermieter, sondern auch mit Ressourcen- und Energieversorgungsorganisationen erfordert.

Gemäß Artikel 539 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation verpflichtet sich im Rahmen eines Energieversorgungsvertrags insbesondere die Energieversorgungsorganisation, den Teilnehmer über das angeschlossene Netz mit Energie zu versorgen, und der Teilnehmer verpflichtet sich, die empfangene Energie zu bezahlen sowie die in der Vereinbarung vorgesehene Verbrauchsregelung einhalten. Gleichzeitig kommt mit dem Abonnenten ein Energieliefervertrag zustande, wenn dieser über eine Person verfügt, die die festgelegten Voraussetzungen erfüllt Technische Anforderungen Stromempfangsgerät, das an die Netze des Energieversorgungsunternehmens angeschlossen ist, und andere notwendige Geräte sowie bei der Abrechnung des Energieverbrauchs. Artikel 545 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation legt fest, dass ein Teilnehmer die von ihm von einem Energieversorgungsunternehmen erhaltene Energie nur mit Zustimmung des Energieversorgungsunternehmens über ein angeschlossenes Netzwerk an eine andere Person (Abonnent) übertragen kann. Somit verkauft die Abonnentenorganisation tatsächlich Strom an den Abonnenten. Das gleiche Verfahren gilt, wie bereits erwähnt, für Verträge über die Lieferung von Gas, Öl, Wasser und anderen ähnlichen Gütern über das angeschlossene Netz – dies ist in Artikel 548 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation festgelegt.

Eine solche Zustimmung des Energieversorgungsunternehmens kann in beliebiger Form ausgedrückt werden:

• durch einseitige Erteilung einer schriftlichen Genehmigung durch das Energieversorgungsunternehmen;
• durch Angabe dieser Erlaubnis in einer bilateralen Vereinbarung zwischen dem Energieversorgungsunternehmen und dem Abonnenten;
• durch eine freizügige Eintragung (Koordinierung) im Vertrag zwischen dem Abonnenten und dem Sub-Abonnenten;
• andernfalls die Zustimmung bestätigen.

Neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation werden die Fragen der Versorgung und Bereitstellung von Gas, Wärme, Wasser und Abwasser durch besondere Departementsgesetze geregelt.

Unter welchen Voraussetzungen ist es jedoch erforderlich, Verträge zu ändern und eine entsprechende Genehmigung einzuholen?

Das Zivilrecht und andere Gesetzgebungsakte lassen folgende Schlussfolgerungen zu.

Erstens ist dies erforderlich, wenn der Verbraucher über Stromübertragungsleitungen direkt mit dem Teilnehmer verbunden ist, also über ein angeschlossenes Netzwerk verfügt.

Zweitens ist es erforderlich, wenn beispielsweise einzelne Gebäude, Bauwerke oder ein Gebäudekomplex (Bauwerke) im Rahmen eines Mietvertrages übertragen werden.

Drittens, wenn technische Voraussetzungen vorliegen, die es ermöglichen, die Grenzen des bilanziellen Eigentums der angeschlossenen Netze zu trennen.

Viertens, wenn eine klare Abrechnung des Energieverbrauchs erfolgt.

Fünftens, wenn eine Genehmigung der Landesenergieaufsicht für den Betrieb angeschlossener Netze etc. vorliegt.

Wir möchten noch einmal betonen, dass ein Mietvertrag für Räumlichkeiten nicht als Energieliefervertrag mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen betrachtet werden kann und wird.

Lassen Sie uns abschließend kurz auf einzelne Abteilungsgesetze von Organisationen eingehen, die Versorgungsunternehmen versorgen und die Energieversorgung sicherstellen, die es uns ermöglichen, Verträge korrekt zu erstellen und Beziehungen zu diesen Organisationen aufzubauen.

Gasversorgung ist eine Tätigkeit zur Versorgung von Verbrauchern mit Gas. Das Verfahren zur Berechnung der Stromrechnungen für Gas ist festgelegt Bundesgesetz vom 31. März 1999 N 69-FZ „Über die Gasversorgung in der Russischen Föderation“. Es sieht vor, dass sowohl der Abonnent als auch der Unterabonnent Gas nur vom Gasversorgungsunternehmen beziehen dürfen.

Der Abonnent muss vom Abonnenten Strom und Wärmeenergie auf der Grundlage einer zwischen ihnen geschlossenen Vereinbarung beziehen. Dieses Verfahren wird durch die Verordnung des Energieministeriums der UdSSR vom 6. Dezember 1981 N 310 „Über die Genehmigung der Regeln für die Nutzung elektrischer und thermischer Energie“ festgelegt.

Im Vertrag über die Stromversorgung oder in der Anlage zum Vertrag zwischen dem Abonnenten und dem Energieversorgungsunternehmen sind Daten zu den an das Netzwerk des Abonnenten angeschlossenen Abonnenten aufgeführt (Name, Kapazität, Stromverbrauch, geschätzte Stromzähler, Tarife usw.).

Der Anschluss an die Netze des Energieversorgungsunternehmens sowie an die Netze des Abonnenten von Unterabonnenten, die nicht über Geräte zur Abrechnung von Stromzahlungen verfügen, ist untersagt.

Die Bezahlung des gelieferten Stroms erfolgt nach den vom Energieversorgungsunternehmen für die Abonnenten ausgestellten Zahlungsbelegen. Wenn der Abonnent Sub-Abonnenten hat, wird ein Zahlungsbeleg für den gesamten Stromverbrauch sowohl des Abonnenten als auch seiner Sub-Abonnenten ausgestellt.

Im Vertrag über die Nutzung von Wärmeenergie oder in einer Anlage zum Vertrag zwischen dem Abonnenten und dem Wärmeversorgungsunternehmen sind Angaben zu den an das Wärmenetz des Abonnenten angeschlossenen Abonnenten anzugeben. Dazu gehören: Namen der Abonnenten, maximale Stundenlast, Wärmeverbrauch, rückgeführte Kondensatmenge (in Tonnen und Prozent), aufgeschlüsselt nach Monaten, Tarife usw.

Der Teilnehmer kann nur mit Zustimmung des Wärmeversorgungsunternehmens andere Teilnehmer an seine Netze anschließen und mit ihnen Verträge über die Lieferung von Wärmeenergie abschließen. Der Anschluss an die Wärmenetze eines Wärmeversorgungsunternehmens sowie an die Netze des Teilnehmers von Unterteilnehmern, die nicht über Messgeräte zur Berechnung der Wärmeenergie verfügen, ist untersagt.

Im Schreiben des Gosstroy Russlands vom 14.10.1999 N LCH-3555/12 „Über Klarstellungen zur Anwendung der Regeln für die Nutzung öffentlicher Wasserversorgungs- und Abwassersysteme in der Russischen Föderation“ wird festgestellt, dass dies der Fall ist Wasser trinken aus Wasserversorgungsnetzen und (oder) Ableitungen Abwasser an Kanalnetze erfolgt durch den Abonnenten im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Abonnenten.

Der Abonnent kann dem Unterabonnenten (vom Unterabonnenten) Wasser (Abwasser), das er von der Wasserversorgungs- und Abwasserorganisation erhalten hat, über die angeschlossenen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen und -strukturen nur mit Zustimmung von übertragen (empfangen). die Wasserversorgungs- und Abwasserorganisation.

Die Abrechnung der von den Abonnenten verbrauchten Trinkwassermengen sowie der von ihnen erhaltenen Abwassermengen erfolgt durch den Abonnenten.

Zahlungen für die Wasserversorgung der Abonnenten und die Entnahme von Abwasser und Schadstoffen von ihnen erfolgen im Rahmen von Vereinbarungen, die zwischen den Abonnenten und dem Abonnenten geschlossen werden, es sei denn, die Kommunalverwaltungen legen ein anderes Abrechnungsverfahren fest. Nach Vereinbarung des Abonnenten und des Unterabonnenten mit der Wasserversorgungs- und Abwasserorganisation können solche Berechnungen vom Abonnenten direkt mit der Wasserversorgungs- und Abwasserorganisation durchgeführt werden.

S. V. Chikov

Stellvertreter CEO

Der Vermieter stellte Arsenal Rechnungen für den letzten Tag des: - Januar - in Höhe von 70.800 Rubel, einschließlich Mehrwertsteuer - 10.800 Rubel; - Februar - in Höhe von 88.500 Rubel. (70.800 + 17.700), inklusive Mehrwertsteuer - 13.500 Rubel; - März - in Höhe von 88.900 Rubel. (70.800 + 18.100), inklusive Mehrwertsteuer - 13.561 Rubel. Der Buchhalter von Arsenal hat bei der Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens für das 1. Quartal 2008 die Kosten für gemietete Räumlichkeiten und Nebenkosten in Höhe von 210.339 Rubel in die sonstigen Aufwendungen einbezogen. ((70.800 - 10.800) + (88.500 - 13.500) + (88.900 - 13.561)). Und der in der vierteljährlichen Mehrwertsteuererklärung zum Abzug angegebene Betrag enthielt eine Steuer in Höhe von 37.861 Rubel. (10 800 + 13 500 + 13 561).

Kategorien

Deshalb ist die in dem Schreiben geäußerte Meinung der Finanzbehörde für alle Steuerzahler, vor allem aber natürlich für die Mieter, von großem Interesse. Für den Vermieter hat die Ausstellung von Rechnungen unter Nichteinhaltung der gesetzlich festgelegten Fristen tatsächlich keine steuerlichen Konsequenzen, während dem Mieter, der gemäß der „vorzeitig“ ausgestellten Rechnung die Mehrwertsteuer zum Abzug akzeptiert hat, möglicherweise auch zusätzliche Steuern in Rechnung gestellt werden können Es fallen entsprechende Strafen und Steuersanktionen an.
Wenn der Mieter die Möglichkeit hat, mit dem Vermieter die Bedingungen für die Rechnungsstellung zu vereinbaren, können diese Bedingungen natürlich an die Position des Finanzministeriums der Russischen Föderation angepasst werden.

Mietrechnungen: Entscheidender Tag

Die Beschreibung der ausgeführten Arbeiten bzw. erbrachten Leistungen (Spalte 1 der Rechnung) muss eine Identifizierung dieser Arbeiten bzw. Leistungen ermöglichen. Gleichzeitig detaillierte Beschreibung Arbeiten oder Dienstleistungen sind nicht erforderlich.

Beispielsweise reicht folgender Wortlaut aus: „Dienstleistungen zur rechtlichen Begleitung einer Transaktion gemäß Vertrag Nr. 114 vom 21. September 2015“; - „Reparaturarbeiten gemäß Gesetz Nr. 2 vom 12.10.2015 akzeptiert“. Beispiel. Ausfüllen der Rechnung für die Miete Veter LLC hat für den Zeitraum vom 01.10.2015 bis zum 31.05.2016 Nichtwohnräume (Lager) an Polet LLC vermietet.
Monatsmiete ohne Mehrwertsteuer – 118.000 Rubel, inklusive Mehrwertsteuer – 18.000 Rubel. Die Miete für Oktober wird von Polet LLC am 08.10.2015 per Zahlungsauftrag Nr. 131 überwiesen.

Muss ich bei der Anmietung eines Zimmers eine Rechnung ausstellen?

Miete: fest oder variabel Je nach Vertragsbedingungen kann die Höhe der an den Vermieter gezahlten Vergütung entweder fest oder variabel sein. Wenn Sie einen kleinen Raum mieten (z. B. 1 qm).

m. der Gesamtfläche für die Aufstellung eines Geldautomaten), dann ist es sinnvoll, im Vertrag eine feste Miethöhe festzulegen. In diesem Fall gilt die Miete als konstant. Wenn Sie große Räumlichkeiten vermieten, während der Mieter diese als Geschäft (Bank, Repräsentanz usw.) nutzt, empfiehlt es sich, die Miethöhe anhand von 2 Indikatoren zu berechnen:

• direkte Miete;
• die Kosten für Versorgungsleistungen, die der Mieter im Berichtszeitraum in Anspruch genommen hat.

Letzterer Indikator kann im Vertrag als Durchschnittswert festgelegt und zum Mietbetrag addiert werden.

Juristisches Bildungsprogramm: Rechnungsstellung bei der Vermietung

Aufmerksamkeit

Fragen und Antworten zur Mehrwertsteuer auf Leasing Frage: Im September 2016 erhielt JSC Molot einen Pachtvertrag für ein staatseigenes Grundstück. Die Vereinbarung wurde zwischen Molot und dem Regional Property Management Committee geschlossen.

Im November 2016 verpachtete Molot das Land an Serp LLC. Sollte Hammer Mehrwertsteuer erheben? Antwort: In diesem Fall gibt es zwei Vorgänge: den Erwerb eines Grundstücks zur Miete sowie dessen Untervermietung.

Wichtig

Da die Pacht von Grundstücken vom Staat nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, fungiert Molot bei diesem Vorgang nicht als Steuervertreter. Für Untervermietungsleistungen muss Hammer in der Regel Umsatzsteuer darauf erheben.

Frage: Im April 2016 mietete Znamya JSC die Räumlichkeiten von Vympel LLC. Im Zeitraum Mai-August 2016 tätigte Znamya auf eigene Kosten Kapitalinvestitionen in die Räumlichkeiten, die als separierbare Verbesserungen erfasst werden.

Rechnung bei der Vermietung einer Immobilie – wir geraten immer wieder in Verwirrung

Hinzu kommt, dass sich der Vermieter nicht immer genau vorstellen kann, welchen Betrag er für die Gemeinschaftswohnung erstattet sehen möchte. Denn es ist unmöglich, im Voraus genau zu bestimmen, wie viele Leistungen ein Mieter benötigen wird.

Daher ziehen es einige Eigentümer vor, Berechnungen auf der Grundlage des tatsächlichen Leistungsverbrauchs durchzuführen. Für solche Fälle bietet sich folgende Möglichkeit der Abrechnung der Nebenkosten als Teil der Miete besser an.

… oder variabel. Bei einer anderen Methode wird die Miete im Vertrag zunächst in zwei Teilen festgelegt – Grundmiete und Zusatzmiete. Der erste ist ein konstanter Wert, es handelt sich um eine monatliche Gebühr direkt für die Nutzung der Räumlichkeiten. Der zweite Wert ändert sich jeden Monat und spiegelt die Kosten der vom Mieter tatsächlich verbrauchten Nebenkosten wider.

Mehrwertsteuerabzug für Nebenkosten bei Vermietung

• Rechnung für vom Mieter verbrauchte Nebenkosten (ohne Mehrwertsteuer) p. 2 Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands vom 4. Februar 2010 Nr. ШС-22-3/; Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 14. Mai 2008 Nr. 03-03-06/2/51; Schreiben Nr. 16-15/58069 vom 8. Juni 2009 des Föderalen Steuerdienstes Russlands für Moskau
• Kopien von Stromrechnungen

Der Vermieter zieht nur die Vorsteuer auf die von ihm verbrauchten Betriebskosten ab. 1. 172

Abgabenordnung der Russischen Föderation; Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 03.03.2006 Nr. 03-04-15/52; Schreiben Nr. 19-11/067415 vom 16. Juli 2007 des Föderalen Steuerdienstes Russlands für Moskau. Der Vermieter stellt eine Rechnung über die vom Mieter verbrauchten Nebenkosten aus (ohne Mehrwertsteuerzuteilung). Rechnungen

2 Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands vom 4. Februar 2010 Nr. ШС-22-3/; Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 14. Mai 2008 Nr. 03-03-06/2/51; Brief des Föderalen Steuerdienstes Russlands für Moskau

So stellen Sie eine Rechnung für Arbeiten, Dienstleistungen oder Miete aus

N.G. Bugayeva, Ökonomin Bei der Anmietung von Räumlichkeiten stellt sich unweigerlich die Frage: Wie wird der Mieter die Nebenkosten bezahlen? 2 EL. 616 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation? Ihr Wert kann laut Mietvertrag sein:

• <иливключаться в стоимость арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ;
• <иливозмещаться арендатором арендодателю;
• <илиоплачиваться арендатором по отдельному посредническому договору.

Und ob der Mieter die Mehrwertsteuer auf Nebenkosten abziehen kann, hängt weitgehend von den Vertragsbedingungen ab. Der Übersichtlichkeit halber sind in der Tabelle verschiedene Situationen zusammengefasst. Es stimmt, eine der Optionen (riskant) kann bei den Inspektoren Fragen aufwerfen, daher werden wir sie nach der Tabelle kommentieren. Zahlungsmöglichkeiten für Versorgungsleistungen Ungefährer Wortlaut der Vertragsbedingungen Unterlagen Abzug vom Vermieter und Mieter 1.
Mangels einer direkten und klaren Rechtsangabe darüber, wann die Mietdienstleistung steuerlich als erbracht gelten soll, hat der Steuerpflichtige keinen Grund, das Ende des Steuerzeitraums, in dem diese Leistungen erbracht wurden, als einen solchen Zeitpunkt zu betrachten. Ich möchte auf einen weiteren Punkt in den Klarstellungen des Finanzministeriums der Russischen Föderation aufmerksam machen, der die Steuerzahler strikt an das Recht erinnert, Rechnungen vorzeitig auszustellen (bis die Waren versandt, Arbeiten ausgeführt oder Dienstleistungen erbracht werden). ) wird Steuerzahlern nicht gewährt. Auch diese Aussage scheint nicht ganz richtig zu sein. Grundsätzlich ist die Ausstellung von Rechnungen also kein Recht, sondern eine Pflicht des Steuerzahlers.
Artikel 168 Absatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation legt die Fristen für die Erfüllung dieser Verpflichtung fest: „spätestens fünf Tage ab dem Versanddatum:“.

Muss ich für die Anmietung eines Zimmers eine Rechnung ohne Mehrwertsteuer ausstellen?

Wie sehr ist es denn überhaupt verpflichtend, sich an die vom Finanzministerium der Russischen Föderation in dem Schreiben festgelegten Richtlinien zu halten? Um diese Frage zu beantworten, muss man verstehen, ob die im Schreiben zum Ausdruck gebrachte Logik des Finanzministeriums der Russischen Föderation so einwandfrei ist und wie Rechnungen bei der Vermietung von Immobilien gemäß den Anforderungen der Steuer korrekt ausgestellt werden Kodex der Russischen Föderation. Unserer Meinung nach ist die Schlussfolgerung des Finanzministeriums der Russischen Föderation auf der Grundlage von Artikel 168 Absatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation keineswegs einwandfrei. Gemäß diesem Absatz werden beim Verkauf von Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen) die entsprechenden Rechnungen spätestens fünf Tage nach dem Versanddatum der Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen) ausgestellt. Das Finanzamt stuft die Bereitstellung von Immobilien für steuerliche Zwecke traditionell als Dienstleistung ein.
In diesem Fall erhalten Sie die Mietzahlungen des Nutzers der Räumlichkeiten in Form eines Festbetrags (ähnlich wie im obigen Beispiel). Wenn es nicht möglich ist, den durchschnittlichen Indikator der Stromrechnungen zu berechnen (z. B. werden regelmäßig Bauarbeiten auf dem Gelände durchgeführt), sollte dem Mietbetrag ein variabler Indikator hinzugefügt werden.

Die Berechnung erfolgt auf Basis der vom Mieter tatsächlich genutzten Ressourcen (Strom, Wärme, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung etc.). Lassen Sie uns die Bedingungen der Mehrwertsteuerbesteuerung für jeden Fall analysieren:

1. Nehmen wir an, Sie haben eine Immobilie im Rahmen eines Vertrags vermietet, der eine feste Gebühr festlegt und die Mehrwertsteuer erfasst.

   In diesem Fall müssen Rechnungen monatlich (vierteljährlich) in der im Vertrag angegebenen Höhe ausgestellt werden, in der Buchhaltung muss die Mehrwertsteuer abgerechnet und dem Budget zugeführt werden.

WICHTIG: Das neue Gesetz ist ein Experiment, das nur in vier Regionen gilt: Moskau, Region Moskau, Region Kaluga, Republik Tatarstan.

Mit dieser Regelung können Sie eine Wohnung legal mieten und eine Steuer von 4-6 % zahlen, was im Allgemeinen sowohl für die Zahlung der Einkommensteuer als auch für die Tätigkeit einzelner Unternehmer, die das vereinfachte Steuersystem (STS) nutzen, rentabler ist.

Nach dem neuen Gesetz muss die Annahme von bargeldlosen Zahlungen über die Anwendung des Föderalen Steuerdienstes „Meine Steuer“ registriert werden. Ab dem 1. Januar 2019 kann es kostenlos heruntergeladen und auf Ihrem Smartphone installiert werden. Ähnliche Funktionen werden auch auf speziellen Internetseiten und -diensten verfügbar sein, deren Liste vom Bundessteueramt veröffentlicht wird.

Bei bargeldlosen Zahlungen (sowie bei Barzahlungen) ist die Erstellung eines Schecks in elektronischer Form erforderlich, der per E-Mail an den Zahler gesendet werden muss.

Banken können auch Dienste zur automatischen Scheckerstellung anbieten, wenn Gelder auf einer bestimmten Karte oder einem bestimmten Konto eingehen. Wenn Sie einen solchen Bankdienst nutzen, ist es für die Gutschrift von Zahlungen erforderlich, diese bestimmte Karte/dieses Konto im Mietvertrag/Mietvertrag anzugeben.

Die Annahme einer Zahlung ohne Ausstellung eines Schecks stellt einen Verstoß dar. Ein Scheck für bargeldlose Zahlungen muss spätestens am 9. Tag des Folgemonats (nach dem Monat, in dem die Zahlung eingegangen ist) ausgestellt werden.

Da die Annahme von Barzahlungen für Selbstständige in einer so besonderen Weise abgewickelt wird, ist eine Anpassung der bestehenden Verträge erforderlich.

Beim Abschluss neuer Verträge sollten spezielle Formulare für selbstständige Vermieter genutzt werden. Bei der Vermietung einer Wohnung an eine juristische Person ist es wichtig, dass der Zahler kein Steuerbevollmächtigter ist (wie es bei der Vermietung von einer Privatperson normalerweise der Fall ist) – er behält die Einkommensteuer nicht ein, sondern der Vermieter-Privatperson zahlt die Mehrwertsteuer für sich selbst.

Bitte beachten Sie: Es ist wichtig, im Vertrag anzugeben, an welche Angaben der elektronische Scheck gesendet wird.

Alle Besonderheiten der Tätigkeit als selbstständiger Vermieter sind in unserem neuen Ratgeber „Selbstständiger Vermieter“ ausführlich beschrieben, der im Dezember 2018 erschienen ist. Wir planen, es regelmäßig zu aktualisieren und unseren Kunden zur Verfügung zu stellen.

Erhalt der Miete über das Bankkonto einer Einzelperson

Eine Einzelperson kann vom Mieter Geld auf sein Konto per Überweisung oder durch Einzahlung auf sein Konto oder seine Karte erhalten. Dabei kann es sich um eine Überweisung einer anderen Organisation von ihrem eigenen Konto, eine Überweisung einer Einzelperson von ihrem eigenen Konto oder eine Überweisung einer Einzelperson ohne Eröffnung eines Kontos handeln.

Für eine bargeldlose Überweisung benötigt der Mieter Bankdaten, die im Vertrag festgelegt oder in einem separaten (vorzugsweise offiziellen, unterschriebenen und abgestempelten) Schreiben mitgeteilt werden kann. Dazu gehören: vollständiger Name, TIN (optional), Kontonummer, BIC der Bank, Name der Bank, Korrespondenzkontonummer der Bank, Abteilung der Zentralbank (bei der das Korrespondenzkonto eröffnet wird).

Bei einer Überweisung vom Zahler, also vom Mieter, wird dessen Bank höchstwahrscheinlich eine Provision einbehalten. Diese Provision wird vom Mieter gezahlt und darf die Höhe der Miete nicht mindern. Als Verwendungszweck sollte „Gemäß dem Mietvertrag Nr. XX vom TT.MM.JJJJ für den Monat JJJJ“ angegeben werden. WICHTIG: Ein einzelner Mieter kann sich direkt an die Bank des Vermieters wenden und Geld auf sein Konto (per Kontonummer) oder auf seine Karte (per Kartennummer) einzahlen. Diese Methode eignet sich beispielsweise für eine Bank mit vielen Filialen.

Außerdem kann der Mieter eine Überweisung von seiner Karte auf die Karte des Vermieters vornehmen oder über das Zahlungsterminal der Bank Geld auf das Konto oder die Karte des Vermieters einzahlen. Prüfen Sie, ob Ihre Bank solche Dienstleistungen anbietet, und teilen Sie dies dem Mieter mit. Bei der Übertragung einer Karte von einem Mieter kann jedoch eine nicht symbolische Provision erhoben werden, und der Betrag einer Transaktion bei der Einzahlung über ein Terminal ist jetzt auf 15.000 Rubel begrenzt. Wenn Sie mehr einzahlen müssen, müssen Sie mehrere Vorgänge durchführen, und die Bank kann die Auffüllung über ein Gerät begrenzen. Vielleicht wird es in Zukunft auch andere Zahlungsmethoden geben – zum Beispiel über ein Netzwerk von Terminals.

Bei der Abgabe einer Steuererklärung (Einkommensteuer-3) empfehlen wir Ihnen, bei Ihrer Bank oder über die Internetbank einen Auszug aus dem IP-Bankkonto für das vergangene Jahr zu erhalten. Wenn es technisch möglich ist, empfehlen wir Ihnen, auch einen Auszug über Transaktionen mit einem bestimmten Zahler (Mieter) anzufordern.

Erhalt der Miete über das Bankkonto des Einzelunternehmers

Ein einzelner Unternehmer kann von einem Mieter Geld auf sein Konto nur in Form einer Überweisung erhalten. Dabei kann es sich um eine Überweisung einer anderen Organisation von ihrem eigenen Konto, eine Überweisung einer Einzelperson von ihrem eigenen Konto oder eine Überweisung einer Einzelperson ohne Eröffnung eines Kontos handeln. Vielleicht wird es in Zukunft auch andere Zahlungsmethoden geben – zum Beispiel über ein Netzwerk von Terminals oder über einen Geldautomaten. Für eine Überweisung benötigt der Mieter eine Bankverbindung, die er im Vertrag angeben oder in einem separaten (am besten offiziellen, unterschriebenen und abgestempelten) Schreiben mitteilen kann. Dazu gehören: der Name des Einzelunternehmers (z. B. Einzelunternehmer Petrov Petr Petrovich), TIN des Einzelunternehmers, Kontonummer des Einzelunternehmers, BIC der Bank, Name der Bank, Korrespondenzkontonummer der Bank, Abteilung der Zentralbank (in der das Korrespondenzkonto eröffnet wird).

WICHTIG: Der Mieter kann nicht zu Ihrer Bank kommen und Geld auf Ihr Konto einzahlen. Auch wenn er zu Ihrer Bank kommt, bei der er kein Konto hat, muss er die Überweisung ohne Kontoeröffnung durchführen.

Bei einer Überweisung vom Zahler, also vom Mieter, wird dessen Bank höchstwahrscheinlich eine Provision einbehalten. Diese Provision wird vom Mieter gezahlt und darf die Höhe der Miete nicht mindern.

WICHTIG: Bei der Zahlung muss der Zahler „Einzelunternehmer Petrov Petr Petrovich“ und nicht nur „Petrov Petr Petrovich“ angeben. Leider gab es aus diesem Grund Präzedenzfälle für die Nichtgutschrift von Geldern.

Durch den Betrieb der Mieträume entstehen dem Mieter zwangsläufig Kosten für Heizung, Beleuchtung, Wasser- und Abwasserversorgung, Gasversorgung und sonstige Nebenkosten.

Wir erinnern den Leser daran, dass es im Mietvertrag mehrere Möglichkeiten zur Bezahlung der Nebenkosten gibt:

Nebenkosten sind in der Miete enthalten und werden dem Vermieter vergütet,

Nebenkosten werden dem Vermieter getrennt von der Miethöhe vergütet,

Der Mieter schließt selbstständig Dienstleistungsverträge mit Versorgungsunternehmen ab und die Rechnungen werden ohne Beteiligung des Vermieters an diese gezahlt.

Betrachten wir jede der Optionen genauer.

Nebenkosten im Mietpreis enthalten.

Nehmen wir an, im Mietvertrag ist festgelegt, dass die Nebenkosten in der Miete enthalten sind.

Der Organisations-Vermieter bezahlt auf der Grundlage der mit Organisationen-Anbietern von Versorgungsdienstleistungen abgeschlossenen Verträge die von ihnen ausgestellten Rechnungen.

Und der Mieter entschädigt mit der Überweisung der Miete automatisch die von ihm gezahlten Nebenkosten an den Vermieter.

Für den Vermieter sind die von den Mietern verbrauchten Nebenkosten Aufwendungen für die Instandhaltung der Mietsache und werden als Teil der Aufwendungen des Vermieters verbucht.

Bitte beachten Sie, dass für den Fall, dass die Kosten für Nebenkosten in der Höhe der Miete enthalten sind, die Höhe der Miete selbst im Vertrag als Festbetrag festgelegt werden kann oder je nach Höhe der Nebenkosten und anderer ähnlicher Dienstleistungen variieren kann tatsächlich vom Mieter verbraucht. In diesem Fall besteht die Mietzahlung aus zwei Komponenten:

Der feste Bestandteil bzw. die tatsächliche Miete

Variable Komponente oder Stromrechnungen.

Im Falle einer Festmiete wird die Vermieterorganisation von der Notwendigkeit befreit, die Nebenkosten unter den Mietern zu verteilen.

Im Falle der Festlegung der Miete als Teil zweier Komponenten ist der Vermieter verpflichtet, über die Nebenkostenabrechnungen eine gesonderte Abrechnung zu führen. Dies liegt daran, dass der variable Anteil der Miete unmittelbar von der Höhe der tatsächlich angefallenen Aufwendungen für die Instandhaltung einer bestimmten Mietsache abhängt.

Bitte beachten Sie, dass es bei dieser Mietoption besser ist, die Nebenkosten nicht in einer separaten Zeile auszuweisen, sondern den Gesamtbetrag der Miete auf der Rechnung anzugeben.

Die buchhalterische Behandlung der Miete durch den Vermieter hängt davon ab, ob die Vermietung der Immobilie die Haupttätigkeit darstellt oder nicht.

Bitte beachten Sie, dass bei der Bestimmung, welche Art von Tätigkeit der Vermieterorganisation zur Tätigkeit der Vermietung von Immobilien gehört, empfohlen wird, sich am Kriterium der Wesentlichkeit zu orientieren.

Wir erinnern daran, dass das Finanzministerium der Russischen Föderation in den Richtlinien zum Verfahren zur Erstellung von Jahresabschlüssen, genehmigt durch die Verordnung des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 22. Juli 2003 Nr. 67n „Über die Formen von Jahresabschlüssen von Organisationen“. ", empfiehlt, 5 Prozent des einen oder anderen Indikators als solches Kriterium zu verwenden:

„Ein Indikator gilt als bedeutsam, wenn seine Nichtoffenlegung die wirtschaftlichen Entscheidungen interessierter Nutzer beeinflussen kann, die auf der Grundlage von Berichtsinformationen getroffen werden.“ Die Entscheidung der Organisation über die Frage, ob dieser Indikator signifikant ist, hängt von der Beurteilung des Indikators, seiner Art und den konkreten Umständen seines Auftretens ab. Die Organisation kann entscheiden, wann ein Betrag als wesentlich anerkannt wird, dessen Verhältnis zur Summe der relevanten Daten für das Berichtsjahr mindestens fünf Prozent beträgt.

Abhängig von der Art der Tätigkeit des Leasinggebers, dem Leasing seiner Vermögenswerte, erfasst der Leasinggeber in der Buchhaltung Versorgungsleistungen entweder als Aufwand für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit oder als Betriebsaufwand.

Wenn die Bereitstellung von Mietobjekten die Haupttätigkeit der Organisation ist, wird die Miete unter Berücksichtigung der Stromrechnungen gemäß Absatz 5 der PBU 9/99 als Einkommen aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ausgewiesen und auf dem Konto 90 „Verkäufe“ erfasst “, Unterkonto 90-1 „Umsatz“. Und Nebenkosten sind gemäß Absatz 5 der PBU 10/99 Aufwendungen für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit.

Gleichzeitig werden in der Buchhaltung folgende Buchungen vorgenommen:

Kontokorrespondenz
Lastschrift	Kredit
		Reflektierte Einnahmen aus der Bereitstellung von Immobilien zur Miete
		Mehrwertsteuer berechnet
		Spiegelt die Kosten wider, die dem Vermieter für die Zahlung von Stromrechnungen entstehen
		Vom Energieversorger vorgelegte ausgewiesene Mehrwertsteuer
		Zum Vorsteuerabzug zugelassen
		Die Kosten für Nebenkosten werden abgeschrieben
		Bezahlte Stromrechnungen

Wenn die Übertragung von Mietobjekten nicht die Haupttätigkeit darstellt, wird die Miete vom Vermieter gemäß den Bestimmungen von Absatz 7 der PBU 9/99 als Teil der Betriebseinnahmen ausgewiesen und auf dem Konto 91 „Sonstige Einnahmen und“ verbucht Aufwendungen“, Unterkonto 91-1 „Sonstige Erträge“. Die Zahlung für Versorgungsleistungen gemäß den für Versorgungsleistungen ausgestellten Rechnungen berücksichtigt der Vermieter buchhalterisch als Betriebsausgaben gemäß Absatz 11 der PBU 10/99 und weist sie auf dem Unterkonto 91 „Sonstige Einnahmen und Ausgaben“ des Kontos 91 aus. 2 „Sonstige Ausgaben“.

In der Steuerbuchhaltung des Vermieters hängt das Verfahren zur Abbildung der Miete auch davon ab, ob die Vermietung der Immobilie die Haupttätigkeit darstellt oder nicht.

Wenn die Miete die Haupttätigkeit darstellt, wird die Miete gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation (im Folgenden als Abgabenordnung der Russischen Föderation bezeichnet) als Einkünfte aus Verkäufen erfasst. Gleichzeitig sind die Zahlungen für Versorgungsleistungen auf der Grundlage von Rechnungen, die von öffentlichen Versorgungsunternehmen auf der Grundlage der Abgabenordnung der Russischen Föderation ausgestellt wurden, in den Materialaufwendungen enthalten.

Wenn die Vermietung nicht die Haupttätigkeit darstellt, handelt es sich bei den Einkünften aus der Vermietung von Immobilien gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation um nicht betriebliche Einkünfte. In diesem Fall kann der Vermieter die Nebenkosten entweder als Teil der sonstigen Aufwendungen gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation oder als Teil der nicht betrieblichen Aufwendungen gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation berücksichtigen.

Die Kosten für Stromrechnungen werden in der Steuerbuchhaltung gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation als indirekte Kosten eingestuft. Sie werden vollständig auf den Aufwand der aktuellen Berichtsperiode abgeschrieben.

Nebenkostenabrechnungen sind nicht in der Miete enthalten.

Der Mietvertrag kann vorsehen, dass der Mieter über die Höhe der Miete hinaus Nebenkosten zahlt. Bei dieser Option werden die Nebenkosten im Namen des Mieters vom Vermieter bezahlt, der Mieter erstattet dem Vermieter den von ihm für den Mieter überwiesenen Betrag der Nebenkosten, basierend auf der im Mietvertrag festgelegten Qualifikation der NVermittler.

Gemäß Absatz 2 der PBU 9/99 „Einkommen einer Organisation“ werden die Einnahmen einer Organisation als Erhöhung des wirtschaftlichen Nutzens infolge des Erhalts von Vermögenswerten erfasst, was zu einer Erhöhung des Kapitals dieser Organisation führt. mit Ausnahme der Beiträge der Teilnehmer (Grundstückseigentümer).

Beträge, die von anderen juristischen Personen und natürlichen Personen im Rahmen von Provisionsverträgen, Agenturverträgen und anderen ähnlichen Verträgen zugunsten des Auftraggebers, des Auftraggebers usw. gemäß Abschnitt 3 der PBU 9/99 erhalten werden, werden nicht als Einnahmen der Organisation anerkannt. Somit stellt der vom Mieter als Ausgleich für Nebenkosten erhaltene Betrag nicht das Einkommen des Vermieters dar. Diese Beträge müssen als separate Geschäftsvorfälle verbucht werden.

Zum Zweck der Gewinnbesteuerung gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation werden bei der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage Einkünfte in Form von Vermögen (einschließlich Bargeld) berücksichtigt, die ein Kommissionär, Agent und (oder) ein anderer Anwalt im Zusammenhang mit erhält zur Erfüllung von Verpflichtungen aus einem Provisionsvertrag, einem Handelsvertretervertrag oder einem anderen ähnlichen Vertrag sowie zur Erstattung von Kosten, die dem Kommissionär, Agenten und (oder) einem anderen Bevollmächtigten für den Auftraggeber, Auftraggeber und (oder) einen anderen Auftraggeber entstehen, wenn Diese Kosten unterliegen nicht der Einbeziehung in die Kosten des Kommissionärs, Maklers und (oder) sonstigen Anwalts gemäß den Bedingungen der abgeschlossenen Verträge. Zu diesen Einkünften zählen keine Provisionen, Vermittlungsleistungen oder ähnliche Vergütungen.

Beispiel 1

Der Organisations-Mieter, dessen Haupttätigkeit die Bereitstellung von Mietobjekten ist, hat am 1. Juni die Räumlichkeiten für einen Zeitraum von 6 Monaten an die Organisations-Mieter vermietet. Die Miete beträgt 5.900 Rubel pro Monat (inkl. Mehrwertsteuer - 900 Rubel). Gemäß den Vertragsbedingungen zahlt der Mieter die Nebenkosten auf eigene Kosten. Gleichzeitig überweist der Vermieter die Nebenkostenabrechnungen, der Mieter erstattet dem Vermieter diese Kosten, nachdem er ihm Unterlagen vorgelegt hat, die die tatsächlichen Kosten der Nebenkosten und deren tatsächliche Zahlung bestätigen. Die Nebenkosten beliefen sich im Juni auf 2.596 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer – 396 Rubel), einschließlich der vom Mieter verbrauchten Nebenkosten auf 472 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer – 72 Rubel).

In der Buchhaltung des Leasinggebers spiegeln sich diese Transaktionen in folgenden Einträgen wider:

Kontokorrespondenz		Betrag, Rubel
Lastschrift	Kredit
			Reflektierte Mieteinnahmen für den aktuellen Monat
			Mehrwertsteuer berechnet
			Spiegelte die Kosten für eigene Versorgungsunternehmen wider
			Spiegelt die Höhe der Mehrwertsteuer auf die eigenen Versorgungsleistungen wider
			Zum Vorsteuerabzug zugelassen
			Spiegelt die Schulden des Mieters für Versorgungsleistungen wider
			Nebenkosten in Rechnung gestellt
			Miete vom Mieter erhalten
			Erhielt eine Entschädigung für die Nebenkosten

Ende des Beispiels.

Der Vertrag kann vorsehen, dass der Vermieter von ihm für die Überlassung der Nebenkostenabrechnungen an den Mieter eine bestimmte Vergütung erhält. Bei der Höhe der Gegenleistung handelt es sich für den Mieter entweder um Einnahmen aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit oder um Betriebseinnahmen. In der Buchhaltung des Vermieters sind zur Abbildung der Vergütungshöhe zusätzlich zu der oben genannten Korrespondenz folgende Einträge vorzunehmen:

Hier ein Beispiel aus unserer Beratungspraxis.

Beispiel 2. Aus der Beratungspraxis von CJSC „ BKR -Intercom-Audit.

Frage:

Im Mietvertrag ist festgelegt, dass die Miete aus zwei Komponenten besteht: einer festen und einer variablen. Die variable Komponente wird auf Basis der tatsächlichen Kosten für die Bezahlung von Telefonen (Abonnementgebühr, MTP, bezahlte Zertifikate usw.) ermittelt.

Monatlich stellen wir als Vermieter dem Mieter das Gesetz „Variabler Anteil“ zur Verfügung.

Ist die Zahlung eines variablen Teils unserer Einnahmen aus Verkäufen und sind wir berechtigt, die Kosten für die Bezahlung der an den Mieter übertragenen Telefone als steuerlich absetzbare Ausgaben einzustufen?

Antworten:

Gemäß den von Ihnen erhaltenen Erläuterungen besteht der von Ihrer Organisation als Vermieter abgeschlossene Vertrag aus zwei Komponenten: einer Konstante, die die Miete selbst und die Kosten für Nebenkosten umfasst, und einer Variablen, die die Kosten für Kommunikationsdienste umfasst.

Um mögliche Konfliktsituationen zwischen Vermieter und Mieter zu vermeiden, ist es notwendig, im Mietvertrag festzulegen, welche der Vertragsparteien die Kosten für die Begleichung der Stromrechnungen trägt, sowie das Verfahren für die Abrechnung zwischen den Parteien.

Für den Fall, dass Nebenkosten in der Miete enthalten sind, gibt es keine Probleme mit deren buchhalterischer Berücksichtigung. Darüber hinaus ist diese Option für den Mieter am bequemsten, da der Mieter in diesem Fall keine Abrechnungen mit spezialisierten Organisationen vornehmen muss.

Bei der Gewinnbesteuerung hat der Mieter das Recht, in die Zusammensetzung der sonstigen Aufwendungen, die bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage berücksichtigt werden, sowohl einen festen als auch einen variablen Bestandteil der Miete einzubeziehen.

Sowohl Miete als auch Stromrechnungen werden gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation als sonstige Ausgaben verbucht.

Darüber hinaus hat der Mieter auf Grundlage der vom Vermieter ausgestellten Rechnung das Recht, die „Vorsteuer“ abzuziehen.

Beispiel 3

LLC „Mercury“ mietet eine Produktionsstätte.

Im Mietvertrag sind die Nebenkostenabrechnungen in der Miete enthalten und werden je nach tatsächlichem Verbrauch zur Zahlung vorgelegt.

Die monatliche Miete setzt sich aus festen und variablen Bestandteilen zusammen.

Fester Bestandteil (Miete selbst) – 20.060 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer – 3.060 Rubel).

Variable Komponente (Nutzungszahlungen für den Berichtsmonat) – 5.900 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer – 900 Rubel).

In der Buchhaltung von Mercury LLC werden diese Geschäftsvorfälle wie folgt formalisiert:

Kontokorrespondenz		Betrag, Rubel
Lastschrift	Kredit
			Die Miete der Produktionsräume wurde gemäß der vorgelegten Rechnung bezahlt (20.060 Rubel + 5.900 Rubel)
			Als Aufwand abgeschriebene Miete (20.060 Rubel – 3.060 Rubel + 5.900 Rubel – 900 Rubel)
			Mehrwertsteuer inbegriffen (3.060 Rubel + 900 Rubel)
			Zum Vorsteuerabzug zugelassen

Die steuerliche Miete des Mieters belief sich zusammen mit den Nebenkosten auf 22.000 Rubel. Es ist in den sonstigen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Herstellung und dem Verkauf von Produkten gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation enthalten.

Zum Abzug der Mehrwertsteuer in Höhe von 3.960 Rubel auf der Grundlage von Artikel 171 der Abgabenordnung der Russischen Föderation zugelassen.

Ende des Beispiels.

Schwierigkeiten bereitet die Möglichkeit der Trennung von Miete und Nebenkosten.

Erwägen Sie die Möglichkeit, die Nebenkosten vom Mieter abzurechnen, wenn der Mieter keine separaten Verträge mit den Versorgungsunternehmen abschließt, sondern diese Kosten dem Vermieter erstattet.

Bei der Prüfung dieser Option sollte das Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 6. September 2005 Nr. 07-05-06 / 234 „Über Stromrechnungen“ beachtet werden, in dem es heißt:

„Gemäß der Schlussfolgerung der Abteilung für Steuer- und Zolltarifpolitik werden gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation (im Folgenden als Kodex bezeichnet) Rechnungen ausgestellt, wenn Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen) verkauft werden. Diesbezüglich gilt, dass nach dem Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen zur Bereitstellung von Mieträumen die Kosten des Vermieters für die Zahlung des Stroms nicht in den Mietkosten enthalten sind, sondern vom Mieter zum Ausgleich abgeführt werden Kosten des Vermieters für die Bezahlung des Stroms mit Mehrwertsteuer, dann werden Stromrechnungen dem Vermieter und dem Mieter nicht ausgestellt.

Was die Eintragung der vom Energieversorgungsunternehmen erhaltenen Stromrechnungen durch den Vermieter in das Einkaufsbuch betrifft, so erfolgt die Wertberechnung auf der Grundlage von Absatz 7 der Regeln für die Führung von Registern über erhaltene und ausgestellte Rechnungen, Verkaufsbücher und Einkaufsbücher Gemäß der durch die Regierungsverordnung der Russischen Föderation vom 2. Dezember 2000 Nr. 914 genehmigten Mehrwertsteuer führen Käufer ein Kaufbuch, in dem die von den Verkäufern ausgestellten Rechnungen registriert werden, um den Betrag der abzuziehenden (zu erstattenden) Mehrwertsteuer zu ermitteln in der vorgeschriebenen Weise. Daher kann in dieser Situation eine der möglichen Optionen für den Vermieter, die angegebenen Rechnungen in das Kaufbuch einzutragen, darin bestehen, sie ohne Berücksichtigung der vom Mieter verbrauchten Strommengen zu registrieren.

In diesem Dokument weisen Vertreter der Finanzabteilung darauf hin, dass der Vermieter das Recht hat, eine ihm vom Energieversorgungsunternehmen ausgestellte Rechnung in das Kaufbuch einzutragen, ohne die vom Mieter verbrauchten Beträge für Versorgungsleistungen zu berücksichtigen.

Gleichzeitig stellt der Vermieter dem Mieter im Falle der Erstattung der Nebenkosten getrennt von der Miete keine Rechnung über die Höhe dieser Entschädigung aus.

Gleichzeitig werden in der Steuerbuchhaltung des Vermieters die an Versorgungsunternehmen für vom Mieter in Anspruch genommenen Leistungen gezahlten Mittel nicht als Aufwand und die vom Mieter erhaltene Kostenerstattung nicht als Ertrag erfasst.

Beispiel 4

Der Vermieter mietet Büroflächen. Die Miete pro Monat beträgt 23.600 Rubel (inkl. MwSt.). Versorgungsdienstleister stellten dem Vermieter eine Rechnung über 53.100 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer - 8.100 Rubel) aus. Der Anteil des Mieters beträgt 30 % der verbrauchten Nebenkosten und beträgt 15.930 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer 2.430 Rubel).

Dann in der Buchhaltung des Vermieters:

Kontokorrespondenz		Betrag, Rubel
Lastschrift	Kredit
			Zu den allgemeinen Betriebsausgaben zählen die Kosten für die Bezahlung eigener Betriebskosten
			Der Mehrwertsteuerbetrag wird auf den vom Vermieter verbrauchten Teil angerechnet
			Zum Vorsteuerabzug zugelassen
			Geschuldete Nebenkosten
			Einnahmen aus der Vermietung von Räumlichkeiten
			Mehrwertsteuer berechnet
			Spiegelt die vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten wider
			Miet- und Nebenkostenabrechnungen vom Mieter erhalten.

Beachten Sie!

Es gibt eine Stellungnahme der Steuerbehörden, wonach sich die vom Vermieter erhaltenen Entschädigungsbeträge für Nebenkosten auf Einnahmen beziehen, die mit dem Verkauf von Mietdienstleistungen verbunden sind und die Steuerbemessungsgrundlage für die Mehrwertsteuer gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation erhöhen Russische Föderation. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, die an Versorgungsunternehmen gezahlte Mehrwertsteuer vollständig abzuziehen.

Im Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 6. September 2005 Nr. 07-05-06 / 234 heißt es, dass, wenn gemäß dem Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen für die Bereitstellung von Räumlichkeiten zur Miete, die Kosten des Vermieters für Die Kosten für Strom sind nicht in den Mietkosten enthalten, sondern werden vom Mieter zum Ausgleich der Kosten an den Vermieter weitergegeben. Um Strom mit Mehrwertsteuer zu bezahlen, stellt der Vermieter den Mietern keine Rechnungen für Strom aus.

Es stellt sich heraus, dass der Mieter bei Zahlung der Stromkostenerstattung an den Vermieter nicht zum Abzug der im Rückerstattungsbetrag enthaltenen Mehrwertsteuer berechtigt ist, da ihm die entsprechende Rechnung nicht vorliegt.

Gleichzeitig hat der Mieter jedoch das Recht, bei der Abrechnung seinen Anteil an den Nebenkosten in voller Höhe, also einschließlich des nicht umgerechneten Mehrwertsteuerbetrags, als Teil der Aufwendungen für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit zu berücksichtigen vom Vermieter in den Abrechnungsunterlagen zur Erstattung der Nebenkosten angegeben und nicht durch die Rechnung bestätigt.

Und in der Steuerbuchhaltung kann der Mieter Nebenkostenabrechnungen in voller Höhe inklusive Mehrwertsteuer als Teil des Sachaufwands berücksichtigen.

In den Buchhaltungsunterlagen des Mieters:

Kontokorrespondenz		Betrag, Rubel
Lastschrift	Kredit
			Miete für den aktuellen Monat
			Die vom Vermieter zur Zahlung vorgelegte Mehrwertsteuer wird berücksichtigt
			Zum Vorsteuerabzug zugelassen
			Spiegelt die Kosten der entschädigungspflichtigen Versorgungsleistungen wider
			Miete und Nebenkosten bezahlt.

Ende des Beispiels.

Es ist jedoch zu beachten, dass es sich bei diesem Schreiben nicht um ein normatives Dokument handelt, sondern lediglich erläuternder Natur ist.

Um die Nebenkosten des Mieters abzubilden, kann daher auch ein Vermittlungsvertrag genutzt werden, bei dem der Vermieter im Namen des Mieters und auf Kosten des Mieters die Nebenkosten für ihn einkauft.

Damit der Mieter die von ihm zum Ausgleich der Nebenkosten gezahlte Mehrwertsteuer abziehen kann, sollte der Vermieter nach Erhalt einer Rechnung des Energieversorgungsunternehmens diese nur zum Teil in das Kaufbuch eintragen der von ihm direkt verbrauchten Versorgungsleistungen. Für die vom Mieter verbrauchte Menge an Nebenkosten muss die Rechnung bereits in eigenem Namen neu ausgestellt werden, ohne dass sie im Verkaufsbuch eingetragen wird (als regulärer Vermittler). Der Mieter muss die vom Vermieter erhaltene Rechnung in das Kaufbuch eintragen und den steuerlich absetzbaren Betrag akzeptieren. Somit legen sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Betrag der Mehrwertsteuer auf die von ihnen jeweils verbrauchten Nebenkosten zum Abzug vor.

Beispiel 5

Der Vermieter mietet Büroflächen. Versorgungsdienstleister stellten dem Vermieter eine Rechnung über 53.100 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer - 8.100 Rubel) aus. Der Anteil des Mieters beträgt 30 % der verbrauchten Nebenkosten und beträgt 15.930 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer 2.430 Rubel).

Dann in der Buchhaltung des Mieters:

Kontokorrespondenz		Betrag, Rubel
Lastschrift	Kredit
			Reflektierte die Schulden gegenüber dem Vermieter für Stromrechnungen
			Der Betrag der Mehrwertsteuer auf Nebenkosten wird berücksichtigt
			Zum Vorsteuerabzug zugelassen
			Bezahlte Stromrechnungen an den Vermieter

Ende des Beispiels.

Werden die angemieteten Räumlichkeiten anderweitig genutzt, empfiehlt sich die Verwendung des Kontos 91 „Sonstige Einnahmen und Ausgaben“.

Was die Steuerbuchhaltung betrifft, so verursachte diese Berechnungsmethode vor nicht allzu langer Zeit ernsthafte Probleme für Mieter – Einkommensteuerzahler. Die Beamten waren der Ansicht, dass es in diesem Fall unmöglich sei, das zu versteuernde Einkommen um den Betrag der bezahlten Stromrechnungen zu reduzieren, da der Vermieter Verträge mit Energie- und Wasserversorgungsunternehmen abgeschlossen habe. Aber jetzt hat sich die Meinung der Steuerbehörden radikal geändert, und Mieter können gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation Stromrechnungen frei in die Reduzierung des steuerpflichtigen Einkommens einbeziehen (Schreiben der UMNS der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 21.08.2002 Nr. 26-12/38756, sowie ab 23.09.2003 Nr. 26-12/52001 Gleiches gilt für sonstige Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen, die der Mieter dem Vermieter erstattet.

Der Mieter muss die Kosten für die Instandhaltung der Mieträume dokumentieren. Die Hauptdokumente zur Bestätigung dieser Ausgaben können Rechnungen des Vermieters sein, die auf der Grundlage ähnlicher Dokumente von Organisationen erstellt wurden, die Wärmeenergie, Wasser, Gas usw. liefern.

Allerdings ist hier noch auf einen weiteren Punkt zu achten. Jetzt kommt es beim Abschluss von Verträgen über die Erbringung von Kommunikationsdiensten darauf an. Aus dem zwischen den Organisationen zur Erbringung von Kommunikationsdiensten geschlossenen Vertrag geht nicht eindeutig hervor, dass der Vermieter Vermittlungsleistungen hinsichtlich der Erbringung dieser Dienste an den Mieter erbringt. Was droht es? Die Steuerbehörde kann diesen Vertrag als ungültig und die damit verbundenen Kosten als unangemessen anerkennen und sich dabei darauf berufen, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, Kommunikationsdienste zu erbringen, da für die Erbringung dieser Dienste eine Lizenz erforderlich ist (Art 29 des Bundesgesetzes vom 7. Juli 2003 Nr. 126-FZ „Über Kommunikation“). Wir erinnern daran, dass früher eine ähnliche Position der Steuerbehörden auch auf Verträge über die Strom-, Wasser- und Gasversorgung angewendet wurde, da die aufgeführten Arten von Dienstleistungen auch der Lizenzierung gemäß dem Bundesgesetz vom 8. August 2001 Nr. 128-FZ unterlagen „Zur Lizenzierung bestimmter Arten von Aktivitäten“ . Als Referenz: Derzeit sind nur Tätigkeiten zum Verkauf von elektrischer Energie an Bürger genehmigungspflichtig – Artikel 17 Absatz 97 des Bundesgesetzes vom 8. August 2001 Nr. 128-ФЗ „Über die Genehmigung bestimmter Arten von Tätigkeiten“.

Wenn sich aus dem Vertrag eindeutig ergibt, dass der Vermieter, der die Kommunikationsleistungen bezahlt, im eigenen Namen, aber auf Kosten des Mieters handelt, gäbe es keine Probleme und der Vermieter würde die Kommunikationsorganisation einfach dem Mieter erneut in Rechnung stellen Mieter. Um Streitigkeiten mit den Steuerbehörden zu vermeiden, sollten Organisationen einige Vertragstexte korrigieren. Und was im Vermittlungsvertrag, insbesondere im Provisionsvertrag, anzugeben ist, ist in Kapitel 51 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation festgelegt.

Das gleiche Problem ergibt sich bei der Berechnung der Mehrwertsteuer. Um die Vorsteuer abziehen zu können, benötigen Sie eine entsprechende Rechnung des Vermieters. Es ist klar, dass es sich bei einem solchen Dokument lediglich um eine Kopie der Rechnung handelt, die die Kommunikationsorganisation dem Vermieter ausgestellt hat. Nun, wenn aus dem Vertrag hervorgeht, dass der Eigentümer der Räumlichkeiten ein Vermittler zwischen der Kommunikationsorganisation und dem Mieterunternehmen ist. Dann muss er Rechnungen in der gleichen Reihenfolge erstellen wie der Kommissionär (Agent), der die Ware für den Auftraggeber (Auftraggeber) gekauft hat.

Andernfalls kann das Finanzamt davon ausgehen, dass der Eigentümer der Räumlichkeiten Kommunikationsdienstleistungen weiterverkauft, und dies kann er, wie bereits erwähnt, nicht tun, da eine entsprechende Lizenz erforderlich ist. Folglich wird das Finanzamt keine „Vorsteuer“ von der Höhe der Zahlungen abziehen.

Dies gilt nicht für Verwaltungs- und Wirtschaftsleistungen, die der Vermieter selbst erbracht hat und die nicht lizenziert sind.

Hinweis: Wenn die Organisation keine Änderungen an der bestehenden Vereinbarung vornimmt und darauf besteht, dass sie ein Vermittler ist, kann die Steuerbehörde dies nur gerichtlich widerlegen. Dies ist in der Abgabenordnung der Russischen Föderation festgelegt.

Ende des Beispiels.

Beispiel 7. Aus der Beratungspraxis der CJSC „BKR-Intercom-Audit“.

Frage.

Ich bitte Sie, den Vertrag über die Erbringung von Versorgungs- und sonstigen Dienstleistungen für den Mieter (unsere Organisation) unter dem Gesichtspunkt der steuerlichen Aufwandszuordnung zu bewerten.

In diesem Fall schließt der Mieter selbstständig Verträge mit Versorgungsdienstleistern ab und trägt die mit diesen Leistungen verbundenen Kosten.

Das Verfahren zur Ausarbeitung von Verträgen über die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation bestimmt.

Fairerweise muss gesagt werden, dass diese Methode sehr selten angewendet wird. Dies ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass es bei der Verlängerung von Verträgen mit Organisationen, die Versorgungsdienstleistungen erbringen, zu recht gravierenden Schwierigkeiten kommt.

Der Einsatz dieser Option ist dann sinnvoll, wenn das gesamte Gebäude an einen Mieter vermietet wird. In einer solchen Situation sind die Vorteile dieser Methode unbestreitbar: Der Mieter kann die Nebenkostenabrechnungen bei der Gewinnbesteuerung als Aufwand berücksichtigen und dafür problemlos den Vorsteuerabzug geltend machen.

In der Buchhaltung berücksichtigt der Mieter die Zahlung der Nebenkosten gemäß den ausgestellten Rechnungen als Betriebsausgaben auf der Grundlage von Absatz 11 der PBU 10/99 und weist sie auf dem Konto 91 „Sonstige Einnahmen und Ausgaben“, Unterkonto 91-2 „Sonstige Ausgaben“ aus. .

In der Steuerbuchhaltung werden diese Kosten vom Mieter gemäß der Abgabenordnung der Russischen Föderation als Teil der sonstigen Kosten im Zusammenhang mit der Produktion und (oder) dem Verkauf berücksichtigt.

Die an Dienstleister gezahlte Mehrwertsteuer akzeptiert der Mieter zum Abzug auf der Grundlage der Artikel und der Abgabenordnung der Russischen Föderation in der allgemein anerkannten Weise.

Wir erinnern Sie daran, dass ab dem 1. Januar 2006 folgende Voraussetzungen für die Anwendung des Mehrwertsteuerabzugs gelten:

Durchführung steuerpflichtiger Tätigkeiten durch den Steuerpflichtigen;

Annahme zur Abrechnung von Waren (Werken, Dienstleistungen), Eigentumsrechten;

· Ordnungsgemäß ausgefüllte Rechnung.

Beispiel 8

CJSC „Atlant“ mietet Räumlichkeiten, in denen Büro- und Industrieräume untergebracht sind.

Gleichzeitig schloss CJSC „Atlant“ Verträge über die Erbringung öffentlicher Dienstleistungen direkt mit Organisationen – Anbietern öffentlicher Dienstleistungen – ab.

Im Berichtsmonat beliefen sich die Nebenkosten auf 177.000 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer - 27.000 Rubel).

In der Buchhaltung von Atlant CJSC werden folgende Einträge vorgenommen:

Kontokorrespondenz

Betrag, Rubel

Ende des Beispiels. Beachten Sie! Bei der Anmietung von Bundesimmobilien sind Neben- und Betriebskosten nicht in der Miete enthalten. Dies geht aus dem Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 6. Juni 2000 Nr. 3-12-7 / 45 „Über die Einbeziehung von Aufwendungen für Versorgungs- und Wartungsleistungen in föderale Immobilienmietverträge“ hervor. Daher müssen Zahlungen für Versorgungs- und Wartungsleistungen vom Mieter im Rahmen gesonderter Vereinbarungen erfolgen, die mit der Organisation – dem Vermieter – geschlossen werden. Weitere Informationen zu Fragen im Zusammenhang mit den Besonderheiten der Buchhaltung und Steuerbuchhaltung bei der Erbringung von Dienstleistungen finden Sie im Buch der CJSC „BKR-Intercom-Audit“. Dienstleistungen unter Berücksichtigung von Branchenspezifika (außer Haushalt und Medizin).».

Nicht viele Unternehmen besitzen Immobilien, häufiger mietet das Unternehmen Büros, Lagerhallen und Produktionsanlagen. Wie sind solche Kosten zu verbuchen? Die Antwort auf die Frage kennt Tengiz Bursulaia, der leitende Wirtschaftsprüfer von AKF MIAN CJSC.

Die Kosten für die Anmietung von Räumlichkeiten umfassen die Kosten für: Miete; Nebenkosten (wenn die vom Mieter verbrauchten Kosten für Strom, Wärme, Wasser usw. über die Miete hinaus erstattet werden); Sanierung der Mietfläche. Betrachten Sie die Beispiele der Buchhaltung und Steuerbuchhaltung für diese Kosten.

Mieten

Lassen Sie uns zunächst über die Abrechnung der Mietkosten sprechen. Der Wert einer gemieteten Nichtwohnfläche in den Buchhaltungsunterlagen des Mieters wird im außerbilanziellen Konto 001 „Vermietetes Anlagevermögen“ in der vertraglich festgelegten Bewertung zum Zeitpunkt des tatsächlichen Erhalts der Immobilie ausgewiesen ( Anweisungen zur Anwendung des Kontenplans für die Buchführung der finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten von Organisationen, genehmigt durch Verordnung des Finanzministeriums vom 31. Oktober 2000 (Stadt Nr. 94n).

Die Kosten für die Anmietung von Nichtwohnräumen, die für die Haupttätigkeit des Unternehmens genutzt werden, werden als Aufwendungen für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit erfasst (Ziffern 5 und 7 der Rechnungslegungsordnung „Aufwendungen der Organisation“ PBU 10/99, genehmigt durch Verordnung von des Finanzministeriums vom 6. Mai 1999 Nr. 33n). Die Mietansammlung spiegelt sich monatlich in der Belastung des Kontos 20 „Hauptproduktion“ und der Gutschrift des Kontos 76 „Abrechnungen mit verschiedenen Schuldnern und Gläubigern“ wider. Bei der Überweisung des Betrages müssen Sie die Belastung des Kontos 76 und die Gutschrift des Kontos 51 „Abrechnungskonten“ verbuchen.

Lassen Sie uns nun über Steuern sprechen. Die Übertragung von Mieteigentum wird als Dienstleistung anerkannt (Artikel 38 Absatz 5 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Grundsätzlich kann die einer Organisation vorgelegte Mehrwertsteuer am Tag der Annahme der Dienstleistungen zur Abrechnung auf der Grundlage einer korrekt ausgestellten Rechnung und bei Vorliegen relevanter Primärdokumente abgezogen werden (Absatz 1 Satz 2 Artikel 171, Absatz 1 Artikel 172). Abgabenordnung der Russischen Föderation).

beachten Sie

Die Aufwendungen des Mieters für die Zahlung der Nebenkosten (einschließlich Mehrwertsteuer) werden als Aufwand für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit verbucht. Die Erfassung dieser Aufwendungen erfolgt in diesem Fall zum Zeitpunkt des Eingangs der Abrechnungsunterlagen des Vermieters.

Was die Einkommensteuer betrifft. Die Leasingzahlungen beziehen sich auf sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Produktion und dem Verkauf. Dies ist in Artikel 264 Absatz 1 Unterabsatz 10 der Abgabenordnung der Russischen Föderation festgelegt. Ich möchte Sie daran erinnern, dass angemessene und dokumentierte Ausgaben als Ausgaben anerkannt werden (Artikel 252 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Die Abgabenordnung enthält keine Liste von Dokumenten, die die Kosten für die Anmietung eines Zimmers bestätigen können. Laut offizieller Position (Schreiben des Finanzministeriums vom 26. August 2014 Nr. 03-07-09 / 42594, vom 24. März 2014 Nr. 03-03-06 / 1/12764, vom 13. Dezember 2012 Nr . 03-11-06 /2/145 vom 13. Oktober 2011 Nr. 03-03-06/4/118 vom 9. November 2006 Nr. 03-03-04/1/742, Föderaler Steuerdienst für Moskau vom 17. Oktober 2011 Nr. 16-15/100085@), um diese Kosten zu bestätigen, reicht es aus: eine Vereinbarung, die in Übereinstimmung mit dem Zivilrecht erstellt wurde; Akt der Annahme und Übertragung von Eigentum; eine monatliche Abnahmebescheinigung der erbrachten Leistungen (sofern die Verpflichtung zur Erbringung im Vertrag vorgesehen ist); Zahlungsdokumente, die die Tatsache der Zahlung der Mietzahlungen bestätigen.

Im Februar 2016 erhielt die Organisation im Rahmen der Abnahmebescheinigung Nichtwohnräume zur Nutzung. Die Kosten sind im Vertrag festgelegt – 2.500.000 Rubel. Die Räumlichkeiten werden für die Produktion genutzt.

Die monatliche Miete beträgt 35.400 Rubel (inkl. 5.400 Rubel Mehrwertsteuer) und wird von der Organisation am letzten Tag des laufenden Monats gezahlt, beginnend mit dem Monat, in dem die Zähler an den Mieter übergeben wurden. Die Organisation verwendet in der Steuerbuchhaltung die periodengerechte Methode, dann sehen die Buchhaltungseinträge wie folgt aus:

Im Februar 2016:

Soll 001
- 2.500.000 Rubel – spiegelt die Kosten für die im Rahmen des Mietvertrags erhaltenen Nichtwohnräume wider. Das Hauptdokument ist der Akt der Annahme und Übertragung des Eigentums.

Monatlich während der Mietdauer, beginnend ab Februar 2016, müssen Sie folgende Einträge vornehmen:

Soll 20   Kredit 76
- 30.000 Rubel - Miete ist angefallen (35.400 - 5400). Hauptdokumente: Mietvertrag, Rechnung des Vermieters;

Soll 19   Kredit 76
- 5400 Rubel - die ausgewiesene Mehrwertsteuer wird berücksichtigt. Primärdokument - Rechnung;

Soll 68   Kredit 19
- 5400 Rubel – die ausgewiesene Mehrwertsteuer wird zum Abzug akzeptiert. Primärdokument - Rechnung;

DEBIT 76   CREDIT 51
- 35.400 Rubel – die Miete wird an den Vermieter überwiesen. Das Hauptdokument ist ein Kontoauszug über ein Girokonto.

Versorgungsunternehmen

Die vom Unternehmen verbrauchten Betriebskosten können dem Eigentümer der Räumlichkeiten, die über die Miete hinausgehen, auf der Grundlage einer gesonderten Vereinbarung oder eines Vertrags erstattet werden, in dem festgelegt ist, dass der Mieter dem Eigentümer der Zähler seine Kosten für die Bezahlung dieser Kosten erstattet Dienstleistungen.

Die Aufwendungen des Mieters für die Zahlung der Nebenkosten (einschließlich Mehrwertsteuer) werden als Aufwendungen für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit verbucht (Absätze 5 und 7 der PBU „Aufwendungen der Organisation“ PBU 10/99, genehmigt durch Beschluss des Finanzministeriums vom 6. Mai). 1999 Nr. 33n, Absatz 2 von Artikel 346.11, Absatz 3 von Absatz 2 von Artikel 170 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Die ausgewiesenen Aufwendungen werden in diesem Fall zum Zeitpunkt des Eingangs der Abrechnungsunterlagen des Vermieters erfasst (Ziffer 16 PBU 10/99).

In der Buchhaltung spiegeln sich diese Kosten für die Zahlung von Nebenkosten an den Vermieter in der Belastung der Kostenrechnungskonten entsprechend der Gutschrift des Kontos zur Abrechnung von Abrechnungen mit dem Vermieter wider – zum Beispiel Konto 76 „Abrechnungen mit verschiedenen Schuldnern und Gläubigern“ . Bei der Überweisung einer solchen Gebühr an den Grundstückseigentümer erfolgt eine Belastung des Kontos 76 und eine Gutschrift des Kontos 51 „Abrechnungskonten“ (Anleitung zur Anwendung des Kontenplans für die Buchhaltung der Finanz- und Wirtschaftstätigkeiten). der Organisationen, genehmigt durch die Verordnung des Finanzministeriums vom 31. Oktober 2000 Nr. 94n).

In der Abrechnung muss der Mieter am letzten Tag eines jeden Mietmonats folgende Buchung vornehmen:

DEBIT 20 (26, 44)   CREDIT 76
- spiegelt die Kosten der verbrauchten Versorgungsleistungen wider, die dem Vermieter erstattet werden.

Lassen Sie uns nun über die Steuerbuchhaltung sprechen. In Bezug auf die Mehrwertsteuer: Die Steuer, die von Lieferanten von Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen) erhoben wird, die für die Durchführung von Vorgängen erworben werden, die von dieser Steuer als Besteuerungsgegenstand anerkannt werden, unterliegt dem Abzug (Artikel 171 Absatz 2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). . Die angegebenen Abzüge werden auf der Grundlage von Lieferantenrechnungen vorgenommen (Artikel 172 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Was die Einkommensteuer betrifft. Bei der Berechnung werden die Aufwendungen des Mieters für die Erstattung der Kosten der verbrauchten Nebenkosten als Teil der Sachkosten berücksichtigt (Absatz 1, Absatz 2, Artikel 253 und Absatz 5, Absatz 1, Artikel 254 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Die Russische Föderation).

Gemäß den Klarstellungen der Steuerbehörden (siehe Schreiben des Föderalen Steuerdienstes für Moskau vom 8. Juni 2009 Nr. 16-15 / 058069@, vom 30. Juni 2008 Nr. 20-12 / 061162) sind die Kosten für die Zahlung der Nebenkosten fällig Rechnungen an den Vermieter müssen dokumentierte Akte mit Berechnungen von Versorgungsleistungen und Kommunikationsdiensten sein, die vom Vermieter auf der Grundlage der Konten der Unternehmen erstellt werden, die die Dienstleistungen erbracht haben. Bei der periodengerechten Methode werden die Kosten der verbrauchten Nebenkosten ab dem Datum des Eingangs der Rechnungen und Handlungen des Vermieters in den Aufwendungen berücksichtigt (Absatz 2, Artikel 272, Absatz 1, Artikel 252 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). .

Gemäß den Vertragsbedingungen zahlt der Vermieter 11.800 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer 1.800 Rubel) pro Monat und entschädigt die Kosten für die von ihm verbrauchten Nebenkosten.

Die Höhe der Entschädigung wird durch Berechnung auf der Grundlage der Messwerte der Messgeräte für den Strom- und Wasserverbrauch für den betreffenden Zeitraum ermittelt. Die Berechnung der Kosten für Wärmeversorgungsleistungen basiert auf dem Verhältnis der gemieteten Fläche zur Gesamtfläche der Räumlichkeiten des Vermieters.

Im Berichtsmonat beliefen sich die Kosten für Dienstleistungen auf 2950 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer 450 Rubel).

In der Buchhaltung der Mieterorganisation sollten sich die Berechnungen der Miete und der Nebenkostenentschädigung in folgenden Einträgen widerspiegeln:

Soll 44   Kredit 76
- 10.000 Rubel – spiegelt die Miete für den Berichtsmonat wider (11.800 – 1800). Primärdokumente: Mietvertrag, Abnahme- und Überlassungsbescheinigung;

Soll 19   Kredit 76
- 10.000 Rubel - Die Mehrwertsteuer wird auf die Höhe der Miete angerechnet. Primärdokument: Rechnung;

Soll 44   Kredit 76
- 2500 Rubel – spiegelt die Kosten für Nebenkosten wider, die dem Vermieter zu erstatten sind. Primärdokumente: Mietvertrag, Rechnung des Vermieters für Nebenkostenabrechnungen, Kopien der Nebenkostenabrechnungen;

Soll 19   Kredit 76
- 450 Rubel - Die Mehrwertsteuer wird auf den Betrag der Nebenkosten angerechnet. Primärdokument: Rechnung;

Soll 68/MWST   Gutschrift 19
- 2250 Rubel - Mehrwertsteuer auf Miete und Nebenkosten absetzbar (1800 + 450). Primärdokument: Rechnung;

DEBIT 76   CREDIT 51
- 14.750 Rubel – die Miete wurde bezahlt und die Nebenkosten wurden erstattet (11.800 + 2950). Primärdokument: Kontoauszug des Girokontos.

Reparaturkosten

Gemäß Artikel 616 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Mieter verpflichtet, die Immobilie in gutem Zustand zu halten, laufende Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen und die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie zu tragen, sofern gesetzlich oder vertraglich nichts anderes bestimmt ist.

Die Kosten für die Erhaltung des Anlagevermögens in gutem Zustand, einschließlich geleaster Anlagegüter, sind Aufwendungen für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit und in den Kosten der verkauften Waren enthalten (Ziffern 5, 7, 9 der Rechnungslegungsverordnung „Aufwendungen der Organisation“ PBU 10/99). , genehmigt durch die Verordnung des Finanzministeriums vom 6. Mai 1999 Nr. 33n).

Auf der Grundlage der Absätze 16, 18 der PBU 10/99 werden die Kosten für die laufende Reparatur der Räumlichkeiten ab dem Datum der Unterzeichnung der Abnahme- und Lieferbescheinigung der durchgeführten Arbeiten in den Buchhaltungsunterlagen erfasst. Diese Kosten werden in der Höhe übernommen, die auf der Grundlage des Preises und der Bedingungen bestimmt wird, die im Vertrag zwischen der Organisation und dem Lieferanten von Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen) festgelegt sind (Ziffer 6 PBU 10/99).

Aufwendungen für die Reparatur geleaster Zähler werden in der Buchhaltung der Handelsorganisation auf der Belastung des Kontos 44 „Verkaufskosten“ entsprechend der Gutschrift des Kontos 60 „Abrechnungen mit Lieferanten und Auftragnehmern“ (Kontenplan für die Finanzbuchhaltung) ausgewiesen und Wirtschaftsaktivitäten von Organisationen und Anweisungen zu ihrer Anwendung, genehmigt durch die Verordnung des Finanzministeriums vom 31. Oktober 2000 Nr. 94n).

beachten Sie

Die Kosten für die Instandhaltung von Sachanlagen, einschließlich geleaster Anlagegüter, sind Aufwendungen für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit und in den Herstellungskosten der verkauften Waren enthalten.

Der vom Lieferanten von Waren (Bauarbeiten, Dienstleistungen) ausgewiesene Mehrwertsteuerbetrag wird in der Belastung des Kontos 19 „Mehrwertsteuer auf erworbene Wertgegenstände“ entsprechend der Gutschrift des Kontos 60 ausgewiesen. Die Organisation hat das Recht, den Betrag abzuziehen Steuerzahlung, wenn eine Rechnung und Dokumente vorliegen, die die Bezahlung der Arbeit bestätigen (Absatz 1 Absatz 2 Artikel 171, Absatz 1 Artikel 172 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Die Mehrwertsteuer wird in der Abrechnung auf der Belastung des Kontos 68 „Berechnungen zu Steuern und Gebühren“ entsprechend der Gutschrift des Kontos 19 ausgewiesen.

Für die Zwecke der Gewinnbesteuerung werden die Aufwendungen für die Reparatur der gemieteten Räumlichkeiten mit anderen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Produktion und dem Verkauf in Zusammenhang gebracht (Absatz 2, Absatz 1, Artikel 253, Artikel 260 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Wenn Aufwendungen periodengerecht erfasst werden, werden diese Aufwendungen unabhängig von ihrer Zahlung in der Berichtsperiode, in der sie angefallen sind, als Aufwand erfasst (Artikel 272 Absatz 5 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). Sie sind indirekt (Artikel 320 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Die Handelsorganisation mietet ein Lager. Nach Maßgabe des abgeschlossenen Vertrages ist das Unternehmen verpflichtet, bei Bedarf rechtzeitig und mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten laufende Reparaturen an der bewohnten Fläche durchzuführen.

Im Berichtsmonat reparierte das Unternehmen das Dach der Lagerhalle.

Zur Durchführung der Arbeiten nutzte die Organisation die Dienste eines Reparatur- und Bauunternehmens. Die vertraglichen Reparaturkosten beliefen sich auf 59.000 Rubel (einschließlich Mehrwertsteuer von 9.000 Rubel). Im selben Monat wurde ein Akt der Abnahme und Lieferung der ausgeführten Arbeiten unterzeichnet. Die Organisation ermittelt Einnahmen und Ausgaben für Zwecke der Gewinnsteuer periodengerecht.

Soll 44   Kredit 60
- 50.000 Rubel – spiegelt die Kosten der laufenden Reparaturen wider (59.000 – 9.000). Primärdokument: Akt der Annahme und Lieferung der ausgeführten Arbeiten;

Soll 19   Kredit 60
- spiegelt den vom Reparatur- und Bauunternehmen vorgelegten Mehrwertsteuerbetrag wider. Primärdokument: Rechnung;

Soll 60   Kredit 51
- 59.000 Rubel – für die Arbeiten an ein Reparatur- und Bauunternehmen gezahlt. Primärdokument: Kontoauszug des Girokontos;

Soll 68/MWST   Gutschrift 19
- 9000 Rubel – der Mehrwertsteuerbetrag für Reparaturarbeiten wird zum Abzug akzeptiert. Primärdokumente: Kontoauszug des Girokontos, Rechnung.

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