Komerční nemovitosti s hypotékou. Hypotéka na komerční nemovitosti pro fyzické osoby

Výstavba vyžaduje velký počáteční kapitál, který lze získat prostřednictvím úvěrů. Tento článek vám pomůže zjistit, které banky takové programy dlužníkům poskytují a kde na takové účely můžete získat finanční prostředky.

Mnoho bank v zemi nabízí služby komerčním organizacím.. Jen několik z nich poskytuje speciální programy pro stavbu. Několik takových bank je zde uvedeno a mohou být docela užitečné.

Sberbank poskytuje úvěry, které pokrývají více než polovinu rozpočtu projektu. Můžete získat půjčky v rublech, dolarech nebo eurech. Banka také provádí stavební posouzení projektů a poskytuje další služby.

Alfa Bank financuje vývojáře a vlastníky akcií a na společnost je stanovena minimální výše úvěru. Prostředky jsou alokovány pro většinu kategorií komerčních budov a na klienty jsou kladeny přísné požadavky.

Absolut Bank nabízí podobné služby. Zároveň můžete získat doplňkové služby, které se mohou při stavbě docela hodit.

Všechny tyto banky také poskytují svým komerčním klientům širokou škálu komplexních služeb. Pokud tedy tyto banky již poskytují služby, je docela možné, že bude snazší získat finanční prostředky.

Protože se obvykle jedná o velmi velké částky příslušné požadavky na společnosti poskytující půjčky. Většina bank je připravena spolupracovat s těmi, kteří jsou na trhu řadu let a úspěšně podnikají.

K potvrzení svého postavení a cílů budete potřebovat spoustu dokumentů. Banky je musí vidět, aby si ověřily spolehlivost a proveditelnost vydávání finančních prostředků na určité projekty a teprve poté je převedly na účet.

Každá banka má své vlastní požadavky. Před odesláním je musíte pečlivě prostudovat, abyste mohli okamžitě připravit požadovaný balíček dokumentů. Někdy jsou zveřejněny na oficiálních stránkách spolu s požadavky.

Zástupci bankovnictví se podívají na to, jak dlouho podnik působí a jaké dlouhodobé výsledky přináší. Rovněž kvalifikovaně posoudí rozsah budoucí výstavby a její možné perspektivy.

Také čím úspěšnější podnikání, tím výhodnější úrokové sazby a dlouhou dobu splatnosti může banka nabídnout. Je žádoucí mít další projekty, které již vyplácejí dividendy.

Pokud nemáte dostatek času na komunikaci se zástupci bank, můžete využít pomoci úvěrových makléřů. Za vyhledání nejvhodnějších půjček a jejich zpracování si účtují určité procento.

Při podepisování takto velkých transakcí je důležité mít právně korektní smlouvy. Využijte pomoci kompetentních právníků, abyste zajistili, že smlouvy budou výhodné pro všechny strany.

Na našem webu je stále mnoho informací pro podnikatele. Přečtěte si stránky o tom, kde je lepší založit si účet, jak si vzít hotovostní půjčku, jak získat půjčky na výběrová řízení.

Zanechte své názory a návrhy v komentářích. Chcete-li se rozhodnout, které banky jsou vhodné a jak si nejlépe vzít úvěry na komerční výstavbu, přečtěte si recenze.

Bylo možné získat.
Jste spokojeni?
Já také.

Nevšimli jste si mé intenzivní radosti z této záležitosti?
Není divu, protože v tomto vydání je tolik jemností, které můžete získat úvěr na koupi nebytových prostor- je to možné (teoreticky), ale prakticky je to dost obtížné.
Ale pojďme na to přijít.

Proč se kupují nebytové prostory?

Neprozradím strašlivé tajemství, když řeknu, že kanceláře se kupují k pronájmu, aby vydělaly;
nebo k zajištění života společnosti.
Bylo by logické předpokládat, že pokud je pro činnost společnosti potřeba kancelář, pak by měla být zapsána na jméno společnosti jako právnická osoba.
Tak?

Situace je však taková, že banky jsou připraveny poskytnout úvěr na nákup nebytových prostor: kanceláře, prodejny, skladu atd., pouze za podmínky, že je registrován na fyzické osoby. Tento požadavek bank lze považovat za pozitivum i za negativum: každý se rozhoduje sám za sebe, ale chci poznamenat, že tomu tak je a ne jinak (podle stávajících bankovních programů).

Proč to lze považovat za negativní bod?
Protože příjmy společnosti se nerovnají příjmům zakladatelů společnosti.
A aby banka mohla poskytnout úvěr, je nutné, aby byl bance jasný příjem dlužníka.
Obrat společnosti může být obrovský, ale zakladatelé mohou veškeré příjmy použít k rozvoji podnikání, a proto se příjmy zakladatelů mohou rovnat jejich platům, bez dividend z podnikání.
Nízký příjem znamená malý kredit: chcete si koupit kancelář, ale nejde to.

Pozemek pod kanceláří.

Málokdo při pořizování bytu myslí na to, že dům stojí na zemi a kdo je vlastníkem pozemku a čím je zatížen.

Při koupi nebytových prostor je otázka pozemků jednou z prvořadých.
Pozemek se kupuje společně s kanceláří.
A pokud bývalí majitelé nebytových prostor nevlastní pozemky, ale na základě nájemní smlouvy, pak jedna z otázek banky zní: na kolik let?
Po tři roky?
Maximální doba výpůjčky bude tři roky, protože pronajímatel má právo nájemní smlouvu neprodloužit.
(Pokud banka vůbec souhlasí s poskytnutím úvěru).

Ale to není vše: dostáváme se k nejzajímavější části.
Aby bylo vše jasné, připomenu hlavní fáze nákupu bytu a následně je porovnám s postupem při pořízení kanceláře.

Jak koupit byt na úvěr?

Stručně lze proces znázornit takto:

1. Sbírejte balíček dokumentů potvrzujících vaši platební schopnost;
2. Předložit dokumenty bance a získat rozhodnutí od věřitelského výboru;
3. S vědomím, kolik peněz je vám banka ochotna půjčit, hledejte byt;
4. Po nalezení bytu zaplatíte zálohu a potvrdíte svou připravenost koupit tento byt;
5. Sbírejte doklady k bytu, předložte je bance a pojišťovně;
6. Pokud je vše v pořádku s dokumenty a nevzbuzují žádné dotazy ze strany banky ani pojišťovny, je stanoven den transakce;
7. Den před transakcí nebo v den transakce je byt pojištěn a podepsána smlouva o úvěru;
8. V den transakce vám banka převede peníze a vy a prodejce bytu uzavřete obchod.
9. Podepsaná dohoda je předložena ke státní registraci. Vzhledem k tomu, že ke koupi bytu dochází pomocí úvěrových prostředků, vzniká hypotéka na základě zákona.
   Věnujte prosím zvláštní pozornost skutečnosti, že (ve většině případů podle úvěrových programů většiny bank): Byt je zastaven bance současně s koupí bytu dlužníkem-kupujícím. Všichni jsou šťastní a smějí se: prodávající dostane své peníze; kupující - byt, banka - zajištění úvěru formou zajištění bytu.

Jak koupit kancelář na úvěr?

Jednání kupujícího-dlužníka při koupi kancelář na úvěr, téměř stejně jako při koupi bytu (až k bodu 7). Pak začíná zábava.
Když banka poskytuje úvěr, banka vyžaduje zajištění tohoto úvěru. To znamená, že banka uvolní peníze ze své kontroly, když je kancelář zastavena bance: existuje zástava - Vážený prodávající, přijměte peníze.
Podle stávající legislativy není hypotéka ze zákona při koupi nebytových prostor možná, pouze na základě smlouvy.
Tedy postup nákupu kancelář na úvěr může vypadat takto:

• Banka podepíše s Dlužníkem smlouvu o úvěru;
• Banka vydá peníze dlužníkovi;
• Dlužník koupí kancelář a prodávající obdrží peníze;
• Dlužník dává bance zástavu....
  A zde začíná mít banka pochybnosti: co když ji nezastaví a úvěr bude nezajištěný?
  Není však žádným tajemstvím, že náklady na „průměrnou“ kancelář jsou mnohem dražší než na „průměrný“ byt. A protože náklady jsou dražší, má banka více rizik.

Co bych měl dělat?
Jste připraveni se bavit? (A ti, kteří si koupí kancelář na dluh, se baví přes slzy):

Možnost dvě:

1. • Dlužník musí přesvědčit prodejce kanceláře, že by měl dát kancelář do zástavy bance. Ještě jednou: není to Dlužník, ale prodávající, kdo musí zastavit kancelář bance.
   • Poté Dlužník koupí zastavenou kancelář od Prodávajícího. To znamená, že jsou splněny dvě podmínky: kancelář je zastavena bance a Dlužník se stává vlastníkem kanceláře.
     Pouze při splnění obou těchto podmínek dostává prodávající peníze pro kancelář.
     
   Legitimní otázka prodávajícího: „Co se stane, když kupující odmítne koupit kancelář: kancelář je zastavena bance a prodávající, aby ji mohl prodat někomu jinému, potřebuje hypotéku odstranit?“
   
   Na tuto otázku se doporučuje odpovědět určitou partou „rusů“. Ale ani s touto odpovědí prodejci dobrovolně nesouhlasí.
2. • Dlužník koupí kancelář od prodávajícího, ale prodávající nedostane peníze, dokud není kancelář zastavena kupujícím-dlužníkem bance.
   • Sbírá dokumenty pro kauci
   • Zastaví kancelář bance
   • Teprve teď za to může prodejce kanceláře dostat peníze
   Oprávněný dotaz prodejce: „Prodal jsem kancelář. Jak dlouho budu čekat, než můj kupec tuto kancelář zastaví bance?
   A ještě legitimnější otázka prodejce: "Proč to všechno potřebuji?"
   (Přesvědčujeme stejným způsobem jako v prvním případě).

(Skrze vzdálenosti, které nás dělí, vidím, jak se chystáte hádat.
Marně: chcete-li získat hypoteční úvěr na koupi nebytových prostor, tak to je bohužel schéma. Pokud se rozhodnete se mnou polemizovat, je to o to více marné: já jsem tyto schémata nevymyslel, jen vám říkám, co existuje, a teď laquo „funguje“ raquo.)

Potřebujete kancelářskou půjčku nebo jen půjčku?

Řekněme, že máte žízeň. Když ti nabídnu čaj s cukrem (nebo bez něj), opiješ se?
A teď záludná otázka: "Opravdu potřebuješ čaj k opíjení?"
S kanceláří je to stejné: potřebujete kancelář na úvěr nebo úvěr, se kterým si můžete pořídit kancelář?

• Kancelář si můžete pořídit pomocí leasingových schémat. ( Okamžitě udělám rezervaci: toto není moje téma, takže kromě teoretické možnosti, že je to v zásadě možné, všechny otázky týkající se leasingu nejsou pro mě)
• Peníze si můžete půjčit proti zabezpečení vašeho stávajícího bytu.
• Peníze si můžete půjčit proti zabezpečení vaší stávající chaty.
• Peníze lze vzít do zástavy již existujícího bytu ve vlastnictví Vaší manželky (případného manžela), rodičů, rodičů Vaší manželky/manžela (tedy tchyně).
• Existuje však ještě jeden způsob, jak problém vyřešit: můžete si koupit byt na úvěr a poté jej převést do nebytového fondu. Tato metoda je jednou z nejjednodušších, ale pokud si chcete koupit obchod (s velkými výlohami) nebo kancelář v kancelářském centru (kde nikdy nebyla žádná rezidenční nemovitost), pak tato cesta bohužel není pro vy.
• Nefunguje?
  Peníze na koupi kanceláře pak můžete získat půjčkou zajištěnou koupenými kancelářskými prostory: tato cesta není nejjednodušší, i když banky neposkytovaly úvěry jen teoreticky, ale i prakticky, a já jsem vás varoval před obtížemi, které budete mít setkání: stalo se, že jste na ně již připraveni.

1 Tato úroková sazba je platná pro dobu úvěru 120 měsíců. a výše úvěru je více než 5 milionů rublů. Konečná úroková sazba je stanovena individuálně a závisí na finanční situaci dlužníka, době a výši úvěru a také poskytnutém zajištění. Podrobné informace o úvěrových produktech Sberbank PJSC pro malé podniky, úvěrových podmínkách a dokumentech potřebných k získání úvěru získáte na pobočkách banky sloužících právnickým osobám i fyzickým osobám podnikatelům.

2 Je uvedena maximální částka odkladu pro určité kategorie dlužníků. Konečná výše odkladu splácení jistiny dluhu je stanovena individuálně pro každého Dlužníka a závisí na jeho solventnosti a úvěrové historii u Banky u dříve poskytnutých úvěrů právnickým osobám.

3 Produkt není poskytován určitým kategoriím zákazníků vč. jednotliví podnikatelé.

4 Maximální výše půjčky až 600 milionů rublů. působí v těchto městech: Volgograd, Voroněž, Jekatěrinburg, Irkutsk, Kazaň, Krasnodar, Krasnojarsk, Nižnij Novgorod, Novosibirsk, Omsk, Perm, Rostov na Donu, Samara, Petrohrad, Ufa, Čeljabinsk, Balašikha, Krasnogorsk, Mytishchi , Odintsovo, Podolsk, Ramenskoye, Chabarovsk. V ostatních městech Ruské federace je maximální výše půjčky až 200 milionů rublů.

5 S výjimkou pozemků

Koupě nebytové nemovitosti je nyní neméně relevantní než pořízení bydlení. Fyzické osoby si mohou na hypotéku pořídit i komerční či jiné nebytové prostory, stejně jako fyzické osoby podnikatelé. Taková transakce však bude plná složitostí a nuancí, které je třeba podrobněji zvážit.

Nyní věřitelé poskytují příležitost pro takové hypotéky nejen pro právnické osoby, ale i pro fyzické osoby.

Je to dáno rozvojem programů na podporu malých podniků.

Některé banky dokonce umožňují individuálním podnikatelům zastavit nejen zastavené prostory, ale i jakoukoli jinou nemovitost, kterou vlastní.

Do garáže

Fyzické osoby a jednotliví podnikatelé si mohou vzít hypotéku na garáž. Některé banky (například Sberbank) vydávají účelové úvěry speciálně na nákup nebo výstavbu garáží.

Ne všechny banky samozřejmě takovou hypotéku nabízejí, ale v tomto případě můžete požádat o běžný spotřebitelský úvěr.

Poznámka! Garáže nejsou samy o sobě nemovitostí. Jsou spojeny s pozemkem, na kterém se nacházejí. Kromě toho musí mít garáž minimálně základy, aby mohla být považována za nemovitost.

Také si podle zákona můžete vzít hypotéku i na obyčejné parkovací místo. Sberbank již vydávání takových úvěrů praktikuje.

Podmínky této hypotéky jsou:

1. Minimální výše půjčky je 45 000 rublů;
2. PV – 15 % z hodnoty nemovitosti;
3. Provize za použití hypotečních prostředků – 10 %;
4. Maximální doba půjčky je 30 let.

Bude užitečné zobrazit:

S půdou

Podle článku 69, článku 103 federálního zákona se pozemek stává zástavou, pokud se na něm nachází dům zakoupený na hypotéku.

Existují ale i případy, kdy si můžete vzít hypotéku a nezastavit pozemek:

• Jde-li o obecní nebo spolkový majetek;
• Pokud je plocha pozemku menší než plocha stanovená v regionu;
• Nemovitost má právo trvalého užívání.

Více o hypotéce na pozemek se dozvíte zde.

Komerční nemovitosti

Pro fyzické osoby je nákup komerčních nemovitostí obtížnější než pro právnické osoby.

Faktem je, že právnické osoby v zásadě poskytují úvěry se zvýšenou sazbou, a pokud dovolíte fyzické osobě vydat takovou hypotéku, banka o své peníze přijde.

Tyto půjčky jsou nejčastěji poskytovány:

1. Pro jednotlivé podnikatele;
2. Majitelé farem;
3. Majitelé malých podniků;
4. Šéfové společností.

Banka tedy v tomto případě pečlivě analyzuje činnost společnosti, která si hypotéku bere. To znamená, že jednotlivec (například vedoucí LLC) musí poskytnout nejen standardní balík dokumentů, ale také firemní dokumenty.

Poznámka! Vzhledem ke zvláštnostem právních předpisů Ruské federace je poskytování úvěrů na nákup komerčních nemovitostí pro banky doprovázeno potížemi. Už proto, že převod nebytových nemovitostí do zástavy od fyzické osoby je z pohledu zákona dosti specifický proces. Proto je třeba každý případ posuzovat individuálně.

Častěji jsou takové půjčky doprovázeny přísnějšími podmínkami pro dlužníka.

Převážně:

• Úrokové sazby hypoték mohou být od 11,5 % do 20 % ročně;
• Výše kreditu od 150 000 do 200 000 000 rublů;
• Záloha na hypotéku alespoň 20 %
• Úvěrové podmínky - od 5 do 15 let;
• Budova, ve které se prostory nacházejí, musí být trvalá;
• Na vlastnictví by neměla být žádná břemena.

Specifika nebytových prostor

Pokud je pro právnické osoby nákup nebytových prostor poměrně standardní a již do nejmenšího detailu ověřený postup, pak jednotlivci budou muset čelit určitým, ne vždy příjemným nuancím:

1. Zastavená nemovitost se nutně stane zástavou;
2. Pokud koupíte byt, ale nemůžete se v něm zaregistrovat;
3. Sazba za energie v nebytových prostorách je mnohem vyšší, takže běžný jedinec bude mít problém je zaplatit;
4. Ke splacení úvěru nelze použít prostředky z mateřského kapitálu ani jiné dotace na bydlení;
5. Daně z takové hypotéky nejsou odpočitatelné.

Co říká zákon?

Celý proces nákupu nebytových komerčních prostor s hypotékou se řídí federálním zákonem 102.

Ani on však nenaznačuje všechny záludnosti procesu získání takové půjčky. Vše je posuzováno obecně. A to i tehdy, pouze pokud jde o otázku zajištění.

102 spolkového zákona upravuje pouze otázku zajištění takových nemovitostí. To znamená, že požadavky na dlužníky, formuláře a seznamy dokumentů, jakož i další podmínky pro poskytování takových úvěrů jsou zcela stanoveny bankami. A to nemusí být pro dlužníka výhodné.

Vlastnosti hypotečních úvěrů

Zcela specifické jsou hypotéky na nebytové nemovitosti pro fyzické osoby. Takže pouze v podmínkách bank můžete najít mnoho nevýhod a negativních aspektů pro dlužníka.

A to:

• Taková půjčka vždy poskytuje zvýšený úrok (až 20 % ročně);
• Dlužník má na splácení méně času hypotéky. Pokud tedy kupujete dům, pak ve většině případů maximální doba půjčky – 30 let. V případě nebytových nemovitostí dosahuje doba hypotéky málokdy i 10 let;
• Byla navýšena záloha na hypotéku. Budete muset zaplatit minimálně 30 % hodnoty nemovitosti;
• Přísnější požadavky na dlužníky než v případě úvěrů na bydlení;
• Pokud kupujete budovu, tak i pozemek, na kterém se nachází je vydán jako zástava;
• Pokud jsou zastavené prostory zastaveny jako součást společných prostor, pak věřitel získá právo na tento podíl a pozemek.

Poznámka! Abyste se takovým podmínkám vyhnuli, můžete si vzít běžný spotřebitelský úvěr. Pro takovou půjčku je mnohem snazší najít věřitele a můžete si koupit jakoukoli nebytovou nemovitost:

1. Garáž nebo parkovací místo;
2. Zahradní domek;
3. Přístavba;
4. Byty.

Podmínky půjčky

Věřitelé si mohou stanovit jakékoli požadavky a podmínky, protože to není omezeno zákonem. Každá banka si tedy může prezentovat své požadavky a pro větší přesnost se vyplatí s tímto dotazem kontaktovat přímo pracovníka banky.

Fyzické osoby mohou získat hypotéku na nebytové prostory pouze za následujících podmínek:

• Jednotlivec je samostatný podnikatel;
• Majitel firmy, jeden ze zakladatelů nebo hlavní akcionář;
• Zastupující vrcholový manažer v LLC;
• Dlužník musí být občanem Ruské federace;
• Tato společnost musí mít dobrou pověst;
• Společnost musí mít sídlo v regionu, kde sídlí banka;
• Společnost je registrována v Ruské federaci a platí daně.
• Musí být ve věku od 21 do 65 let;
• Plocha nemovitosti musí být nejméně 150 metrů čtverečních;
• Zařízení se nachází v regionu, kde sídlí banka;
• Toto je hlavní budova;
• Na nemovitosti nejsou žádná břemena.

Užitečné video:

Banky poskytující půjčky

Ne každá banka je připravena takový úvěr poskytnout. Obvykle lze takovou nabídku nalézt pouze od velkého věřitele.

Proces registrace

Při žádosti o takovou hypotéku bude muset dlužník dodržovat následující pokyny:

1. Odeslání žádosti s přiloženými dokumenty;
2. Čekání až dva týdny, než banka žádost zkontroluje a schválí;
3. Vypočítá se výše úvěru a další podmínky;
4. Dlužník si vybere nemovitost a předloží své dokumenty bance;
5. Po schválení je uzavřena zástavní smlouva;
6. Nákup nemovitosti;
7. Registrace transakce v Rosreestr.

Postup registrace

Požadovaný seznam dokumentů

Při žádosti o hypotéku budete muset bance předložit následující dokumenty:

• Zaměstnanec společnosti přináší chartu;
• Smlouva o jejím vytvoření;
• Výpis z rejstříku;
• Licence k provozu;
• Ověřený vzor podpisu jednatele a otisk razítka společnosti;
• Individuální podnikatel musí poskytnout cestovní pas;
• Dokument z registrace;
• Licence;
• Ukázka vašeho podpisu;
• Musíte také přinést informace o vedoucím LLC a finanční situaci společnosti;
• Informace o úvěrové historii společnosti;
• Kopie obchodních dohod a projektu.

FOTOGALERIE:

Pas Ruské federace Osvědčení o registraci jednotlivého podnikatele
Ukázka vašeho podpisu Kreditní historie

Vzor uzavřené smlouvy

Zástavní smlouva se uzavírá individuálně. Její body se mohou lišit v závislosti na podmínkách úvěru, ale v zásadě by taková smlouva měla obsahovat takové body, jako jsou informace o dlužníkovi a bance, podmínky hypotéky, práva a povinnosti stran a také hypotéka. splátkový režim (počítá se i s možností předčasného splacení).

Období registrace

Posledním krokem v procesu hypotéky je registrace transakce. Obvykle to netrvá déle než 15 dní. Zároveň musíte zaplatit státní poplatek. Právnická osoba platí 4 000 rublů a individuální podnikatel platí 1 000 rublů.

Možné potíže

Získat takovou hypotéku není pro fyzické osoby snadné. Potíže vznikají především při registraci zástavy. Faktem je, že taková nemovitost není okamžitě převedena do banky. Dlužník bude muset projít procesem převodu vlastnického práva. Pro tento účel mají banky tři hlavní schémata.

Prodávající obdrží zálohu ve výši první splátky úvěru. Poté je formalizován převod vlastnictví a předmět je zastaven jako zástava. A teprve poté je uzavřena hypoteční smlouva a zbývající prostředky jsou vyplaceny prodávajícímu.

Podobně jako u předchozí možnosti obdrží prodávající zálohovou platbu. K převodu práv však dochází současně s uzavřením kupní smlouvy a hypotéky. A transakce je zaregistrována až po převodu všech papírů.

Poslední schéma je nejzdobnější. Nejprve je třeba zaregistrovat novou společnost, na jejíž jméno se převádí vlastnictví. Poté cenu nemovitosti uhradí banka a kupující uzavře s prodávajícím kupní a prodejní smlouvu na novou právnickou osobu. Věcné břemeno bude zrušeno až po převodu zástavy.

Hypotéky na nebytové nemovitosti jsou pro fyzické osoby obtížnější. Takový obchod bude znamenat zvýšený úrok a zkrácení doby půjčky, což není pro dlužníka příliš výhodné. Když však budete vědět o všech složitostech takového půjčování, můžete se vyhnout některým potížím a získat výhodnější podmínky hypotéky.