Vzor faktury za pronájem. Bezhotovostní způsoby příjmu nájemného, ​​doklady. Účetnictví nájemného

A prodloužení stávajících pronajímatelů, zpravidla nabízejí své šablony texty. Často obsahují pasti, které pak nájemce připravují o nárok na odpočet DPH a odepisování výdajů. Proto se již ve fázi jednání vyplatí zhodnotit navrhované podmínky transakce z hlediska daňového rizika.

Některé podmínky nájmu musí být ve smlouvě povinné, jinak bude považována za neuzavřenou. Ostatní podmínky mohou být předepsány stejným způsobem jako u vaší společnosti. Smlouva o pronájmu prostor je uvedena níže, jedná se o příklad. Ty pozice kontraktu, které lze uvést odlišně, jsou ve vzoru označeny čísly. Alternativy znění těchto ustanovení je uvedeno v tabulce (viz dále v článku).

Možnosti znění smlouvy o pronájmu kanceláře

Pronajatý majetek

Nejprve zkontrolujte, zda je nemovitost, kterou vaše společnost pronajímá, podrobně popsána ve smlouvě (článek 3 článku 607 občanského zákoníku Ruské federace). To znamená, že je uveden jeho typ (budova, místnost), (nebo podmíněné) číslo, adresa, počet podlaží, plocha. Pokud si vaše firma pronajímá samostatnou místnost, bývá ke smlouvě přiložen plánek jejího umístění v patře.

Stejné údaje musí být uvedeny v aktu, který formalizuje převod předmětu nájmu (ustanovení 1, článek 655 občanského zákoníku Ruské federace). Navíc při pronájmu nemovitosti je tento dokument vyžadován. V opačném případě mohou finanční úřady stáhnout náklady na pronájem jako nedoložené doklady (dopis ze dne 13. října 2011 č. 03-03-06 / 4/118).

Pronajmout si

Výše nájemného je další povinnou podmínkou transakce (článek 1, článek 654 občanského zákoníku Ruské federace). Je protistrana připravena poskytovat výhody a nepožadovat platbu za žádné období, například za první měsíce nájmu? Přesto doporučujeme vyhnout se formulaci ve smlouvě, že nájemce nemovitost užívá bezúplatně. V opačném případě mohou inspektoři získat další příjem ve formě ekonomických výhod z bezúplatného použití (ustanovení 8, článek 250 daňového řádu Ruské federace).

Proto je lepší nájemné přepočítat tak, aby jeho výše zohledňovala benefit poskytnutý protistranou. Například sazba pronájmu je 390 rublů. za čtvereční m za měsíc. Doba pronájmu je jeden rok. První dva měsíce společnost využívá nemovitost zdarma. Celková výše nájemného pak bude 3900 rublů. (390 rublů x 10 měsíců). Takže ve smlouvě můžete zadat sazbu 325 rublů. za čtvereční m (3900 rublů: 12 měsíců).

Veřejné služby

Smlouvy s organizacemi dodávek energie zpravidla uzavírají pronajímatelé. Proto jsou na jejich adresu vystavovány účty za společný byt. A nájemníci pak tyto náklady kompenzují. Existuje několik možností takové kompenzace.

Do nájmu zahrňte náklady na služby. Právě tato podmínka je pro výpočet daní nejvýhodnější. Vaše společnost si totiž v tomto případě bude moci bez potíží uplatnit odpočet DPH z celé výše nájemného.

Díky tomu můžete mít pevnou sazbu pronájmu. Nebo předepsat, že nájemné se skládá ze dvou částí: fixní a variabilní, která závisí na spotřebovaných službách nájemcem. Ale pro odpočet DPH a zaúčtování výdajů je nutný primární zdroj potvrzující výpočet variabilní části nájemného. Může se jednat o akt nebo referenční výpočet s připojenými kopiemi účtů za energie. Proto ve smlouvě zaveďte povinnost protistrany takový doklad poskytnout.

Účty za energie vypisujte odděleně od nájemného. V tomto případě nebude odpočet z účtů za energie fungovat. Koneckonců, finanční úřady se domnívají, že pronajímatel by neměl znovu vystavovat faktury za energie. Úředníci navíc také nedovolují zahrnout tuto částku DPH do nákladů (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 14. května 2008 č. 03-03-06 / 2/51).

Přestože se soudci domnívají, že společnost může uznat odpočet DPH na faktuře pronajímatele (usnesení prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 25. února 2009 č. 12664/08). Abychom se ale nehádali s finančními úřady, je lepší započítat do nájmu obecní byt.

Dodáváme, že je stále možné uzavřít smlouvu o zprostředkování, podle které pronajímatel nakupuje pro společnost inženýrské sítě. Nebo takovou podmínku zahrnout do nájemní smlouvy. Ale v tomto případě jsou možné i daňové nároky.

Faktem je, že agent musí uzavírat transakce výhradně v zájmu zmocnitele (dopis Ministerstva financí Ruska ze dne 21. ledna 2013 č. 03-11-06 / 2/07). A v této situaci se ukazuje, že smlouvy s dodavateli veřejných služeb uzavřel ještě předtím, než mu vaše společnost dala takový pokyn. Je tedy možné, že finanční úřady budou zprostředkovatelské schéma považovat za fiktivní a prohlásí, že vám pronajímatel nezákonně znovu vystavil faktury.

Doba pronájmu

Výhodnější je, pokud je doba pronájmu kratší než rok. Pak nemusí být smlouva registrována u Rosreestr (článek 2 článku 651 občanského zákoníku Ruské federace). Nebo nemůžete ve smlouvě vůbec určit dobu pronájmu. Taková transakce také nemusí být registrována (bod 11 informačního dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 16. února 2001 č. 59). Je tu ale podstatná nevýhoda. Pronajímatel může kdykoliv od smlouvy odstoupit, a to oznámením společnosti tři měsíce předem. I když, pokud protistrana souhlasí, může být doba takového oznámení prodloužena, například až na šest měsíců (článek 2, článek 610 občanského zákoníku Ruské federace).

Pokud je však doba nájmu stanovena na rok nebo více, bude nutné zaregistrovat nejen smlouvu, ale i jakékoli další dohody k ní (článek 2, článek 164 občanského zákoníku Ruské federace). Toto pravidlo platí od 1. září 2013.

Pokud se chcete vyhnout státní registraci, pak by doba pronájmu měla být maximálně 364 dní (365 dní v přestupném roce). Například od 1. ledna do 30. prosince 2015 včetně (nikoli 31. prosince). V opačném případě se bude mít za to, že smlouva je uzavřena přesně na jeden rok a musí být zaregistrována (ustanovení 2, článek 651 občanského zákoníku Ruské federace).

Náklady na opravu

Podle obecné pravidlo nájemce je povinen provádět běžné opravy a pronajímatel - kapitál. Ve smlouvě však mohou být stanovena další pravidla (článek 616 občanského zákoníku Ruské federace). Pokud například společnost plánuje uhradit náklady na větší opravy sama, mělo by to být zahrnuto ve smlouvě. V opačném případě finanční úřady náklady odstraní.

Odpovědnost stran

Pokuty nebo penále lze od protistrany požadovat pouze v případě, že jsou výslovně stanoveny ve smlouvě (článek 330 občanského zákoníku Ruské federace). Pokud napíšete běžnou vzorovou frázi „strany nesou v souladu s právními předpisy Ruské federace“, pak podle zákona bude možné vybírat pouze úroky za použití cizích osob za sazbu refinancování (článek 395 obč. zákoník Ruské federace). Tedy například od nájemce za prodlení s nájmem.

Proto je v části o odpovědnosti výhodnější stanovit konkrétní částku tak, aby byla nižší než úrok vypočtený podle § 395 občanský zákoník RF.

Platnost smlouvy

Často společnost začne užívat nemovitost ještě před stranami, aby správce daně neshledal vinu na nákladech na pronájem za dobu, kdy smlouva nebyla uzavřena, napište do ní tuto podmínku: smlouva se vztahuje na vztahy stran, které vznikly před jejím uzavřením (ustanovení 2 článek 425 občanského zákoníku Ruské federace).

Mimochodem, taková podmínka neovlivní státní registraci transakce. Například vaší společnosti po dobu 10 měsíců. Ještě předtím ale firma pět měsíců fakticky užívala majetek protistrany. Pro účely státní registrace je však doba pronájmu 10 měsíců, nikoli 15.

Dodáváme, že k zaúčtování výdajů budete potřebovat také akt potvrzující, že vaše společnost obdržela majetek k užívání před uzavřením smlouvy.

Není neobvyklé, že si organizace pro své umístění pronajme kancelářské a průmyslové prostory. Tyto náklady lze zahrnout do nákladů společnosti.

Obecné účtování nákladů na pronájem

Pronájem prostor může zahrnovat trvalou (pevná cena za metr čtvereční) a variabilní část (platby za energie, elektřina). Pokud je v podmínkách smlouvy variabilní nájemné, majitel prostor samostatně zaplatí částku těchto závazků správcovským společnostem a poté vystaví nájemci fakturu v poměru k jím spotřebovaným službám.

K poslednímu dni v měsíci organizace zahrnuje náklady na pronájem prostor do nákladů. Výběr účtu pro zohlednění výpočtu nájemného závisí na účelu oblasti (sklad, kancelář, výrobní dílna atd.):

• Pro debet: 20, 44, pro kredit -.

• Debetní 60 Kredit.

Pronajímatel, který je plátcem DPH, vystavuje faktury:

• Debet 19 Kredit 60 – DPH na vstupu;
• Debet 68 Kredit DPH 19 – možnost odpočtu DPH.

To je však možné, pokud jsou prostory využívány pro potřeby podléhající této dani.

Organizace si pronajala kancelářské prostory o velikosti 30 m 2 . Cena je 1200 rublů / m za měsíc (DPH 183 rublů).

Elektrické vedení:

Účtování zlepšení

Nájemce může nemovitost vylepšit: provést opravy, nainstalovat alarm, vyměnit okna, dveře atd. Dělí se na:

• Oddělitelné - takové, které lze demontovat bez poškození prostor majitele (například klimatizace).
• Neoddělitelné - vylepšení, které nelze přesunout, odvezeno bez poškození prostor po skončení doby pronájmu (například kosmetické opravy).

Nedílné úpravy musí být provedeny po dohodě s pronajímatelem, jinak má právo jejich náklady neuhradit. Výjimkou je generální oprava, která zvyšuje počáteční hodnotu nemovitosti.

Náklady na neoddělitelná vylepšení se berou v úvahu:

• na vrub účtu 08 a ve prospěch účtů, díky čemuž bylo vyrobeno x 10, 20 atd.

Samotný fakt neoddělitelného zlepšení, respektive jeho přijetí do účetnictví, se odráží v zápisu:

• Debet 08 Kredit 01 (pro kapitálové investice).

Pro zlepšení v tomto případě je DPH odpočitatelná. Pokud zlepšení souvisí s udržováním prostor v provozuschopném stavu, jsou náklady odepsány najednou zaúčtováním:

• Debet 08 Kredit 91.2.

Pokud nejsou práce s pronajímatelem dohodnuty a ten odmítne náklady uhradit, je zůstatková cena (po odpisech po dobu pronájmu prostor) zhodnocení odepsána jako bezúplatný převod (debet 91,2 Kredit 01) , která podléhá DPH (debet 91,2 Kredit 68 DPH).

V případě, že pronajímatel uhradí nájemci neoddělitelná vylepšení, uveďte:

• Debet 60 Kredit 08.

Organizace provedla opravu pronajatých prostor se souhlasem pronajímatele, který následně odmítl proplatit náklady. Výše nákladů byla: materiál 273 525 rublů. (DPH 41 724 rublů), služby organizace provádějící opravy - 120 000 rublů. (DPH 18 305 rublů). Nájemné podle smlouvy je 65 000 rublů. za měsíc (DPH 9915 rublů). Doba užívání prostor po opravě je 18 měsíců. Odpisy jsou 5280 rublů. za měsíc.

Elektrické vedení:

Nemovitosti vlastní jen málo společností, častěji - firmy pronajímají kanceláře, sklady a výrobní prostory. Jak takové náklady zaúčtovat? Odpověď na otázku zná Tengiz Bursulaia, vedoucí auditor AKF MIAN CJSC.

Náklady na pronájem prostor zahrnují náklady na: nájemné; energie (pokud jsou náklady na elektřinu, teplo, vodu atd. spotřebované nájemcem hrazeny nad rámec nájemného); rekonstrukce pronajatého prostoru. Zvažte příklady účetního a daňového účtování těchto nákladů.

Pronajmout si

Nejprve si povíme něco o účtování nákladů na pronájem. Náklady na pronajatý nebytový prostor se v účetnictví nájemce promítnou na podrozvahový účet 001 „Pronajatý dlouhodobý majetek“ v ocenění stanoveném smlouvou, a to ke dni skutečného převzetí nemovitosti ( Návod k použití účtové osnovy pro účtování finanční a hospodářské činnosti organizací, schválený výnosem MF ze dne 31. října 2000 město č. 94n).

Náklady na pronájem nebytových prostor, které jsou využívány k hlavní činnosti společnosti, se účtují do nákladů na běžnou činnost (odst. 5 a odst. 7 účetního předpisu „Náklady organizace“ PBU 10/99, schváleného vyhláškou č. Ministerstva financí ze dne 6. května 1999 č. 33n). Časové rozlišení nájemného se promítá měsíčně na vrub účtu 20 „Hlavní výroba“ a ve prospěch účtu 76 „Vyrovnání s různými dlužníky a věřiteli“. Při převodu částky je potřeba provést zápis na vrub účtu 76 a ve prospěch účtu 51 „Zúčtovací účty“.

Nyní pojďme mluvit o daních. Převod nemovitosti k pronájmu je uznáván jako služba (ustanovení 5, článek 38 daňového řádu Ruské federace). Obecně platí, že DPH předložená organizaci může být odpočitatelná v den, kdy jsou služby přijaty k zaúčtování na základě správně vystavené faktury a za přítomnosti příslušných primárních dokumentů (ustanovení 1, odstavec 2, článek 171, odstavec 1, článek 172 daňový řád Ruské federace).

Poznámka

Výdaje nájemce na úhradu nákladů na energie (včetně DPH) jsou účtovány jako náklady na běžnou činnost. Tyto výdaje jsou v tomto případě zaúčtovány ke dni obdržení dokladů o vypořádání od pronajímatele.

Co se týče daně z příjmu. Leasingové platby se týkají ostatních nákladů souvisejících s výrobou a prodejem. To je uvedeno v pododstavci 10 odstavce 1 článku 264 daňového řádu Ruské federace. Dovolte mi připomenout, že přiměřené a doložené výdaje jsou uznány jako výdaje (ustanovení 1, článek 252 daňového řádu Ruské federace).

Daňový řád nestanoví seznam dokumentů, které mohou potvrdit náklady na pronájem místnosti. Podle oficiální pozice(Dopisy Ministerstva financí ze dne 26. srpna 2014 č. 03-07-09/42594, ze dne 24. března 2014 č. 03-03-06/1/12764, ze dne 13. prosince 2012 č. 03-11- 06/2/ 145, ze dne 13. října 2011 č. 03-03-06 / 4/118, ze dne 9. listopadu 2006 č. 03-03-04 / 1/742, Federální daňová služba pro Moskvu ze dne 17. října 2011 č. 16- 15/ [e-mail chráněný]), k potvrzení těchto nákladů stačí mít: dohodu sepsanou v souladu s občanským právem; akt převzetí a převodu majetku; měsíční akt převzetí poskytnutých služeb (pokud je povinnost jeho vydání stanovena smlouvou); platební doklady potvrzující skutečnost zaplacení plateb nájemného.

V únoru 2016 obdržela organizace na základě kolaudačního souhlasu do užívání nebytové prostory. Jeho cena je stanovena ve smlouvě - 2 500 000 rublů. Prostory slouží k výrobě.

Měsíční nájemné je 35 400 rublů (včetně DPH 5 400 rublů) a platí ho organizace k poslednímu dni běžného měsíce, počínaje měsícem, ve kterém byly měřiče převedeny na nájemce. Organizace používá v daňovém účetnictví akruální metodu, pak budou účetní záznamy vypadat takto:

V únoru 2016:

DEBET 001
- 2 500 000 rublů - odráží náklady na nebytové prostory obdržené na základě nájemní smlouvy. Primárním dokumentem je akt převzetí a převod nemovitosti.

Měsíčně po dobu trvání nájmu, počínaje únorem 2016, musíte provést následující záznamy:

DEBET 20   KREDIT 76
- 30 000 rublů - vzniklo nájemné (35 400 - 5 400). Primární dokumenty: nájemní smlouva, faktura pronajímatele;

DEBET 19   KREDIT 76
- 5400 rublů - uvedená DPH se odráží. Primární doklad – faktura;

DEBET 68   KREDIT 19
- 5400 rublů - předložená DPH je akceptována k odpočtu. Primární doklad – faktura;

DEBET 76   KREDIT 51
- 35 400 rublů - nájemné se převádí na pronajímatele. Primárním dokladem je bankovní výpis z běžného účtu.

Veřejné služby

Náklady na energie spotřebované společností mohou být uhrazeny majiteli prostor nad rámec nájemného na základě samostatné dohody nebo smlouvy, ve které je uvedeno, že nájemce uhradí vlastníkovi měřidel své náklady na úhradu těchto nákladů. služby.

Výdaje nájemce na úhradu nákladů na energie (včetně DPH) jsou účtovány jako výdaje na běžnou činnost (odst. 5 a odst. 7 PBU "Výdaje organizace" PBU 10/99, schváleného nařízením Ministerstva financí ze dne 6. 1999 č. 33n, odstavec 2 článku 346.11, odstavec 3, odstavec 2 článku 170 daňového řádu Ruské federace). Uvedené výdaje jsou v tomto případě zaúčtovány ke dni obdržení zúčtovacích dokladů od pronajímatele (článek 16 PBU 10/99).

V účetnictví se tyto náklady na platby energií pronajímateli promítnou na vrub účtů nákladového účetnictví v souladu s kreditem účtu pro zaúčtování vypořádání s pronajímatelem - například účet 76 „Vyrovnání s různými dlužníky a věřiteli“ . Při převodu takového poplatku na vlastníka areálu je proveden zápis na vrub účtu 76 a ve prospěch účtu 51 „Zúčtovací účty“ (Pokyny k použití Účtové osnovy pro účtování finančních a ekonomických činností organizací, schváleno výnosem Ministerstva financí ze dne 31. října 2000 č. 94n).

V účetnictví k poslednímu dni každého měsíce nájmu musí nájemce provést následující zápis:

DEBIT 20 (26, 44)  KREDIT 76
- odráží náklady na spotřebované energie, hrazené pronajímateli.

Nyní pojďme mluvit o daňovém účetnictví. Pokud jde o DPH: daň předložená dodavateli zboží (práce, služby) zakoupeného za účelem provádění operací uznaných jako předměty zdanění touto daní podléhá odpočtu (ustanovení 2 článku 171 daňového řádu Ruské federace) . Uvedené odpočty se provádějí na základě faktur dodavatelů (ustanovení 1 článku 172 daňového řádu Ruské federace).

Co se týče daně z příjmu. Pro účely jejího výpočtu jsou výdaje nájemce na úhradu nákladů za spotřebované energie zohledněny jako součást věcných výdajů (odst. 1 odst. 2, § 253 a odst. 5, odst. 1, § 254 daňového řádu Ruská federace).

Podle vysvětlení fiskálů (viz dopisy Federální daňové služby pro Moskvu ze dne 8. června 2009 č. 16-15 / [e-mail chráněný], ze dne 30. června 2008 č. 20-12 / 061162), náklady na úhradu účtů za energie pronajímateli musí být doloženy akty s výpočty účtů za energie a komunikačních služeb vypracovaných pronajímatelem na základě účtů podniků, které poskytoval služby. Při akruální metodě jsou náklady na spotřebované energie zohledněny ve výdajích ke dni obdržení faktur a úkonů od pronajímatele (ustanovení 2, článek 272, doložka 1, článek 252 daňového řádu Ruské federace) .

Podle podmínek smlouvy platí pronajímatel 11 800 rublů (včetně DPH 1 800 rublů) měsíčně a kompenzuje náklady na služby, které spotřebovává.

Výše náhrady se stanoví výpočtem na základě odečtů měřicích zařízení o spotřebě elektřiny a vody za období. Kalkulace nákladů na služby dodávky tepla vychází z poměru pronajaté plochy k celková plocha prostory nájemce.

Za vykazovaný měsíc činily náklady na služby 2950 rublů (včetně DPH 450 rublů).

V účetnictví organizace nájemců by se výpočty nájemného a náhrady nákladů na služby měly odrazit v následujících položkách:

DEBET 44   KREDIT 76
- 10 000 rublů - odráží nájemné za vykazovaný měsíc (11 800 - 1 800). Primární dokumenty: nájemní smlouva, akt převzetí a převod prostor;

DEBET 19   KREDIT 76
- 10 000 rublů - DPH se odráží ve výši nájemného. Primární doklad: faktura;

DEBET 44   KREDIT 76
- 2500 rublů - odráží náklady na služby, které mají být uhrazeny pronajímateli. Primární dokumenty: nájemní smlouva, účet pronajímatele za účty za energie, kopie účtů za energie;

DEBET 19   KREDIT 76
- 450 rublů - DPH se odráží ve výši platby za služby. Primární doklad: faktura;

DEBIT 68/DPH   KREDIT 19
- 2250 rublů - odpočet DPH z nájemného a energií (1800 + 450). Primární doklad: faktura;

DEBET 76   KREDIT 51
- 14 750 rublů - nájemné bylo zaplaceno a náklady na energie byly uhrazeny (11 800 + 2 950). Primární doklad: výpis z účtu na běžném účtu.

Náklady na opravu

V souladu s odst. 2 ust. 616 občanského zákoníku je nájemce povinen udržovat nemovitost v dobrém stavu, provádět běžné opravy na vlastní náklady a nést náklady na údržbu nemovitosti, nestanoví-li zákon nebo smlouva jinak.

Náklady na udržování dlouhodobého majetku v dobrém stavu, včetně dlouhodobého majetku najatého, jsou výdaji na běžnou činnost a jsou součástí pořizovací ceny prodaného zboží (odst. 5, 7, 9 účetního předpisu „Náklady organizace“ PBU 10/99 , schváleného výnosem Ministerstva financí ze dne 6. května 1999 č. 33n).

Na základě odstavců 16, 18 PBU 10/99 jsou náklady na běžnou opravu prostor zaúčtovány v účetnictví ke dni podpisu aktu o převzetí a předání provedených prací. Tyto náklady jsou akceptovány ve výši stanovené na základě ceny a podmínek stanovených smlouvou mezi organizací a dodavatelem zboží (práce, služby) (článek 6 PBU 10/99).

Náklady na opravu pronajatých měřidel se v účtování obchodní organizace promítají na vrub účtu 44 „Náklady na prodej“ souvztažně s ve prospěch účtu 60 „Zúčtování s dodavateli a dodavateli“ (Účtový rozvrh pro účtování finančních a hospodářské činnosti organizací a pokyny k jejímu uplatňování, schválené vyhláškou Ministerstva financí ze dne 31. října 2000 č. 94n).

Poznámka

Náklady na údržbu pozemků, budov a zařízení včetně pronajatého dlouhodobého majetku jsou náklady na běžnou činnost a jsou součástí pořizovací ceny prodaného zboží.

Výše DPH prezentovaná dodavatelem zboží (práce, služby) se promítne na vrub účtu 19 "Daň z přidané hodnoty z nabytých cenností" souvztažně s dobropisem účtu 60. Organizace má právo odečíst částku daň zaplacena, pokud existuje faktura a dokumenty potvrzující platbu za práci (ustanovení 1, odstavec 2, článek 171, odstavec 1, článek 172 daňového řádu Ruské federace).

DPH se v účetnictví promítne na vrub účtu 68 "Výpočty daní a poplatků" v souladu s dobropisem účtu 19.

Pro účely zdanění zisku jsou výdaje na opravu pronajatých prostor spojeny s ostatními výdaji spojenými s výrobou a prodejem (článek 2, článek 1, článek 253, článek 260 daňového řádu Ruské federace).

Jsou-li výdaje zaúčtovány na akruální bázi, jsou tyto náklady uznány jako náklad ve vykazovaném období, ve kterém byly vynaloženy, bez ohledu na jejich úhradu (článek 5, článek 272 daňového řádu Ruské federace). Jsou nepřímé (článek 320 daňového řádu Ruské federace).

Obchodní organizace pronajímá skladovací prostory. Podle podmínek uzavřené smlouvy je společnost povinna v případě potřeby včas a se svolením pronajímatele na vlastní náklady provést běžné opravy obsazeného prostoru.

Ve sledovaném měsíci společnost opravila střechu skladu.

K provedení prací organizace využila služeb opravárenské a stavební firmy. Smluvní náklady na opravu byly 59 000 rublů (včetně DPH 9 000 rublů). V témže měsíci byl podepsán akt o převzetí a předání provedeného díla. Organizace zjišťuje příjmy a náklady pro účely daně ze zisku na akruální bázi.

DEBET 44   KREDIT 60
- 50 000 rublů - odráží náklady na současné opravy (59 000 - 9 000). Primární dokument: akt převzetí a předání provedené práce;

DEBET 19   KREDIT 60
- odráží výši DPH předloženou opravnou a stavební firmou. Primární doklad: faktura;

DEBIT 60  KREDIT 51
- 59 000 rublů - zaplaceno opravárenské a stavební společnosti za práci. Primární doklad: výpis z účtu na běžném účtu;

DEBIT 68/DPH   KREDIT 19
- 9000 rublů - částka DPH za opravy je přijata k odpočtu. Primární doklady: bankovní výpis z běžného účtu, faktura.

Pomozte svému podnikání růst

Neocenitelná zkušenost s řešením skutečné úkoly, odpovědi na složité otázky, speciálně vybrané čerstvé informace v tisku pro účetní a manažery.

Pro realizaci podnikatelských aktivit firma vyžaduje prostory. Může být ve vlastnictví nebo v pronájmu. Druhá možnost je nejběžnější, protože ne všichni podnikatelé si mohou dovolit koupit prostory. Pronájem zahrnuje vznik fixních nákladů. Je třeba je řádně zvážit.

Účetnictví nájemného

Pro fixaci nákladů na pronájem nebytových prostor se používá podrozvahový účet 001 „Pronajatý dlouhodobý majetek“. Zohledňují se náklady na bydlení předepsané ve smlouvě. Náklady jsou vykázány při skutečném převzetí prostor. Tato pravidla stanoví Pokyn k používání účtové osnovy, vydaný výnosem Ministerstva financí č. 94n ze dne 31.10.2000.

Výdaje na nájemné jsou v souladu s odst. 5 a 7 účetních předpisů zřízených výnosem Ministerstva financí č. 33n ze dne 6. května 1999 považovány za výdaje za hlavní oblasti činnosti. Měsíční časové rozlišení leasingu se promítá do účtu DT 20 „Hlavní výroba“ a účtu ČT „Vyrovnání s věřiteli. Při převodu platby na pronajímatele je potřeba provést zápis na účet 76 DT a účet 51 CT.

Jako část daňové účetnictví převod nemovitosti k pronájmu se považuje za službu na základě čl. 38 odst. 5 daňového řádu Ruské federace. , předložený společnosti, je přijat k odpočtu v okamžiku přijetí služby pronájmu do účetnictví. Odpočet se provádí na základě primární dokumentace na základě čl. 171 odst. 2 čl. 172 odst. 1 daňového řádu Ruské federace.

POZORNOST! Výdaje za energie (včetně DPH) budou zahrnuty do struktury nákladů v hlavních oblastech činnosti společnosti. Jsou zaúčtovány v okamžiku přijetí účtenek od osoby poskytující službu pronájmu.

daňové účetnictví

Leasingové platby jsou považovány za další náklady na výrobu a distribuci. Odpovídající údaj je uveden v odstavci 1 článku 264 daňového řádu Ruské federace. Podnikatel si musí pamatovat, že výdaje, které odpovídají těmto charakteristikám, mohou být uznány jako náklady:

• Finanční proveditelnost plateb.
• Dostupnost podpůrných dokumentů.

Daňový řád neobsahuje seznam cenných papírů, které potvrzují skutečnost nájmu. nicméně nezbytné informace je v dopisech Ministerstva financí č. 03-07-09 / 42594 ze dne 26.08.2014 a č. 03-03-06 / 1/12764 ze dne 24. 3. 2014. K potvrzení pronájmu prostor jsou potřeba tyto dokumenty:

• Nájemní smlouva uzavřená v souladu se zákonem.
• Akt převzetí a převodu prostor.
• Platební papíry, které nájemce obdrží při platbě za služby.
• Potvrzení o převzetí služeb, vystavované měsíčně.

Poslední dokument je nutný pouze v případě, že je potřeba měsíčního potvrzení o převzetí služby stanovena v hlavní smlouvě.

Příklad

V březnu 2017 si společnost pronajala nebytové prostory na základě kolaudačního souhlasu. Je to nezbytné pro potřeby výroby. Společnost platí nájemné k poslednímu dni v měsíci. Zapojení bude v tomto případě následující:

• DT001. Náklady na pronájem prostor jsou fixní. Tento příspěvek je splatný v březnu 2017. Částka se odráží na základě aktu převzetí a převodu.
• DT20 KT76. Kalkulace měsíčního nájemného. Vyrobeno na základě nájemní smlouvy.
• DT19 KT76. Uplatněná DPH. Promítnuto na základě faktury.
• DT68 KT19. Přijetí DPH k odpočtu na základě faktury.
• DT76 KT51. Převod platby pronajímateli. Provádí se na základě výpisu z běžného účtu od bankovního ústavu.

Všechna výše uvedená zaúčtování, kromě prvního, jsou prováděna měsíčně.

Veřejné služby

Poplatky za služby mohou být placeny různé způsoby. Platby může provádět pronajímatel. V tomto případě musí nájemce uhradit náklady vlastníka prostor. Náklady na vyúčtování energií včetně DPH jsou zahrnuty ve struktuře výdajů za hlavní oblasti činnosti, která je stanovena v odstavcích 5 a 7 účetních pravidel schválených vyhláškou Ministerstva financí č. 33 ze dne 05.06. 1999. Tyto náklady jsou uznány pouze v případě, že společnost obdržela zúčtovací doklady (základem je odstavec 16 PBU 10/99).

V účetnictví se náklady za energie účtují podle DT účtu nákladového účetnictví. Zápočtový účet je ve prospěch účtu 76. Při převodu peněz nájemci se používá toto zaúčtování: DT76 KT51. Odpovídající označení je uvedeno v Návodu k používání účtové osnovy, zřízeném výnosem Ministerstva financí č. 94n ze dne 31.10.2000.

Použité příspěvky

Při účtování účtů za energie jsou relevantní tato účtování:

• DT44 KT76. Stanovení nákladů na energie. Předpokládá se, že poplatek zaplatí pronajímatel a nájemce uhradí veškeré náklady. Ty se odrážejí na základě nájemní smlouvy, faktury vystavené pronajímatelem, účtu za energie.
• DT19 KT76. Oprava DPH u účtů za energie. Zápis se provádí na základě faktury.
• DT68 KT19. Přijetí na odpočet DPH za energie.
• DT76 KT51.Úhrada účtů za energie pronajímateli. Zápis se provádí na základě výpisu z běžného účtu.

Částka za každé zaúčtování musí být potvrzena primárními dokumenty.

daňové účetnictví

Srážka se provádí s ohledem na daň předloženou pronajímatelem. Předpokládá se, že pronájem prostor a související výdaje jsou předmětem daně na základě čl. 171 odst. 2 daňového řádu Ruské federace. Srážky se provádějí na základě faktur (základem je odstavec 1 článku 172 daňového řádu Ruské federace). Chcete-li vypočítat daň z příjmu, musíte ve struktuře materiálových nákladů vzít v úvahu náklady na služby. To je uvedeno v čl. 253 odst. 2 a čl. 254 odst. 1 daňového řádu Ruské federace.

Existují také dopisy od Federální daňové služby č. 16-15 / 058069 ze dne 30.06.2008.

Podle nich musí být výdaje na účty za energie potvrzeny akty výpočtu plateb vytvořených pronajímatelem.

Potřebujete to pro daňové účely. Náklady na použité zdroje jsou zohledněny v okamžiku, kdy společnost obdrží faktury a úkony. Základem je odstavec 2 článku 272 daňového řádu Ruské federace, odstavec 1 článku 252 daňového řádu Ruské federace.

Náklady na opravu

Odstavec 2 článku 616 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že nájemce musí sledovat dobrý stav pronajatého majetku. Opravy provádí nájemce na své náklady, není-li ve smlouvě mezi stranami stanoveno jinak. Související náklady se účtují jako náklady v hlavních oblastech činnosti. Jsou zahrnuty do ceny prodaného zboží na základě odstavců 5, 7, 9 účetního předpisu PBU 10/99, stanoveného vyhláškou Ministerstva financí č. 33n ze dne 5. 6. 1999.

Odstavce 16 a 18 PBU 10/99 uvádějí, že náklady na běžné opravy jsou promítnuty do účetnictví v okamžiku podpisu aktu o převzetí a předání provedeného díla. Výše nákladů je stanovena na základě informací uvedených ve smlouvě. Náklady na opravy jsou promítnuty na účtu 44 DT, souvztažným účtem je účet 60 CT.

Použité příspěvky

Při zohlednění nákladů na opravy se používají tyto transakce:

• DT44 KT60. Stanovení nákladů na opravy. Zápis se provádí na základě aktu převzetí a předání provedeného díla.
• DT19 KT60. Výše DPH účtované opravnou společností. Zaúčtování se provádí na základě faktury.
• DT60 KT51. Převod platby opravářské firmě.
• DT68 KT19. Přijetí na odpočet částky DPH.

Je nutné uzavřít dohodu s firmou, která opravu provádí. V opačném případě bude účetnictví nezákonné, protože není doloženo.

"Účetní bulletin", N 2, 2005

Přestože je v publikacích, referenčních systémech dostatek vysvětlení, publikací a dalších informací týkajících se pronájmu, množství dotazů na toto téma, které redakce našeho časopisu obdržela, naznačuje, že téma je relevantní a vyžaduje další analýzu a vysvětlení.

V rámci článku se budeme zabývat problematikou účtování a zdanění vyúčtování nájemce a pronajímatele za účty za energie, stejně jako postup při zpracování primárních dokumentů, faktur.

Právní úprava nájemních smluv

V článku 606 občanského zákoníku Ruská Federace(dále jen Občanský zákoník Ruské federace) je stanoveno, že nájemní smlouvou se pronajímatel (pronajímatel) zavazuje poskytnout nájemci (nájemci) majetek za úplatu do dočasné držby a užívání nebo do dočasného užívání.

Podle článku 609 občanského zákoníku Ruské federace je nájemní smlouva uzavřena na dobu delší než jeden rok, a pokud je alespoň jedna ze stran smlouvy uzavřena entita, - bez ohledu na termín musí být uzavřena písemně. Státní registraci zároveň podléhá smlouva o pronájmu nemovitosti, která zahrnuje zejména budovy (článek 130 občanského zákoníku Ruské federace).

Právo na pronájem nemovitosti náleží jejímu vlastníkovi. Pronajímatelem mohou být i osoby oprávněné zákonem nebo vlastník k pronájmu nemovitosti. To je napsáno v článku 608 občanského zákoníku Ruské federace.

Pokud jde o převod majetku (článek 611 občanského zákoníku Ruské federace)

Pronajímatel je povinen poskytnout nájemci nemovitost ve stavu, který odpovídá podmínkám nájemní smlouvy a účelu nemovitosti, přičemž nemovitost pronajímá s veškerým příslušenstvím a souvisejícími dokumenty (technický pas, certifikát kvality atd.). .).

Pokud jde o zřízení a platby nájemného (článek 614 občanského zákoníku Ruské federace)

Nájemce je povinen včas platit za užívání nemovitosti (nájemné). Postup, podmínky a termíny placení nájemného stanoví nájemní smlouva.

Nájemné se stanoví za veškerý pronajatý majetek jako celek nebo samostatně za každý z nich základní části tak jako:

1. definovány pevnou částkou plateb prováděných pravidelně nebo najednou;
2. zjištěný podíl produktů, ovoce nebo příjmů získaných v důsledku užívání pronajatého majetku;
3. poskytování určitých služeb nájemcem;
4. převod smlouvou stanovené věci nájemcem do vlastnictví nebo do nájmu pronajímateli;
5. uložení nájemci smlouvou stanovených nákladů na zhodnocení pronajaté věci.

Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě stanovit kombinaci těchto forem nájemného nebo jiné formy úhrady nájemného.

Dodáváme, že nájemné lze vypočítat minimálně dvěma způsoby:

• s přihlédnutím k nákladům na energie, to znamená, když nájemné pokrývá všechny výdaje pronajímatele, včetně „komunálních“;
• bez nákladů na energie, to znamená, že nájemné zahrnuje odpisy, daň z nemovitosti, platby za pozemky a další výdaje, které pronajímatel jako vlastník nese za pronajatý majetek.

Tyto metody podrobně probereme níže.

Nestanoví-li smlouva jinak, lze výši nájemného měnit dohodou stran ve lhůtě stanovené smlouvou, nejvýše však jednou ročně. Zákon může stanovit další minimální podmínky pro přezkoumání výše nájemného u některých typů nájmu, jakož i u nájmu některých druhů nemovitostí.

Zde je také vhodné poznamenat, že v odstavci 11 Informačního dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11. ledna 2002 N 66 je uvedeno, že pouze podmínka smlouvy by měla zůstat nezměněna během roku však může stanovit jak pevnou výši nájemného, ​​tak postup (mechanismus) jejích výpočtů. Pokud tedy nájemné zahrnuje náklady na energie vypočítané měsíčně buď při spotřebě nájemcem nebo jiným odůvodněným způsobem, nebude změna výše nájemného v rozporu s občanským zákoníkem Ruské federace.

Pokud jde o údržbu pronajatého majetku (článek 616 občanského zákoníku Ruské federace)

Nájemce je povinen udržovat nemovitost v dobrém stavu, na vlastní náklady provádět běžné opravy a nést náklady na údržbu nemovitosti, nestanoví-li zákon nebo nájemní smlouva jinak. Nájemce (nájemce) je tedy povinen platit poplatky za energie, samozřejmě pokud smlouva nebo zákon nestanoví jiný postup.

Jinými slovy, náklady (výdaje) na úhradu účtů za energie, včetně nákladů na technický provoz inženýrských sítí budovy, náklady na elektřinu, teplo, vodu, stočné a údržbu pomocných prostor, náklady na výstavbu pojištění a další náklady, nese v souladu s podmínkami nájemní smlouvy pronajímatel nebo nájemce.

Co může souviset s utilitami

Náklady na služby zahrnují náklady na platby organizacím třetích stran (nebo organizacím vyrobeným vlastními silami) za služby nezbytné k zajištění běžného provozu budov, staveb a jednotlivých prostor.

Mezi hlavní služby patří:

• zdroj napájení;
• dodávka tepelné energie (pro vytápění a ohřev vody);
• zásobování vodou a kanalizace;
• zásobování plynem.

Podrobný seznam veřejně prospěšných služeb jako druhu činnosti je uveden v Všeruský klasifikátor služby obyvatelstvu OK 002-93 (OKUN), schváleno vyhláškou Státní normy Ruska ze dne 28.06.1993 N 163.

Když už mluvíme o dalších službách, které lze také připsat utilitám, je třeba zdůraznit následující:

• čištění a odklízení sněhu, odpadků a jiných odpadních vod;
• dezinfekce a deratizace, hubení hlodavců, různého hmyzu, ale i provzdušňování skladů;
• protipožární opatření;
• čištění a terénní úpravy území a ulic přilehlých k instituci;
• praní prádla, koberce, závěsy, ubrusy, ubrousky, ručníky, další předměty měkký inventář, stejně jako čalouněný nábytek;
• čištění komínů; tření podlah, lepení a mytí oken;
• Údržba a opravy výtahových zařízení, klimatizací, elektrického osvětlení, topení, instalatérských prací, kanalizačních systémů instalovaných v budovách a prostorách;
• údržba kanalizací;
• provádění energetických inspekcí a certifikací, metrologické kontroly veřejných služeb.

Nepatří do kategorie veřejných služeb, ale ve stejném pořadí jsou zohledněny telefonní služby, požární a strážní služby pro budovy, stavby a prostory, jakož i televizní a rozhlasové služby.

Vztah mezi nájemcem a pronajímatelem při placení účtů za energie

Zvažte vše možné možnosti vztah stran v nájemní smlouvě na úhradu energií.

Energie a komunikační služby na základě nájemních smluv pro prostory (budovy, stavby) lze tedy platit následujícími způsoby.

Varianta 1. Náklady na služby spojené s údržbou pronajatých prostor nese nájemce, přičemž sám uzavírá samostatné smlouvy s poskytovateli služeb.

Varianta 2. Náklady na energie spojené s údržbou pronajatých prostor dle nájemní smlouvy nese pronajímatel a jejich výše je fakticky zohledněna při stanovení nájemného.

Varianta 3. Náklady na služby spojené s údržbou pronajatých prostor nese nájemce, přičemž neuzavírá smlouvy s poskytovateli služeb, ale pronajímateli kompenzuje náklady na úhradu účtů za energie.

Možnost 4. Nájemce vystupuje jako předplatitel pro určité typy energie a provádí veškeré platby prostřednictvím předplatitele (pronajímatele).

Zvažme každou metodu podrobněji.

Náklady na energie nese nájemce a sám uzavírá samostatné smlouvy s poskytovateli služeb

Nájemce samostatně uzavírá příslušné smlouvy s organizacemi zásobujícími pronajatý majetek elektřinou, vodou, teplem, s telekomunikačním operátorem apod. Všimněte si, že tato metoda je zřídka používána stranami. Je to způsobeno především obtížemi spojenými konkrétně s obnovou smluv na straně dodavatelů energií a dalších organizací poskytujících inženýrské služby. Tento způsob lze zároveň využít v případech, kdy je předmětem nájmu státní či obecní majetek nebo je smlouva uzavřena na dlouhou dobu.

Postup při uzavírání smluv o poskytování veřejných služeb je stanoven občanským zákoníkem Ruské federace. Pořadí napájení se řídí §6 kapitoly 30 občanského zákoníku Ruské federace. Smlouva o dodávce energie se uzavírá mezi organizací zásobující energií a předplatitelem (spotřebitelem) (článek 539 občanského zákoníku Ruské federace).

Pravidla smlouvy o dodávce energií se vztahují i ​​na vztahy související s dodávkou tepelné energie prostřednictvím připojené sítě, dále plynu, ropy a ropných produktů, vody apod., pokud zákon, jiné právní úkony nestanoví jinak, nebo z toho nevyplývá z povahy závazku (článek 548 občanského zákoníku Ruské federace).

V tomto případě pronajímatel nenese náklady na placení účtů za energie za pronajaté prostory (budovy). Pronajímatel dostává pouze nájemné, jehož výši zahrnuje do příjmu (článek 250 odst. 4 nebo článek 249 daňového řádu Ruské federace), a také z něj platí DPH (článek 146 daňového řádu Ruské federace). Federation), samozřejmě za předpokladu, že je plátcem těchto daní.

Je-li povinnost hradit inženýrské sítě z nájemní smlouvy nebytového prostoru (budovy) převedena na nájemce, pak tyto náklady zohlední v rámci ostatních výdajů spojených s výrobou a (nebo) prodejem, na základě dokladů vydaných poskytovateli služeb v souladu s ustanovením 10 odst. 1 článku 264 daňového řádu Ruské federace, jakož i náklady na zaplacení nájemného.

DPH zaplacenou v rámci plateb za energie poskytovatelům služeb, nájemce akceptuje k odpočtu obecný řád, samozřejmě za podmínek stanovených v článcích 171 a 172 daňového řádu Ruské federace (dostupnost faktury, dokumentů prokazujících platbu atd.).

Náklady na energie hradí pronajímatel a jejich výše je zohledněna při stanovení nájemného

Při použití této možnosti musí nájemník i pronajímatel zvážit následující body.

V textu nájemní smlouvy musí strany uvést, že náklady na údržbu pronajatých prostor (budovy) nese pronajímatel. V tomto případě bude pronajímatel povinen na své náklady uhradit poplatky za energie dle faktur, které mu vystaví poskytovatelé těchto služeb, které budou hrazeny nájemcem v rámci plateb nájemného.

Výše leasingových splátek může být stanovena smlouvou, a to jak formou pevné měsíční splátky, tak kalkulací včetně nájemného jako takového a skutečných nákladů na energie za určité období.

Je zřejmé, že v prvním případě musí pronajímatel provést předběžné výpočty průměrných měsíčních nákladů na účty za energie, o které by se měly zvýšit měsíční platby nájemného s přihlédnutím k sezónním výkyvům. Ve druhém případě - určit postup (mechanismus) pro výpočet účtů za energie splatných nájemcem.

Výpočty lze provést:

• na základě odečtů samostatně instalovaných měřičů;
• v poměru k plochám obsazeným nájemcem;
• v poměru k výkonu zařízení instalovaných v pronajatých prostorách;
• jiným způsobem.

Pronajímatel má právo započítat tyto náklady do výdajů snižujících základ daně z příjmů:

• nebo na základě odstavce 1, odstavce 1, článku 265 daňového řádu Ruské federace jako výdaje na údržbu majetku převedeného na základě nájemní smlouvy, pokud tyto výdaje nejsou pro organizaci provozní;
• nebo na základě pododstavce 49 odst. 1 článku 264 daňového řádu Ruské federace, pokud se tyto výdaje týkají výroby a prodeje (nájem je normální typ činnosti).

Stejně jako v první variantě dostává pronajímatel nájem, který pro něj bude příjmem.

DPH zaplacená pronajímatelem jako součást účtů za energie je nárokována na odpočet na základě ustanovení 1 odstavce 2 článku 171 daňového řádu Ruské federace za předpokladu, že nájemné podléhá DPH.

Pokud jde o nájemce, platí pronajímateli pouze nájemné, jehož výši zahrne do svých výdajů (čl. 10 odst. 1, článek 264 daňového řádu Ruské federace), a DPH, kterou mu předloží pronajímatel je odpočitatelný způsobem stanoveným v čl. 171 a 172 daňového řádu Ruské federace.

Příklad 1. V únoru 2005 pronajala CJSC Victoria kancelářské prostory společnosti LLC Kassandra na základě nájemní smlouvy. Smlouva stanoví, že účty za energie platí pronajímatel CJSC "Victoria". Smlouva také stanoví, že splátka leasingu se vypočítá následovně: nájemné se sečte ve výši 35 400 rublů. za měsíc (včetně DPH - 5400 rublů) a náklady na služby připadající na pronajaté prostory za měsíc. Výpočet se provádí v poměru k ploše obsazené nájemcem, což je 10% z celkové plochy budovy.

Na základě výpočtu činily náklady na energie, které mají být zahrnuty do platby nájemného za únor, 11 800 rublů včetně DPH (118 000 rublů x 10 %). CJSC Victoria tak vystavila nájemci fakturu na celkovou částku 47 200 rublů včetně DPH.

Zápisy do knih pronajímatele budou provedeny v únoru.

Debet 62, podúčet "Tenant Kassandra LLC", Kredit 90-1

• 47 200 RUB - odráží výnosy z pronájmu majetku;

Debet 90-3 Kredit 68 "DPH"

• 7200 rublů. - účtovaná DPH;

Debet 20, podúčet „Tenant Kassandra LLC“, kredit 60

• 10 000 rublů. - jsou zohledněny náklady na energie, které mají být zahrnuty do platby nájemného;

Debet 19 Kredit 60

• 1800 rublů. - Včetně DPH;

Debet 60 Kredit 51

• 11 800 rublů. - převedl peníze poskytovatelům veřejných služeb;

Debet 68 „DPH“ Kredit 19

• 1800 rublů. - vrácená DPH na vstupu;

Debet 90-2 Kredit 20, podúčet "Tenant LLC Kassandra"

• 10 000 rublů. - výdaje jsou odepsány;

Debet 51 Kredit 62

• 47 200 RUB - přijatá platba od nájemce za únor.

Pokud pronájem není pro společnost běžnou činností, pak se výše nájemného zohledňuje jako provozní výnos. V této situaci by se to mělo projevit ve prospěch účtu 91, podúčet 1 "Ostatní příjmy". Náklady na úhradu energií je třeba přiřadit k provozním nákladům (na vrub účtu 91, podúčet 2 „Ostatní náklady“).

V účetnictví nájemce budou v únoru provedeny tyto zápisy:

Debet 20 Kredit 60, podúčet "Pronajímatel CJSC" Victoria "

• 40 000 rublů. - promítne se do účetního nájemného;

Debet 19 Kredit 60, podúčet "Lessor CJSC Victoria"

• 7200 rublů. - na základě faktury je zohledněna DPH;

Debet 60, podúčet "Pronajímatel CJSC Victoria", Kredit 51

• 47 200 RUB - převedl peníze pronajímateli;

Debet 68 „DPH“ Kredit 19

• 7200 rublů. - Vrácená DPH na vstupu.

Nájemce nese náklady za energie a zároveň neuzavírá smlouvy s poskytovateli energií, ale kompenzuje pronajímateli náklady na placení účtů za energie.

Tato možnost je nejběžnější a pravděpodobně nejobtížnější. Začněme tím, že v Informačním dopise předsednictva Nejvyššího rozhodčího soudu N 66, o kterém jsme se již zmiňovali, je naznačeno, že uzavření smlouvy mezi nájemcem a pronajímatelem smlouvy o stanovení postupu při účasti pronajímatele nájemce v nákladech na spotřebu elektřiny nelze kvalifikovat jako smlouvu o dodávce energií. Prezidium Nejvyššího rozhodčího soudu tak definitivně konstatovalo, že nájemce v tomto případě není podúčastníkem a pronajímatel není energetickou organizací. Uzavření takové dohody tedy nesmí být v rozporu s občanským zákoníkem Ruské federace.

Při této možnosti vypořádání si strany v nájemní smlouvě stanoví, že náklady na energie nese nájemce, ale pronajímatel se vypořádá s poskytovateli služeb a nájemce mu uhradí náklady na tyto služby na základě dokladu (faktury) vystaveného pronajímatelem. pronajímatel. Pronajímatel provádí platby za energie na základě faktur, které mu vystaví poskytovatelé služeb, a poté vystaví fakturu nájemci.

Pronajímatel vypočítá skutečnou spotřebu inženýrských sítí nájemcem jedním ze způsobů, které byly diskutovány dříve.

Pronajímatel v takovém smluvním vztahu s nájemcem nebude moci zohlednit náklady na úhradu energií v části připadající na pronajaté prostory pro účely daně ze zisku, neboť dle smlouvy se jedná o výdaje nájemce, a pronajímatel nemá nic společného s jeho výrobní činností. To znamená, že je nelze doložit a zdůvodnit.

Uhrazená částka za výdaje za energie, kterou pronajímatel obdržel od nájemce, tedy rovněž není příjmem, který by se měl zahrnout do základu daně z příjmu, protože s sebou nenese získání ekonomických výhod pronajímatelem.

Nájemce zase uhradí pronajímateli náklady na energie, má právo zohlednit výši takové náhrady při zdanění zisku. To je uvedeno v bodě 8 Metodických doporučení pro aplikaci kapitoly 25 „Daň z příjmů právnických osob“ daňového řádu Ruské federace, jakož i v samostatných dopisech daňových úřadů, například Dopisy UMNS pro Moskvu ze dne 23. 8. 2002 N 26-12 / 39149, ze dne 22. 7. 2003 N 26-12/40946.

Výdaje nájemce samozřejmě musí být nejen odůvodněné a odůvodněné, ale také doložené. Smlouva proto musí stanovit postup při sestavování a předkládání dokladů pronajímatelem, na základě kterého je platí nájemce. Zároveň je třeba mít na paměti, že všechny takové výdaje musí být doloženy s uvedením spotřebovaných zdrojů, nejlépe jak hodnotových, tak naturálních.

Doklady potvrzující výdaje nájemce budou kopie faktur (dalších primárních dokumentů) poskytovatelů služeb, vypořádání dohodnuté s pronajímatelem, faktury vystavené pronajímatelem již jeho jménem, ​​jakož i dokumenty nájemce potvrzující platbu (platební příkazy, účtenky). pro PKO).

Obdobná situace se vyvíjí při výpočtu DPH.

Pronajímatel, který obdržel faktury od poskytovatelů inženýrských služeb, za splnění všech ostatních podmínek, může odečíst pouze částku DPH, která připadne na služby spotřebované přímo pronajímatelem na činnosti zdanitelné.

Zároveň částka kompenzace obdržená od nájemce za platby za energie nebude předmětem DPH, protože v tomto případě neexistuje skutečnost, že pronajímatel prodal nějaké zboží, práce nebo služby.

Proto by v této situaci měl být pohyb faktur následující. Pronajímatel obdrží od dodavatele fakturu, kterou zaeviduje v nákupní knize v části jím spotřebovaného množství energií. Poté za množství energií spotřebovaných nájemcem pronajímatel svým jménem znovu vystaví fakturu nájemci s povinnou přílohou kopií dodavatelských faktur. Pronajímatel tuto fakturu neeviduje ve své prodejní knize. Kupující do knihy nákupů zaeviduje fakturu přijatou od pronajímatele. V důsledku toho si pronajímatel i nájemce odečítají DPH z energií spotřebovaných každým z nich.

Příklad 2. V únoru 2005 pronajala CJSC Victoria kancelářské prostory společnosti LLC Kassandra na základě nájemní smlouvy. Smlouva stanoví, že účty za energie hradí pronajímatel CJSC Victoria, nájemce pak pronajímateli uhradí náklady na energie pro pronajaté prostory. Náklady na služby se vypočítávají v poměru k ploše obsazené nájemcem, což je 10% z celkové plochy budovy.

Pronájem nemovitostí je běžnou činností CJSC "Victoria".

Podle faktur vystavených poskytovateli služeb za únor byla celková částka splatná pronajímatelem 118 000 rublů, včetně DPH - 18 000 rublů. Faktury dodavatelů byly společností CJSC „Victoria“ uhrazeny v plné výši v únoru.

Na základě výpočtu činily náklady na služby splatné nájemcem za únor 11 800 rublů včetně DPH.

Zápisy do účetnictví pronajímatele budou provedeny v únoru (ve smyslu vyúčtování energií).

Debet 20(26) Kredit 60

• 90 000 rublů. - odráží náklady na energie spotřebované pronajímatelem;

Debet 19 Kredit 60

• 16 200 rublů. - zohledněná DPH za energie;

Debet 76, podúčet „Tenant Kassandra LLC“, kredit 60

• 11 800 rublů. - odráží dluh nájemce uhradit náklady (včetně DPH) za energie připadající na pronajaté prostory;

Debet 60 Kredit 51

• 118 000 RUB - byly uhrazeny faktury dodavatelů za poskytnuté inženýrské služby;

Debet 68 „DPH“ Kredit 19

• 16 200 rublů. - DPH z komunálních služeb předložených k odpočtu;

Debet 51 Kredit 76, podúčet „Tenant LLC Kassandra“

• 11 800 rublů. - od nájemce byly přijaty finanční prostředky na úhradu výdajů pronajímatele za placení účtů za energie.

Zápisy do účetnictví nájemce budou provedeny v únoru (ve smyslu vyúčtování energií).

Debet 26 Kredit 76, podúčet "Pronajímatel CJSC" Victoria "

• 10 000 rublů. - vzniklé dluhy nájemce platit účty za energie;

Debet 19 Kredit 76, podúčet "Lessor CJSC Victoria"

• 1800 rublů. - zohledněná DPH za energie;

Debet 76, podúčet "Pronajímatel CJSC Victoria" Kredit 51

• 11 800 rublů. - finanční prostředky byly převedeny na pronajímatele na úhradu jeho výdajů za placení účtů za energie;

Debet 68 „DPH“ Kredit 19

• 1800 rublů. - DPH za energie se předkládá k odpočtu na základě faktury obdržené od pronajímatele.

Nájemce je předplatitelem určitých typů služeb a veškeré platby provádí prostřednictvím předplatitele (pronajímatele)

Tato možnost je obecně podobná první, protože vyžaduje regulaci vztahů nejen mezi nájemcem a pronajímatelem, ale také s organizacemi zásobujícími zdroje a energiemi.

V souladu s článkem 539 občanského zákoníku Ruské federace se na základě smlouvy o dodávkách energie zavazuje organizace dodávající energii zejména dodávat energii účastníkovi prostřednictvím připojené sítě a účastník se zavazuje platit za přijatou energii. , jakož i dodržovat režim jeho spotřeby stanovený smlouvou. Zároveň je s účastníkem uzavřena smlouva o dodávce energií, pokud má osobu, která splňuje stanovené technické požadavky zařízení pro příjem energie připojené k sítím organizace zásobování energií a další nezbytná zařízení, jakož i při účtování spotřeby energie. Článek 545 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že účastník může přenášet energii, kterou obdržel od organizace pro dodávku energie prostřednictvím připojené sítě, jiné osobě (předplatiteli) pouze se souhlasem organizace pro dodávku energie. Účastnická organizace tedy ve skutečnosti prodává elektřinu předplatiteli. Stejný postup platí, jak již bylo zmíněno, pro smlouvy o dodávkách plynu, ropy, vody a jiného podobného zboží prostřednictvím připojené sítě - to je stanoveno článkem 548 občanského zákoníku Ruské federace.

Takový souhlas organizace dodávající energii může být vyjádřen jakoukoli formou:

• jednostranným vydáním písemného povolení energetickou organizací;
• uvedením takového povolení ve dvoustranné dohodě mezi organizací zásobující energií a předplatitelem;
• povolujícím zápisem (koordinací) do smlouvy mezi účastníkem a sub-účastníkem;
• jinak takový souhlas potvrdí.

Spolu s občanským zákoníkem Ruské federace jsou otázky dodávky a poskytování plynu, tepla, vody a kanalizace upraveny zvláštními rezortními zákony.

Za jakých podmínek je však nutné smlouvy upravit a získat příslušné povolení?

Občanské právo a další legislativní akty nám umožňují vyvodit následující závěry.

Za prvé je nutné, pokud je spotřebitel spojen přímo s předplatitelem pomocí elektrických přenosových vedení, to znamená, že má připojenou síť.

Zadruhé je to nutné, pokud se na základě nájemní smlouvy převádějí např. samostatné budovy, stavby nebo komplex budov (staveb).

Za třetí, pokud existují technické podmínky umožňující oddělit hranice rozvahového vlastnictví připojených sítí.

Za čtvrté, pokud je poskytnuto jasné zaúčtování spotřeby energie.

Za páté, pokud existuje povolení státního energetického dozoru k provozování připojených sítí atp.

Ještě jednou zopakujme, že nájemní smlouva na prostory nemůže a nebude považována za smlouvu o dodávce energií se všemi z toho plynoucími důsledky.

Na závěr se krátce zastavíme u jednotlivých resortních aktů organizací, které dodávají inženýrské sítě, zajišťují dodávky energií, které nám umožňují korektně sepisovat smlouvy a budovat vztahy s těmito organizacemi.

Dodávka plynu je činnost, která má spotřebitelům poskytnout plyn. Je stanoven postup pro výpočet účtů za plyn federální zákon ze dne 31. března 1999 N 69-FZ „O dodávkách plynu v Ruské federaci“. Stanoví, že účastník i předplatitel musí nakupovat plyn pouze od organizace dodávky plynu.

Účastník musí odebírat elektřinu a tepelnou energii od účastníka na základě smlouvy uzavřené mezi nimi. Tento postup je stanoven vyhláškou Ministerstva energetiky SSSR ze dne 6. prosince 1981 N 310 „O schválení pravidel pro využívání elektrické a tepelné energie“.

Ve smlouvě o dodávce elektřiny nebo v dodatku smlouvy mezi účastníkem a energetickou organizací jsou uvedeny údaje o účastnících připojených k síti účastníka (název, kapacita, spotřeba elektřiny, předpokládané elektroměry, tarify apod.).

Připojení k sítím organizace zásobování energií, jakož i k sítím účastníka předplatitelů, kteří nemají zařízení pro účtování plateb za elektřinu, je zakázáno.

Platby za dodanou elektřinu se provádějí podle platebních dokladů vystavených energetickou organizací pro odběratele. Pokud má účastník předplatitele, je vystaven jeden platební doklad na veškerou elektřinu spotřebovanou účastníkem i jeho účastníky.

Ve smlouvě o užití tepelné energie nebo v příloze smlouvy mezi účastníkem a organizací zásobování teplem jsou uvedeny údaje o účastnících připojených k tepelné síti účastníka. Patří mezi ně: jména abonentů, maximální hodinová zátěž, spotřeba tepla, množství vráceného kondenzátu (v tunách a procentech) v členění na měsíce, tarify atd.

Účastník může do svých sítí připojovat další účastníky a uzavírat s nimi smlouvy o dodávce tepelné energie pouze s povolením organizace zásobování teplem. Připojení k tepelným sítím organizace zásobování teplem, jakož i k účastnickým sítím účastníků, kteří nemají měřicí zařízení pro rozúčtování tepelné energie, je zakázáno.

V dopise Gosstroye Ruska ze dne 14.10.1999 N LCH-3555/12 „O vyjasněních k aplikaci pravidel pro používání veřejných vodovodů a kanalizací v Ruské federaci“ je stanoveno, že získání pití vody z vodovodních sítí a (nebo) vypouštění odpadní voda do stokových sítí provádí účastník po dohodě s účastníkem.

Účastník může prostřednictvím připojených vodovodních a kanalizačních zařízení a staveb převádět (přijímat) na předplatitele (od předplatitele) jím přijatou vodu (odpadní vodu) od organizace vodovodů a kanalizací, pouze se souhlasem organizace vodovodů a kanalizací.

Účtování množství pitné vody spotřebované předplatiteli, jakož i objemů od nich přijatých odpadních vod, provádí předplatitel.

Platby za dodávku vody abonentům a odběr odpadních vod a znečišťujících látek z nich se provádějí na základě dohod uzavřených mezi abonenty a abonentem, pokud samospráva nestanoví jiný postup vypořádání. Po dohodě předplatitele a předplatitele s organizací vodovodů a kanalizací může tyto výpočty provést předplatitel přímo s organizací vodovodů a kanalizací.

S.V. Čikov

Náměstek výkonný ředitel