Търговски имот с ипотека. Ипотечни кредити за търговски имоти за физически лица

Строителството изисква голям начален капитал, който може да бъде получен чрез заеми. Тази статия ще ви помогне да разберете кои банки предоставят такива програми на кредитополучателите и къде можете да получите средства за такива цели.

Много банки в страната предлагат услуги на търговски организации.. Само няколко от тях предоставят специални програми за строителство. Няколко такива банки са изброени тук и могат да бъдат доста полезни.

Сбербанк издава заеми, които покриват повече от половината от бюджета на проекта. Можете да получите заеми в рубли, долари или евро. Банката също така извършва строителни експертизи на проекти и предоставя други услуги.

Alfa Bank финансира разработчици и притежатели на дялове и има минимален размер на кредита за компания. Средствата се отпускат за повечето категории търговски сгради, като има строги изисквания към клиентите.

Абсолют Банк предлага подобни услуги. В същото време можете да получите допълнителни услуги, които могат да бъдат доста полезни по време на строителството.

Всички тези банки също така предоставят широка гама от комплексни услуги на своите търговски клиенти. Следователно, ако тези банки вече предоставят услуги, е напълно възможно да бъде по-лесно да получавате средства.

Тъй като обикновено става въпрос за много големи суми съответните изисквания към фирмите кредитополучатели. Повечето банки са готови да си сътрудничат с тези, които са на пазара от много години и успешно управляват своя бизнес.

Ще ви трябват много документи, за да потвърдите статуса и целите си. Банките трябва да ги видят, за да проверят надеждността и осъществимостта на издаването на средства за определени проекти и едва след това да ги прехвърлят по сметката.

Всяка банка има свои собствени изисквания. Трябва внимателно да ги проучите, преди да ги подадете, за да подготвите незабавно необходимия пакет документи. Понякога те се публикуват на официални уебсайтове заедно с изискванията.

Представителите на банките ще разгледат откога съществува бизнесът и какви дългосрочни резултати дава. Те също така компетентно ще оценят мащаба на бъдещото строителство и възможните му перспективи.

Също така, колкото по-успешен е бизнесът, толкова по-изгодни лихвени проценти и дълъг период на плащане може да предложи банката. Желателно е да има и други проекти, които вече дават дивиденти.

Ако нямате достатъчно време за комуникация с представители на банката, можете да използвате помощта на кредитни посредници. Те взимат определен процент за търсене на най-подходящите кредити и обработката им.

При подписването на такива големи сделки е важно да имате правно изрядни договори. Използвайте помощта на компетентни адвокати, за да сте сигурни, че договорите са изгодни за всички страни.

Все още има много информация за предприемачите на нашия уебсайт. Прочетете страниците за това къде е по-добре да отворите сметка, как да вземете заем в брой, как да получите заеми за търгове.

Оставете вашите мнения и предложения в коментарите. За да решите кои банки са подходящи и как най-добре да вземете заеми за търговско строителство, прочетете рецензиите.

Стана възможно да се получи.
Ти си щастлив?
Аз също.

Не забелязахте ли силната ми радост по този въпрос?
Не е изненадващо, защото има толкова много тънкости в този брой, които можете да получите кредит за закупуване на нежилищни помещения- възможно е (теоретично), но практически е доста трудно.
Но нека го разберем.

Защо се купуват нежилищни помещения?

Няма да разкрия ужасна тайна, ако кажа, че офисите се купуват под наем, за да се печели;
или за осигуряване живота на компанията.
Логично би било да се приеме, че ако е необходим офис за дейността на фирма, то той трябва да бъде регистриран на името на фирмата като юридическо лице.
Така?

Но ситуацията е такава, че банките са готови да издадат заем за закупуване на нежилищни помещения: офис, магазин, склад и др., Само при условие, че са регистрирани на името на физическо лице. Това изискване на банките може да се разглежда както като положително, така и като отрицателно: всеки решава за себе си, но искам да отбележа, че това е така, а не по друг начин (според съществуващите банкови програми).

Защо това може да се разглежда като отрицателна точка?
Защото доходите на фирмата не са равни на доходите на създателите на фирмата.
И за да може банката да издаде заем, е необходимо доходът на кредитополучателя да е ясен за банката.
Оборотът на компанията може да бъде огромен, но основателите могат да използват всички приходи за развитие на бизнеса и следователно доходът на основателите може да бъде равен на техните заплати, без дивиденти от бизнеса.
Ниският доход означава малък кредит: искате да си купите офис, но не се получава.

Терен под офиса.

Когато купуват апартамент, малко хора се замислят, че къщата е на земята и кой е собственикът на земята и с какво е обременена.

Когато става въпрос за закупуване на нежилищни помещения, въпросът за земята е един от основните.
Земята се закупува заедно с офиса.
И ако бившите собственици на нежилищните помещения не притежават земята, а по договор за наем, тогава един от въпросите на банката е: за колко години?
За три години?
Максималният срок на заема ще бъде три години, тъй като наемодателите имат право да не подновяват договора за наем.
(Ако банката изобщо се съгласи да даде заема).

Но това не е всичко: стигаме до най-интересната част.
За да стане всичко ясно, ще припомня основните етапи на закупуване на апартамент и след това ще ги сравня с процедурата за закупуване на офис.

Как да купя апартамент на кредит?

Накратко процесът може да се представи по следния начин:

1. Съберете пакет от документи, потвърждаващи вашата платежоспособност;
2. Подаване на документи в банката и получаване на решение от кредитния комитет;
3. Знаейки колко пари е готова да ви заеме банката, потърсете апартамент;
4. След като намерите апартамент, правите авансово плащане, потвърждавайки готовността си да закупите този апартамент;
5. Съберете документи за апартамента, предайте ги в банката и застрахователната компания;
6. Ако всичко е наред с документите и те не предизвикват въпроси нито от банката, нито от застрахователната компания, се определя ден за транзакция;
7. В деня преди сделката или в деня на сделката апартаментът се застрахова и се подписва договорът за кредит;
8. В деня на сделката банката ви превежда парите и вие с продавача на апартамента сключвате сделка.
9. Подписаното споразумение се предава за държавна регистрация. Тъй като покупката на апартамент става с кредитни средства, по силата на закона възниква ипотека.
   Моля, обърнете специално внимание на факта, че (в повечето случаи, според кредитните програми на повечето банки): Апартаментът се залага на банката едновременно с покупката на апартамента от кредитополучателя-купувач.Всички са щастливи и се смеят: продавачът получава парите си; купувачът - апартамент, банката - обезпечаване на кредит под формата на обезпечение на апартамента.

Как да купя офис на кредит?

Действия на купувача-кредитополучател при покупка офис на кредит, почти същото като при закупуване на апартамент (до точка 7). Тогава започва забавлението.
Когато банка издава заем, банката изисква обезпечение за този заем. Тоест, банката ще освободи парите от своя контрол, когато офисът е заложен на банката: има залог - Уважаеми Продаваче, получете парите.
Съгласно съществуващото законодателство ипотеката по силата на закона при закупуване на нежилищни помещения не е възможна: само по силата на споразумение.
Тоест процедурата по закупуване офис на кредитможе да изглежда така:

• Банката сключва договор за кредит с Кредитополучателя;
• Банката издава пари на кредитополучателя;
• Кредитополучателят купува офис, а продавачът получава парите;
• Кредитополучателят залага на банката....
  И тук банката започва да се съмнява: ами ако не го заложат и заемът ще бъде необезпечен?
  Но не е тайна, че цената на „среден“ офис е много по-скъп от „среден“ апартамент. И тъй като цената е по-скъпа, тогава банката има повече рискове.

Какво трябва да направя?
Готови ли сте да се забавлявате? (А тези, които купуват офис на кредит, се забавляват през сълзи):

Има две възможности:

1. • Кредитополучателят трябва да убеди продавача на офис, че трябва да заложи офиса на банката. Още веднъж: не кредитополучателят, а продавачът трябва да ипотекира офиса пред банката.
   • Тогава Кредитополучателят закупува ипотекирания офис от Продавача. Тоест изпълнени са две условия: офисът се залага на банката и Кредитополучателят става собственик на офиса.
     Само ако са изпълнени и двете условия, продавачът получава пари за офиса.
     
   Легитимен въпрос от продавача: „Какво се случва, ако купувачът откаже да купи офиса: офисът е ипотекиран в банката и Продавачът, за да го продаде на някой друг, трябва да премахне ипотеката?“
   
   Препоръчително е да отговорите на този въпрос с определена група „руси“. Но дори и с този отговор продавачите не се съгласяват с охота.
2. • Кредитополучателят купува офис от продавача, но продавачът не получава парите, докато офисът не бъде ипотекиран от купувача-кредитополучател в банката.
   • Събира документи за гаранция
   • Ипотекира офиса към банката
   • Само сега продавачът на офиса може да получи пари за него
   Законен въпрос от продавача: „Продадох офиса. Колко дълго ще чакам, докато моят купувач заложи този офис на банката?“
   И още по-законен въпрос от продавача: „Защо имам нужда от всичко това?“
   (Убеждаваме по същия начин, както в първия случай).

(Виждам през разстоянията, които ни разделят, как се готвите да спорите.
Напразно: ако искате да получите ипотечен кредит за закупуване на нежилищни помещения, тогава, уви, това е схемата. Ако решите да спорите с мен, това е още по-напразно: не съм измислил тези схеми, просто ви казвам какво съществува и сега laquo „работи“ raquo.)

Имате ли нужда от заем за офис или просто от заем?

Да кажем, че сте жадни. Ако ти предложа чай със захар (или без), ще се напиеш ли?
А сега един труден въпрос: „Наистина ли имате нужда от чай, за да се напиете?“
Същото е и с офиса: имате нужда офис на кредитили кредит, с който можете да си купите офис?

• Можете да закупите офис чрез лизингови схеми. ( Веднага ще направя резервация: това не е моята тема, следователно, с изключение на теоретичната възможност това да е възможно по принцип, всички въпроси относно лизинга не са за мен)
• Можете да вземете пари назаем срещу обезпечението на вашия съществуващ апартамент.
• Можете да вземете пари назаем срещу обезпечението на съществуващата си вила.
• Парите могат да бъдат взети като обезпечение от съществуващ апартамент, собственост на вашата съпруга (съпруг, ако има такъв), родители, родители на вашата съпруга / съпруг (т.е. тъща).
• Има обаче още един начин за разрешаване на проблема: можете да закупите апартамент на кредит и след това да го прехвърлите в нежилищен фонд. Този метод е един от най-простите, но ако искате да закупите магазин (с големи витрини) или офис в офис център (където никога не е имало жилищни имоти), тогава този път, уви, не е за Вие.
• Не работи?
  Е, тогава можете да получите пари за закупуване на офис, като вземете заем, обезпечен със закупеното офис пространство: този път не е най-лесният, въпреки че банките не само издават заеми теоретично, но и практически, и ви предупредих за трудностите, които ще имате среща: станало е, че вече сте готови за тях.

1 Този лихвен процент е валиден за срок на кредит от 120 месеца. и сумата на заема е повече от 5 милиона рубли. Крайният лихвен процент се определя индивидуално и зависи от финансовото състояние на кредитополучателя, срока и размера на кредита, както и предоставеното обезпечение. Можете да получите подробна информация за кредитните продукти на Sberbank PJSC за малкия бизнес, условията за заем и документите, необходими за получаване на заем, в клоновете на банката, обслужващи юридически лица и индивидуални предприемачи.

2 Посочена е максималната сума на разсрочване за определени категории Кредитополучатели. Окончателният размер на отсрочването на погасяването на главницата се определя индивидуално за всеки Кредитополучател и зависи от неговата платежоспособност и кредитна история в Банката за вече издадени кредити на юридически лица.

3 Продуктът не се предоставя на определени категории клиенти, вкл. индивидуални предприемачи.

4 Максимална сума на заема до 600 милиона рубли. работи в следните градове: Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Иркутск, Казан, Краснодар, Красноярск, Нижни Новгород, Новосибирск, Омск, Перм, Ростов на Дон, Самара, Санкт Петербург, Уфа, Челябинск, Балашиха, Красногорск, Митищи , Одинцово, Подолск, Раменское, Хабаровск. В други градове на Руската федерация максималният размер на заема е до 200 милиона рубли.

5 С изключение на поземлени имоти

Покупката на нежилищни имоти вече е не по-малко актуална от покупката на жилище. Физическите лица също могат да купуват търговски или други нежилищни помещения с ипотека, точно както индивидуалните предприемачи. Такава сделка обаче ще бъде изпълнена със сложности и нюанси, които трябва да бъдат разгледани по-подробно.

Сега кредиторите предоставят възможност за такива ипотеки не само за юридически лица, но и за физически лица.

Това се дължи на развитието на програми за подкрепа на малкия бизнес.

Някои банки дори позволяват на индивидуалните предприемачи да залагат не само ипотекираните помещения, но и всички други недвижими имоти, които притежават.

Към гаража

Физическите лица и индивидуалните предприемачи могат да вземат ипотека за гараж. Някои банки (например Сбербанк) издават целеви заеми специално за закупуване или изграждане на гаражи.

Разбира се, не всички банки предлагат такъв ипотечен кредит, но в този случай можете да кандидатствате за обикновен потребителски кредит.

Забележка!Гаражите сами по себе си не са недвижими имоти. Те са свързани със земята, върху която се намират. Освен това гаражът трябва най-малкото да има основа, за да се счита за недвижим имот.

Освен това според закона можете да вземете ипотека дори за обикновено машинно помещение. Сбербанк вече практикува издаване на такива заеми.

Условията на тази ипотека са:

1. Минималният размер на кредита е 45 000 рубли;
2. PV – 15% от стойността на имота;
3. Комисионна за ползване на ипотечни средства – 10%;
4. Максималният срок на заема е 30 години.

Ще бъде полезно да видите:

Със земя

Съгласно член 69, член 103 от Федералния закон парцелът става обезпечение, ако върху него се намира къща, закупена с ипотека.

Но има и случаи, в които можете да вземете ипотека и да не залагате парцел:

• Ако е общинска или федерална собственост;
• Ако площта на парцела е по-малка от установената в региона;
• Имотът е с право на постоянно ползване.

Можете да научите повече за ипотека върху парцел тук.

Търговски имоти

За физическите лица е по-трудно да купуват бизнес имоти, отколкото за юридическите лица.

Факт е, че юридическите лица по принцип издават заеми с повишен процент и ако позволите на физическо лице да издаде такава ипотека, банката ще загуби парите си.

Такива заеми най-често се издават:

1. За индивидуални предприемачи;
2. Собственици на ферми;
3. Собственици на малък бизнес;
4. Ръководители на фирми.

Така в този случай банката ще анализира внимателно дейността на компанията, която взема ипотеката. Тоест физическо лице (например ръководител на LLC) трябва да предостави не само стандартен пакет документи, но и фирмени документи.

Забележка!Поради особеностите на законодателството на Руската федерация, издаването на заеми за закупуване на търговски недвижими имоти е съпроводено с трудности за банките. Макар и само защото прехвърлянето на нежилищен недвижим имот като обезпечение от физическо лице е доста специфичен процес от гледна точка на закона. Следователно всеки случай трябва да се разглежда индивидуално.

По-често такива заеми са придружени от по-строги условия за кредитополучателя.

До голяма степен:

• Ипотечните лихвени проценти могат да бъдат от 11,5% до 20% годишно;
• Сума на кредита от 150 000 до 200 000 000 рубли;
• Първоначална вноска по ипотека поне 20%
• Кредитен срок - от 5 до 15 години;
• Сградата, в която се намират помещенията, трябва да е постоянна;
• Не трябва да има тежести върху собствеността.

Специфика на нежилищни помещения

Ако за юридическите лица закупуването на нежилищни помещения е доста стандартна и вече проверена до най-малкия детайл процедура, тогава физическите лица ще трябва да се справят с определени, не винаги приятни нюанси:

1. Ипотекираният имот задължително ще стане обезпечение;
2. Ако закупите апартамент, но не можете да се регистрирате в него;
3. Тарифата за комунални услуги в нежилищни помещения е много по-висока, така че обикновен човек ще има затруднения при плащането им;
4. За да изплатите заема, не можете да използвате средства от майчински капитал или други жилищни субсидии;
5. Данъците върху такава ипотека не подлежат на приспадане.

Какво казва законът?

Целият процес на закупуване на нежилищни търговски помещения с ипотека се регулира от Федерален закон 102.

Но дори и той не посочва всички тънкости на процеса на получаване на такъв заем. Всичко се разглежда в общи линии. И дори тогава, само по отношение на въпроса за обезпечението.

102 от Федералния закон урежда само въпроса за обезпечението на такъв недвижим имот. Това означава, че изискванията за кредитополучателите, формулярите и списъците с документи, както и други условия за издаване на такива заеми са напълно установени от банките. И това може да не е от полза за кредитополучателя.

Характеристики на ипотечното кредитиране

Ипотеките върху нежилищни имоти за физически лица са доста специфични. Така че само в условията на банките можете да намерите много недостатъци и негативни аспекти за кредитополучателя.

а именно:

• Такъв заем винаги осигурява повишена лихва (до 20% годишно);
• На кредитополучателя се дава по-малко време за изплащанеипотеки. Така че, ако купувате жилище, тогава в повечето случаи, максимален срок на заема - 30 години. При нежилищните имоти срокът на ипотеката рядко достига дори 10 години;
• Първоначалната вноска по ипотеката е увеличена. Ще трябва да заплатите поне 30% от стойността на имота;
• По-строги изисквания към кредитополучателитеотколкото при жилищните кредити;
• Ако закупите сграда, земята, на която се намира, също се издава като обезпечение;
• Ако ипотекираните помещения са заложени като част от общите помещения, тогава кредиторът получава правото върху този дял и парцел.

Забележка!За да избегнете подобни условия, можете да изтеглите обикновен потребителски кредит. Много по-лесно е да намерите кредитор за такъв заем и можете да закупите всеки нежилищен имот:

1. Гараж или паркомясто;
2. Градинска къща;
3. Стопанска постройка;
4. Апартаменти.

Условия на заема

Кредиторите могат да поставят всякакви изисквания и условия, тъй като това не е ограничено от закона. Следователно всяка банка може да представи свои собствени изисквания и за по-голяма точност си струва да се свържете директно с банков служител с този въпрос.

Физическите лица могат да получат ипотека за нежилищни помещения само при следните условия:

• Физическото лице е индивидуален предприемач;
• Собственик на бизнес, един от основателите или основен акционер;
• Действащ топ мениджър в LLC;
• Кредитополучателят трябва да е гражданин на Руската федерация;
• Тази компания трябва да има добра репутация;
• Компанията трябва да се намира в региона, в който се намира банката;
• Компанията е регистрирана в Руската федерация и плаща данъци.
• Трябва да сте на възраст между 21 и 65 години;
• Площта на имота трябва да бъде най-малко 150 квадратни метра;
• Съоръжението се намира в района, в който се намира банката;
• Това е постоянна сграда;
• Върху имота няма тежести.

Полезно видео:

Банки, предоставящи заеми

Не всяка банка е готова да предостави такъв заем. Обикновено такава оферта може да се намери само от голям кредитор.

Процес на регистрация

Когато кандидатства за такава ипотека, кредитополучателят ще трябва да се придържа към следните инструкции:

1. Подаване на заявление с приложени документи;
2. Изчакване до две седмици банката да прегледа и одобри заявлението;
3. Изчислява се сумата на кредита и други условия;
4. Кредитополучателят избира имот и предава документите му в банката;
5. След одобрение се сключва договор за ипотека;
6. Закупуване на имот;
7. Регистрация на сделката в Rosreestr.

Регистрационна процедура

Необходим списък с документи

Когато кандидатствате за ипотека, ще трябва да предоставите на банката следните документи:

• Служител на компанията носи хартата;
• Споразумение за създаването му;
• Извлечение от регистъра;
• Лиценз за работа;
• Заверен образец на подписа на управителя и отпечатък от фирмения печат;
• Индивидуалният предприемач трябва да предостави паспорт;
• Документ за регистрация;
• Разрешително;
• Образец на вашия подпис;
• Също така трябва да донесете информация за ръководителя на LLC и финансовото състояние на компанията;
• Информация за кредитната история на фирмата;
• Копия от бизнес договори и проект.

Фото галерия:

Паспорт на Руската федерация Удостоверение за регистрация на индивидуален предприемач
Образец на вашия подпис Кредитна история

Образец на сключен договор

Договорът за ипотека се сключва индивидуално. Неговите клаузи могат да варират в зависимост от условията на кредита, но основно такова споразумение трябва да има клаузи като информация за кредитополучателя и банката, условията на ипотеката, правата и задълженията на страните, както и ипотека погасителна схема (взема се предвид и възможността за предсрочно погасяване).

Регистрационен период

Последната стъпка в процеса на ипотека е регистриране на сделката. Обикновено това отнема не повече от 15 дни. В същото време трябва да платите държавна такса. Юридическо лице плаща 4000 рубли, а индивидуален предприемач - 1000 рубли.

Възможни трудности

Не е лесно за физически лица да получат такава ипотека. Трудности възникват главно при вписване на залог. Факт е, че такъв недвижим имот не се прехвърля веднага на банката. Кредитополучателят ще трябва да премине през процеса на прехвърляне на собствеността. За целта банките имат три основни схеми.

Продавачът получава авансово плащане в размер на първата вноска по кредита. След това се оформя прехвърлянето на собствеността и обектът се залага. И едва след това се сключва договор за ипотека, а останалите средства се изплащат на продавача.

Подобно на предишния вариант, продавачът получава авансово плащане. Но прехвърлянето на права става едновременно с изпълнението на договора за покупко-продажба и ипотеката. И сделката се регистрира само след прехвърляне на всички документи.

Последната схема е най-пищната. Първо трябва да регистрирате нова фирма, на чието име се прехвърля собствеността. След това цената на имота се заплаща от банката, а купувачът сключва договор за покупко-продажба с продавача за ново юридическо лице. Тежестта ще бъде вдигната само след прехвърляне на обезпечението.

Ипотеките върху нежилищни имоти са по-трудни за физическите лица. Такава сделка ще означава повишена лихва и намален срок на заема, което не е много изгодно за кредитополучателя. Въпреки това, знаейки за всички тънкости на такова кредитиране, можете да избегнете някои трудности и да получите по-изгодни ипотечни условия.